廣州加碼樓市調(diào)控，外地戶口買家最受傷

　　■新快報(bào)記者 陳齊

　　繼深圳、北京、上海加碼調(diào)控政策之后，廣州近日出臺(tái)了“穗六條”，新政對(duì)限購(gòu)以及房貸政策較之前均有所“升級(jí)”�！八肓鶙l”除了提高二套房貸首付比例，還進(jìn)一步提高外地戶口者購(gòu)房門檻。記者昨日采訪獲悉，廣州不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在研究給原來(lái)落訂但未簽約、不符合3年納稅或社保條件的外地買家退房。有內(nèi)部人士估計(jì)，此次受限購(gòu)門檻提高的買家將高達(dá)兩成，剛需盤買家受影響比例或超豪宅。

　　納稅繳社保差幾個(gè)月未滿一年新政后開(kāi)發(fā)商表示無(wú)法再延期網(wǎng)簽

　　“穗六條”橫空出世，但廣州樓市并未出現(xiàn)過(guò)激反應(yīng)，各房地產(chǎn)交易登記中心也未出現(xiàn)如上半年“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)人頭攢動(dòng)的景象。“聽(tīng)說(shuō)某央企一周前就收到風(fēng)聲，催促買家盡快簽約了�！蹦撤康禺a(chǎn)公司內(nèi)部人士向記者透露，新政出臺(tái)后，多個(gè)開(kāi)發(fā)商正密集開(kāi)會(huì)討論“穗六條”，尤其關(guān)注外地居民在穗購(gòu)房門檻提高后產(chǎn)生的后續(xù)影響。

　　“穗六條”出臺(tái)后，搜房網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，近五成(48.66%)受訪者認(rèn)為“穗六條”不能對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用，認(rèn)為“穗六條”可以抑制房?jī)r(jià)的僅占25.67%。另外，49.25%受訪者認(rèn)為，限購(gòu)資格從嚴(yán)，對(duì)其影響最大。

　　而據(jù)某大型開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士表示，按照他們公司的調(diào)查，目前廣州的購(gòu)房者中，約有一半為外地戶籍，而繳納個(gè)稅或社保滿一年但不足三年的，約占到買家總數(shù)的兩成，而且這部分買家主要集中在剛需樓盤�！爸�前有部分外地買家還差幾個(gè)月沒(méi)夠一年納稅或社保，但在我們公司交了定金，原本想等他們滿一年后再去簽約，但現(xiàn)在無(wú)法繼續(xù)等下去了。”該人士向記者表示，這樣的情況在廣州許多樓盤中都不鮮見(jiàn)，尤其是在剛需盤中，而一些有許多“兩套打通、兩個(gè)房產(chǎn)證”戶型的樓盤，這樣的客戶所占比例更高。不過(guò)，記者采訪的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商都表示，目前對(duì)于這種買家尚未有最后的處理辦法。

　　別墅盤比較淡定銷售速度會(huì)減緩但對(duì)價(jià)格影響不大

　　根據(jù)新出臺(tái)的“穗六條”，其中提出“已批準(zhǔn)建設(shè)的低密度商品住房項(xiàng)目須完成房地產(chǎn)初始登記后方可銷售”。這意味著別墅等低密度商品住房項(xiàng)目將在完成大確權(quán)后才能上市，原來(lái)的預(yù)售制度將變?yōu)楝F(xiàn)樓發(fā)售。

　　作為廣州別墅盤最為集中的區(qū)域之一，從化有方圓明月山溪、珠江國(guó)際城、望谷美廬、億城泉說(shuō)等十幾個(gè)別墅項(xiàng)目在售。新政后，別墅盤短期內(nèi)會(huì)否在市場(chǎng)上“銷聲匿跡”呢？

　　在從化代理了多個(gè)項(xiàng)目的得田地產(chǎn)總經(jīng)理袁志敏告訴記者，目前從化的別墅盤主要集中在北部的溫泉鎮(zhèn)，以往開(kāi)發(fā)商從拿到預(yù)售證到進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記約需要一年半的時(shí)間，如果一個(gè)新盤剛剛達(dá)到預(yù)售條件，則意味著新政后要推遲一年多才能開(kāi)盤。不過(guò)，別墅的銷售與洋房不同，一般是持續(xù)性的銷售，有很多別墅出了現(xiàn)樓才能賣的。以萊茵水岸項(xiàng)目為例，該盤的別墅產(chǎn)品早在2011年下半年大確權(quán)才發(fā)售的，到現(xiàn)在還有20套左右的貨量在售。

　　“目前純別墅盤已經(jīng)很稀少了，絕大多數(shù)樓盤都是洋房和別墅混搭上市，如果別墅產(chǎn)品暫時(shí)沒(méi)辦法賣，開(kāi)發(fā)商也可以先賣洋房，整體的資金鏈不太會(huì)出問(wèn)題。”袁志敏認(rèn)為，新政后別墅的銷售速度會(huì)減緩，但對(duì)價(jià)格并不會(huì)有太大的影響。

　　位于廣州大道北的大一山莊是廣州知名的豪宅項(xiàng)目，該盤目前在售的為二期別墅項(xiàng)目。陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該盤近半年簽約了4套大戶型別墅，均價(jià)高達(dá)54693元/平方米，每套總價(jià)在4000萬(wàn)元左右。該盤銷售總監(jiān)張吉伏告訴記者，該盤之前拿到預(yù)售證的別墅基本都已經(jīng)賣完了，而新的一期原本要明年5月份才能拿到預(yù)售證，按照新的政策，這些別墅要等到辦好房地產(chǎn)初始登記后才能銷售，因此上市的時(shí)間肯定要有所延長(zhǎng)。

　　二手市場(chǎng) 二手房受沖擊較明顯

　　購(gòu)房者六成為非廣州戶籍

　　相比一手樓市，二手市場(chǎng)受“穗六條”的沖擊要更為明顯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，從近期廣州二手住宅市場(chǎng)成交情況估算，接近一成的買家的購(gòu)房計(jì)劃，將同時(shí)受到“穗六條”中提高二套房貸首付比例和提高外地人購(gòu)房門檻兩大調(diào)控新政的影響。來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9-10月廣州二手住宅市場(chǎng)當(dāng)中，非廣州戶籍買家占比約為61%，而二套房貸購(gòu)房的非廣州戶籍買家占廣州二手住宅市場(chǎng)整體買家的9%。

　　66%是首次置業(yè)型剛需買家

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月廣州二手住宅市場(chǎng)約有六成的個(gè)案為非廣州戶籍買家購(gòu)房，而在非廣州戶籍買家購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，多達(dá)66%是首次置業(yè)型剛需買家，約有27%是改善型換房。

　　目前廣州市內(nèi)最受非廣州戶籍買家歡迎的二手房置業(yè)熱點(diǎn)是天河區(qū)，近兩個(gè)月內(nèi)約有25%的非廣州戶籍買家選購(gòu)了天河區(qū)的物業(yè)，而番禺區(qū)是另一個(gè)非廣州戶籍買家置業(yè)的熱點(diǎn)，近兩個(gè)月當(dāng)中接近20%的非廣州戶籍買家選購(gòu)了番禺區(qū)的二手房。此外，海珠、越秀、白云以及花都等區(qū)域，也吸引了不少非廣州戶籍買家選購(gòu)區(qū)內(nèi)的二手房。

　　來(lái)自粵東的小黃(化名)原本打算在番禺買一套100多萬(wàn)元的二手房，湊足了三成首付款，但撞上了“穗六條”，小黃還差一年才有資格買房。小黃說(shuō)，原本還打算跳槽到另一間待遇更好的公司上班，現(xiàn)在為了滿足連續(xù)3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的條件，只好打消跳槽的念頭，獲得購(gòu)房資格再說(shuō)。

　　中大戶型首次換房客受影響較大

　　二套房首付的提升對(duì)意向購(gòu)買中大戶型物業(yè)的首次換房買家來(lái)說(shuō)，影響大一些。

　　來(lái)自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，意向購(gòu)買90-120平方米以及120-144平方米兩個(gè)面積段物業(yè)買家對(duì)房貸依賴度遠(yuǎn)比意向購(gòu)買144平方米以上豪宅的買家要高。在今年9-10月這段時(shí)間內(nèi)90-120平方米和120-144平方米兩類物業(yè)的購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，按揭購(gòu)房的比例分別高達(dá)76%和60%，遠(yuǎn)高于同一時(shí)期面積144-200平方米和200平方米以上豪宅購(gòu)房個(gè)案中33%和35%的按揭占比。