“穗六條”追蹤 

　　南都訊 廣州樓市調(diào)控新政“穗六條”實(shí)施首日影響已顯現(xiàn)。昨日起中介、按揭公司開(kāi)始加班加點(diǎn)處理業(yè)務(wù)，也有外地及二套房購(gòu)房者因限購(gòu)升級(jí)而被攔在門外。銀行界表示，對(duì)于此次調(diào)控也已有預(yù)期，對(duì)遞交申請(qǐng)的二套房貸，各家銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活處理，“不會(huì)一刀切按7成執(zhí)行”。

　　建行廣東省分行有關(guān)人士告訴南都記者，已從昨日開(kāi)始執(zhí)行二套房首付7成，利率不變。一家國(guó)有銀行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政后放貸量將有所減少。也有銀行表示，目前尚未收到省行的相關(guān)文件，二套房仍按首付6成執(zhí)行。

　　一家股份制銀行廣州分行行長(zhǎng)對(duì)南都記者表示，此次新政仍是國(guó)家實(shí)行差異化房貸的一次調(diào)整，目的在于抑制房地產(chǎn)投資。該行長(zhǎng)認(rèn)為，目前各家銀行的存款貸款中，按揭貸款的比例已經(jīng)較高，而房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一定的泡沫，提高二套的首付成數(shù)，各家銀行可以趁機(jī)進(jìn)行按揭貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整。不過(guò)，他同時(shí)表示，此前部分銀行減少房貸已經(jīng)對(duì)部分開(kāi)發(fā)商樓盤造成影響，此舉對(duì)房地產(chǎn)商較為利空。

　　對(duì)于已經(jīng)遞交申請(qǐng)的二套房貸，上述廣州分行行長(zhǎng)認(rèn)為，各家銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活處理，“不會(huì)一刀切按7成執(zhí)行”。

　　[影響個(gè)案] 買房夢(mèng)突然泡了湯 又得攢一年社保

　　來(lái)自粵東的黃先生從“穗六條”新政實(shí)施起就失去在廣州的購(gòu)房資格。黃先生原打算在番禺買一套總價(jià)100多萬(wàn)元的二手房，把老家的父母接來(lái)廣州一起住。父母的支持，加上他畢業(yè)后2年多的積蓄，湊足了買房的首付款。可昨天上網(wǎng)他突然發(fā)現(xiàn)，“穗六條”實(shí)施后自己兩年社保繳納證明今天就變成了一張廢紙，只能再等一年才有資格在廣州買房。“我怎么就那么倒霉！”

　　“細(xì)屋換大屋”難了 為湊首付提價(jià)放盤

　　二套房貸首付提高的政策也已對(duì)廣州部分改善型買家產(chǎn)生直接影響。一家中介公司介紹，他們所代理一宗業(yè)務(wù)中，原計(jì)劃賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)換套大房的業(yè)主謝先生，因這項(xiàng)政策不得不提高現(xiàn)有房屋售價(jià)，以湊足新政后購(gòu)房的七成首期款。

　　由于目前在市中心換房成本較高，不少改善型買家均是采取“賣一買一”的方式來(lái)買房。業(yè)主謝先生正將全家自住的2房以210萬(wàn)元放盤。“‘穗六條’出臺(tái)前，有買家希望降價(jià)到205萬(wàn)元，謝先生也想著早點(diǎn)賣出去，雙方差不多要談妥了。”該工作人員表示，就在昨天，得知“穗六條”的消息后，謝先生立馬改了主意，加價(jià)到215萬(wàn)元。

　　謝先生目前居住的房屋是貸款購(gòu)得。由于目前銀行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，只要之前有過(guò)房貸記錄，即便房產(chǎn)已經(jīng)售出，依然按照二套房貸辦理。按照“穗六條”，25日起謝先生再購(gòu)房首付要提高到7成。

　　謝先生稱，他“細(xì)屋換大屋”的目標(biāo)是同一小區(qū)的一套市價(jià)340萬(wàn)元的3房。原以賣房款再加上積蓄，支付6成首付綽綽有余，現(xiàn)在首付突然提升到7成，購(gòu)房預(yù)算就變得相當(dāng)緊張。“如果205萬(wàn)元賣掉，還得存?zhèn)�大半年才能湊夠七成首付，期間還得租房住，太麻煩了。所以我現(xiàn)在打算等到有買家出價(jià)至少215萬(wàn)元才會(huì)賣。”

　　[業(yè)內(nèi)分析] 預(yù)計(jì)一手成交減10%二手減15%

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月廣州二手住宅市場(chǎng)約有6成的個(gè)案為非廣州戶籍買家購(gòu)房。其中，66%是首次置業(yè)型剛需買房，約27%是改善型換房。該公司首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，外地人購(gòu)房需連續(xù)繳納三年以上社保的政策影響非常大，預(yù)計(jì)近期一手市場(chǎng)會(huì)減少10%的成交，而二手市場(chǎng)會(huì)減少15%的成交。

　　純粹抵押貸款購(gòu)房或會(huì)增加

　　大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源認(rèn)為，“只能從銀行貸款三成，可以說(shuō)是沒(méi)什么意思了。相信接下來(lái)市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一種新的方式，買家先借錢、或者和業(yè)主商量遲一些交款，用一次性付款的方式買。房子拿到之后再申請(qǐng)純抵押貸款，反而最多能申請(qǐng)到房屋評(píng)估價(jià)七成的貸款。”他表示，盡管純抵押貸款的利率可能比二套房貸利率還要高一些，但也不失為一個(gè)方法。

　　[疑問(wèn)]1已申請(qǐng)房貸但尚未簽約首付怎么算？

　　交行：正與有關(guān)部門溝通

　　“穗六條”出臺(tái)，銀行如何落實(shí)？昨日，交通銀行廣東省分行副行長(zhǎng)陳蔚上線“廣東民聲熱線節(jié)目”時(shí)透露，該行正在積極應(yīng)對(duì)新政：已簽約客戶仍執(zhí)行舊政策，對(duì)于已遞交申請(qǐng)但未簽約的客戶，該行正與監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，出結(jié)果后再定。

　　陳蔚表示，針對(duì)“穗六條”，該行將分三種情況來(lái)處理房貸客戶：如果申請(qǐng)房貸的客戶已與銀行簽約的，則不受“穗六條”影響，銀行仍執(zhí)行以前的辦法；新政后申請(qǐng)的客戶，銀行將執(zhí)行新辦法；新政前已遞交申請(qǐng)但尚未最后簽約的，銀行會(huì)跟有關(guān)監(jiān)管部門和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行溝通之后，盡快給客戶答復(fù)。

　　新出臺(tái)的“穗六條”中，只對(duì)二套房首付比例進(jìn)行了規(guī)定，卻未提及具體的貸款利率。對(duì)此，該行零售信貸管理部副總經(jīng)理朱碧湖介紹，新政出臺(tái)后，該行暫未對(duì)二套房房貸利率進(jìn)行調(diào)整，仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍，即上浮10%。

　　陳蔚認(rèn)為，新政之所以未提及具體的利率水平，是因?yàn)閺慕衲觊_(kāi)始房貸利率已經(jīng)放開(kāi)，由銀行自由定價(jià)。目前不同銀行對(duì)于首套房、二套房的定價(jià)存在較大差異，這主要取決于市場(chǎng)供求。

　　陳蔚表示，“穗六條”提到要加快中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，控制高端商品房，增加住宅用地的供應(yīng)，這些對(duì)首套房和剛需用房是有利的。“穗六條”的核心內(nèi)容還是支持剛需，控制投資性購(gòu)房。陳蔚認(rèn)為，這也符合實(shí)際需求，以交行為例，目前該行房貸業(yè)務(wù)仍是以首套房和剛需為主，二套房用戶在該行總體構(gòu)成中比例非常低，只接近總量的5%。

　　2　限購(gòu)實(shí)施時(shí)間以網(wǎng)簽還是遞件為界？

　　廣州市國(guó)土房管局表示將在幾日內(nèi)明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　廣州樓市調(diào)控新政“穗六條”中，關(guān)于非廣州戶籍者在廣州購(gòu)房的限制政策———“5年內(nèi)在廣州連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房”———從前日公布時(shí)便開(kāi)始實(shí)施。但至昨晚發(fā)稿時(shí)，相關(guān)部門尚未公布明確的確認(rèn)節(jié)點(diǎn)。“以網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)間還是以遞件時(shí)間為準(zhǔn)？”至昨晚，廣州多家中介、按揭公司不知該如何確認(rèn)。

　　億誠(chéng)按揭總經(jīng)助理陳廣雄表示，如果以遞件時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，就意味著已經(jīng)網(wǎng)簽、但尚未遞件的客戶會(huì)受到影響，無(wú)法完成房產(chǎn)交易。而合富置業(yè)越秀區(qū)某分店的中介黃先生表示，二手房交易的流程中，中介往往在網(wǎng)簽和遞件手續(xù)辦理之間收取傭金。若以遞件時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，很可能出現(xiàn)已經(jīng)繳納傭金的客戶突然沒(méi)了購(gòu)房資格無(wú)法交易，容易引起客戶與中介之間的糾紛。

　　多家中介、按揭公司表示，從昨天他們打聽(tīng)到的消息基本可確定中心六區(qū)、番禺等區(qū)將以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)。也有消息傳出，開(kāi)發(fā)區(qū)可能會(huì)以遞件時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，但此消息昨日并未獲得廣州市國(guó)土房管局的確認(rèn)。該局表示，明確的政策將在幾日內(nèi)公布。

　　[專家觀點(diǎn)]行政手段能控制房?jī)r(jià)嗎？

　　針對(duì)“穗六條”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)昨日中午在微博評(píng)論道：“三中全會(huì)讓市場(chǎng)決定價(jià)格，地方政府用文件影響價(jià)格？”

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀[微博]昨日接受南都記者采訪時(shí)也表示，“穗六條”新政中許多措施仍屬于行政調(diào)控手段的增強(qiáng)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯作用。

　　葉檀分析，從最近幾個(gè)一線城市的新調(diào)控政策來(lái)看，都是增加在大城市購(gòu)房的難度。比如說(shuō)限購(gòu)加強(qiáng)、預(yù)售制度更嚴(yán)，都是典型的行政手段。二套房首付提高到7成，是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控，但對(duì)于市場(chǎng)影響有限。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)資金太多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)法投，大部分還是投入房地產(chǎn)。她認(rèn)為，房貸加息，加上房產(chǎn)稅，才是調(diào)控真正有效的措施。

　　[新華視點(diǎn)]突擊調(diào)控能否令樓市“退燒”？

　　對(duì)于一線城市的調(diào)控“升級(jí)版”，不少業(yè)內(nèi)人士表示，效果十分有限。央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)部副主任顧銘德說(shuō)，目前上海發(fā)放的購(gòu)房貸款中，二套房貸不到20%。提高二套房首付只能影響一小部分人群。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，進(jìn)一步抑制需求，也許會(huì)抑制年底房?jī)r(jià)攀升，但畢竟只是權(quán)宜之計(jì)。

　　“出于年度調(diào)控目標(biāo)的考慮，一些城市不得已進(jìn)行調(diào)控升級(jí)”。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)[微博]表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計(jì)數(shù)字一個(gè)交代，那就是在“作秀”。“突擊式”調(diào)控只會(huì)加劇供需矛盾。

　　不少“剛需”購(gòu)房者的觀望情緒再度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，年底收緊政策恐會(huì)造成需求的積壓。從歷次調(diào)控效果來(lái)看，觀望持續(xù)一段時(shí)間后，市場(chǎng)很快會(huì)回暖。一味地“堵”已很難解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頑疾”，對(duì)樓市的應(yīng)對(duì)之策應(yīng)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量。

　　“市場(chǎng)已到了亟須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　統(tǒng)籌：南都記者 熊薇 相關(guān)報(bào)道見(jiàn)C疊

　　采寫：南都記者 林廣 熊薇 羅苑尹 伊?xí)韵?張艷芬 陳琳琳 陳穎 實(shí)習(xí)生 黃培