兩年前推出“安老按揭”  截至目前有近500例申請獲批

　　以房養老看世界2

　　兩個月來，“以房養老”已然“山雨欲來風滿樓”。9月13日，國務院公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中明確提到要開展老年人“住房反向抵押養老保險”試點，也就是俗稱的“以房養老”。11月4日，山東省政府提出將在省內開展以房養老試點，試點將由省金融辦會同人民銀行濟南分行、山東銀監局、證監局、保監局、省住房城鄉建設廳具體負責，并將于今年年底前啟動。

　　對于很多內地人來說，以房養老仍是新鮮事物。即使在更為國際化的香港，以房養老(港人稱為“安老按揭”)也僅推行兩年，原因是安老按揭對金融機構存在較高風險。直至2011年7月，香港的“安老按揭”業務才由香港按揭證券有限公司推出：借款老人每月可獲穩定收入，同時可以終身不還貸款，終身居住在物業中。截至上月底，已有497宗申請獲批。到底港式以房養老如何操作？記者近日專訪了香港按揭證券有限公司CEO李令翔先生。

　　“我要強調的是，香港的安老按揭僅是一門生意，而不是一項養老政策，我們是要賺錢的，據我了解全世界‘以房養老’，都是由金融機構推出的一項金融產品。”坐在香港國際金融中心二期80層、直面窗外維多利亞港浩渺的煙波，李令翔介紹公司的安老按揭業務。

　　安老按揭 用自住物業作為抵押品申請

　　做生意之前，一個成熟的商人自然會考慮以房養老的市場有多大？做這門生意，有多少賺頭？有多大風險？香港按揭證券公司也是這么干的。

　　李令翔向記者介紹稱，公司在2010年曾就安老按揭進行過一項系統的、有代表性的目標用戶市場調研。據了解，當年10月至11月，他們一共訪問了1005位60歲或以上、擁有非按揭物業或快將清償按揭債務的業主。結果發現，約44%的受訪者支持香港引入安老按揭，并有約四分之一的受訪者表示會考慮參加安老按揭試驗計劃。

　　公司很快認定了這一調查結果的“正面性”，于是決定在2011年7月推出“安老按揭試驗計劃”，讓長者利用已經還清房貸的自住物業作為抵押品申請安老按揭，長者在繼續安居于原有物業的同時，可獲得穩定的現金流。

　　和內地社會保險不同的是，香港的職工通常只有一份“強積金”(MPF)作為養老保障，強積金賬戶由個人和單位各交5%，但這筆錢在很多人眼里難以支持老年生活，因為就算是李令翔這樣的金融公司高管退休，他每月所能從MPF獲得的退休金也只有1000多元港幣。

　　香港曾經也想引入類似內地的養老保險制度，但政府經過多次討論，都沒有通過法案。幾乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“規劃”好老年生活，例如給自己買一份人壽保險，“什么是退休計劃，我們認為退休后有一筆穩定的、有保障的現金流，是十分有必要的，這也是我們的客戶選擇安老按揭的原因。”

　　市場前景 今年比上年業績增加七成

　　但在現實中，很多香港老人面對以房養老常常也是“心有余而力不足”，記者在香港街頭隨機訪問了幾位老人。家住香港馬鞍山的65歲老人劉先生告訴記者，雖然他的物業都已經還清按揭，但因為和兒子同住，他根本就不敢考慮安老按揭這回事。

　　家住香港九龍塘附近的葉先生則認為，與其選擇安老按揭，年輕時候購買一份人壽保險更靠譜一些，“我聽說過這種按揭，但個人感覺要交的保費太高，有些劃不來。”

　　目前看來，安老按揭確實是較新穎和小眾的香港人的養老方式，因為未富先老的問題困擾著很多老人。對于安老按揭的目標客戶，香港安老按揭公司執行董事彭醒棠當初的一席話十分直接：“我們明白安老按揭并不一定適合每一位持有物業的長者，不過部分長者(例如沒有子女、子女已經移民外國或者子女有充裕的財政能力的長者)可能會想透過安老按揭，每月得到穩定的貸款收入，提高生活指數。另外，有些長者或者會考慮將原有價值較高的物業變賣，然后購入兩個價值較低的單位，讓子女和自己分別居住在兩個單位，再利用自己居住的單位申請安老按揭，這就確保子女有地方住，而自己又可收取年金作幫補。”

　　雖然兩年多來，香港按揭證券公司只收到497宗申請，但李令翔卻對安老按揭產品的前途信心滿滿，因為最近1年的業績比上一年增加了七成以上，“我們的客戶都是比較有錢的中產階級和以上的人群”。

　　和內地一樣，香港正在進入老齡化社會，據統計，2009年香港65歲以上人口占總人口13%，相當于6名成年就業人口供養1名65歲以上老人；時間越往后，問題越嚴重，到2036年，65歲以上人口所占比例將升至26.4%，即每兩名成年就業人口就要供養1名65歲以上長者。

　　運作方式 貸款和保險相結合

　　“安全、穩定、沒有風險。”李令翔用了這8個字概括香港的安老按揭產品特點，在他眼中，老人如果申請了安老按揭，就是“借了一筆一輩子不用還，死后也不需要子女還”的貸款。那么，這項安老按揭產品是如何運作的呢？

　　簡單來說，安老按揭就是一項貸款和保險相結合的金融產品，由銀行作為出資方，由香港按揭證券公司作為保險方。銀行負責向老人借貸，老人拿到錢后就欠了銀行的利息和本金，同時，老人還欠了一筆香港按揭證券公司保險金，如果最后償還貸時出現資不抵債的情況，這筆錢不需要老人的子女或房產繼承人承擔，而是直接由按揭證券公司負責將差價補償給銀行。當然，老人的繼承人可以選擇還清貸款贖回房產；如果不贖回，那么銀行出售房產的價值超過老人所欠款項的部分，都將由房屋的繼承人所有。

　　此前安老按揭原先是針對年齡60歲以上的香港公民，最高的物業封頂額是800萬元港幣；去年11月，按揭證券公司將借款人年齡調低至55歲，最高物業封頂額調高至1500萬元港幣。意思就是說，如果借款人的物業價值超過1500萬港幣，他/她在申請按揭時，也只能按照1500萬元港幣的按揭額來操作。

　　借貸的流程十分嚴謹。借款人只要是55歲以上持有有效香港身份證的人士，同時其名下沒有破產或債務重組，同時其物業樓齡在50年以下，就可以申請按揭，超過50年以上的物業，則要按物業的具體情況進行評估。借款人可以是一個人，也可以是兩個人，例如聯名擁有物業的夫妻。

　　有意思的是，文件還規定如果申請人是通過明顯低于市場價格、或者贈與的方式獲得物業，將無法申請安老按揭。李令翔說：“這主要是防止物業在業權上的糾紛，降低金融機構的風險，如果是贈與的，在做按揭時，可能會有人挑戰房子的業權。”

　　機動靈活 房屋若升值可要求增加年金

　　在設計這款按揭產品時，決策者提出了較靈活的按揭年限。老人領取的每月年金會根據申請人的年齡、樓價、按揭年限和申請人數不同而不同。年齡分三檔，分別是55歲以上、60歲以上和70歲以上，年齡越大，每月拿到的年金越高；借款人物業的價格和每月年金成正比，價格越高，相應年金也領取得越高；按揭年限分10年、15年、20年和終身，由此所獲年金也依次遞減，另外，雙人申請所獲的貸款額也比單人的略低。

　　例如，業主A年齡已超過70歲，且是單人申請貸款，申請年限是10年，那他每月獲得的每百萬元年金是5100元港幣，而如果他的物業價值正好是500萬元港幣，那老人一個月實際能獲得25500元港幣的安老按揭。

　　據李令翔的介紹，在目前的497宗申請中，選擇單人申請的占到65%；申請老人的平均年齡為69歲，其中最小55歲，最老93歲；所申請的物業平均價值為440000元港幣，其中最便宜的一套80萬元港幣，最貴的一套高達3500萬元港幣；申請物業的平均樓齡為30年；現實中，選擇10年期安老按揭和終身安老按揭的人數最多。“一般年齡在70歲以上的老人通常喜歡選擇10年期安老按揭，因為這樣他們獲得的年金較高，他們想在自己還有活力的時候享受人生；年齡在五六十歲的人就選擇終身養老，因為他們更希望獲得長期穩定的現金流。”李令翔說。

　　另外，老人還可以申請“一筆過貸款”，就是直接支取一大筆現金，但這會造成每月年金的減少。同時，一旦老人的房屋升值了，老人還可以向銀行提出提高每月年金的要求；反之，如果房屋貶值，老人的每月年金數額并不受影響。據了解，目前老人每月所獲的最高額年金已達到83600元港幣。

　　有意思的是，無論按揭年限選擇10年還是終身，按照“有生之年不用償還一分錢”的原則，在合約期滿后，老人仍然可以居住在物業里，直到百年歸老。例如，一位70歲的老人選擇10年期貸款，到80歲時，老人及子女不需要立刻還款，可以繼續住在物業中，直到老人去世，才要還貸或抵押房產。當然，假如這位老人85歲去世，老人就會被多追加銀行5年的利息。

　　安老按揭經營兩年多來，已有7宗申請人去世，其子女都選擇還掉老人欠下的貸款，李令翔說：“這是因為老人欠下的債務并不高。”

　　同時，也已有4位申請人提出終止安老按揭，“這里頭的原因多種多樣，這幾位老人可能并沒有考慮清楚，所以他們在半年內終止了合同。”   

　　風險應對 未來可能追加保單作抵押    

　　可是，雖說“有生之年不用償還一分錢”，但老人欠下的這筆賬卻不少，它包括利息開支、按揭保費、律師輔導費、手續費等等。安老按揭的利率為2.75%；按揭保費分基本按揭保費和每月按揭保費兩部分，基本按揭保費分7期，由第4年至10年每年支付，支付的價格為物業價值的0.28%；每月按揭保費為欠款總額乘以年利率1.25%。

　　我們再拿之前舉例的業主A來計算，10年按揭下來，他剛剛從銀行那里拿到最后一筆25500元港幣的年金，此時，老人總共從銀行獲得306萬元港幣，10年后需要償還的本金加利息為3517515元，老人還需要支付的基本按揭保費為98000元，老人需支付的每月按揭保費高達20余萬元港幣。這時，老人或者子女如果想贖回房產，就要支付380余萬元港幣，如果老人這時正好過世，而他的物業升值到600萬元港幣，繼承人不贖回物業，那繼承人就將獲得220多萬元港幣的差額。而老人選擇的按揭時間越長，生存時間越久，所需支付的費用也將越高，甚至超過物業價值。

　　按揭收取的保險費用是否過高曾經受到老人們的激烈討論，但李令翔并不認同，“今天下午，我們還在開會討論如何控制公司風險的問題，我們下一步有可能需要老人抵押其人壽保險保單，以降低風險。我們公司目前面臨的主要是三種風險，第一種風險是房價的風險，如果房價下跌，我們就將虧損；第二是利率的風險，我們貸款的利率一定下來就是不變的。但如果利率升得快，貸款超過房價的機會就會變得很大；第三是老人壽命延長造成的風險，老人活得越久，銀行賠得越多，一旦資不抵債，我們就要理賠。”