南都訊 繼深圳、北京和上海之后，廣州也在三中全會發布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》后的首個周一出爐樓市調控新政“穗六條”：本月25日起，將第二套住房貸款首付比例提至70%；即日起，非本市戶籍居民家庭限購1套住房，并要求提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。至此，國內一線城市樓市調控政策全線收緊。而廣州房地產多位業內人士表示，提高外地購房者門檻，對整個市場影響更立竿見影。 

　　“加強版”限購令出爐

　　“穗六條”中，最受關注的是“進一步提高第二套住房貸款首付比例”。記者昨日從人民銀行方面獲悉，從本月25日開始，廣州二套房貸首付比例將從目前的6成提高至7成，但利率維持不變。

　　此外，“穗六條”對外地人購房的準入標準更加嚴格，即日起，要求限購一套住房的外地家庭提供“購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”，而之前外地人在廣州買房需連續繳納個稅和社保的年限為1年。

　　“這是今年年初14號文的‘加強版’”，中原地產項目部總經理黃韜認為，不要寄望“穗六條”能讓樓價降下去，但樓價漲幅會暫停，未來樓市將呈現“量跌價穩”的局面。

　　從化、增城仍未列入限購范圍

　　而對于開發商來說，預售高端盤的慣常做法將發生改變。“穗六條”規定，“已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售”，這意味著，對于“低密度商品房”，開發商不能像以往那樣完成框架結構就可以預售，而是要先完成大確權，即房子蓋好了才能賣。

　　值得一提的是，“穗六條”昨晚公布后，有市民猜測由于相關文件通知抬頭有“各縣級市人民政府”的表述，認為從化、增城或被納入調控政策范圍內，與廣州各區同步接受“限購”政策。昨晚記者從增城方面相關知情人處獲悉，增城截至昨晚為止并未收到關于限購的任何通知，“穗六條主要是針對廣州市各區(不含縣市)的”，該人士說。

　　此外，業內專家普遍認為“穗六條”的表態意義遠大于其他。有業內人士認為，國家財稅體制不改革，不觸動中央與地方分稅的格局，地方依賴土地財政的實際需求不可能發生根本性改變，調控政策或許只是雞肋。

　　新政快讀

　　●二套房貸首付由六成提至七成，利率不變。

　　●外地人購房門檻提高，社保繳費年限從“連續繳滿1年”變為“5年內連續繳滿3年”。

　　●加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。

　　●增加住宅用地供應。

　　●繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　焦點解讀 　1

　　二套房貸首付提至7成，形式大于內容？

　　政策速讀：根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　此次“穗六條”出爐的一個背景是，2013年以來，廣州市住房價格上漲較快，國家統計局最新數據顯示，1-9月廣州市新建商品住宅價格同比漲20 .2%。而11月4日，14屆89次市政府常務會議審議并通過了《關于執行穗府辦〔2013〕14號文的補充通知》，要求人民銀行廣州分行加強差別化住房信貸政策執行力度。

　　記者獲悉，人民銀行廣州分行昨日發布的《關于調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》提出，廣州轄內各商業銀行對貸款購買第二套住房的家庭，最低首付款比例將從現行的60%提升至70%，并從本月25日起執行，購房時間以在廣州市國土資源和房屋管理局的網上交易系統簽訂購房合同的時間為準。

　　據介紹，本次“穗六條”新政針對的是在廣州購買住房，且向轄內銀行申請商業性個人住房貸款的購房者。《通知》重申了加強對個人住房貸款業務借款人的資格審核，其中新增“嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款”；同時，《通知》再次明確對于貸款購買首套自住住房的家庭，繼續執行最低首付款比例30%的規定，以及繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款等規定。

　　二套住房首付比例從6成調高至7成。“形式大于內容”，多名房地產業內人士表示。

　　“距離新政執行還有一周，我們需要馬上開會研究，如何盡快處理存量客戶的申請”，某股份制銀行個人房貸業務負責人昨天表示，“與廣州市府的規定相比，人民銀行提高首付比例的政策早在預期之中，貸款利率雖沒有調整，但現在市面上各家銀行普遍對二套房貸執行上浮10%-15%的利率政策，銀行這塊業務的利潤仍然可觀”。他表示，對于二套房貸的政策雖然從緊，但實際操作中把第二套房“變”成首套住房的辦法仍然很多，而截至目前仍沒有特別有效的政策進行限制，因此對實際的成交影響有限。

　　對于二套首付上調，家和集團副總裁張建勛則認為，接下來很可能公積金的二套首付也會提高到七成。“這點主要會影響到改善型買家”，他舉例，譬如改善型買家準備在珠江新城買一套200平方米的豪宅，單價5萬元，限價3萬。那么他就只能簽一份600萬的購房合同，再加一份400萬的裝修合同。首付七成也就是420萬，即首付就需一次性繳納820萬，如果不是現房，那么他還要再等6-8個月。

　　2 　外地人買房社保須連繳3年，門檻比北京低比滬深高

　　政策速讀：暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　“穗六條”對外地人購房資格門檻從原來規定“連續繳納個稅或社保1年”調整為“5年內須連續繳滿3年”，“限外是這輪調控的特點，北上深都動了，廣州政府也有壓力要表姿態”，合富置業首席市場分析師龍斌說。

　　對于外地人連續繳納社保或個稅的年限要求，相比起“5年”的北京、“2年”的上海和“1年”的深圳，“穗六條”對外地人購房需連續繳納3年以上個稅或社保的限購力度在四個一線城市里屬于中等。龍斌認為，如是自住型工薪階層，工作后一般要四五年才有條件置業，要求連續繳納社保或個稅三年，對他們的影響不會很大。

　　不過，滿堂紅研究部高級經理周峰認為，新政對外地戶籍剛需客影響很大，“預計未來半年可能會比近期成交量減少30%”。其表示，據滿堂紅每月對客戶所屬戶籍的統計分析，今年1-10月66%客戶屬非廣州戶籍，33%才是廣州本地買家。

　　中原地產項目部總經理黃韜也認為，社保繳納年份提高將導致成交量下降，估計新成交量會下降20%，以前已簽訂認購意向但購買社保時間不夠的業主，“原來以為等到年尾就可簽約，現在部分人可能取消購房”。

　　事實上，廣州對于外地人購房資格的個稅和社保準入門檻一路飆升，從此前的“在廣州市繳納一年以上的個稅或社保”就可購房，到今年年初14號文的“2年內在本市連續繳交1年以上個稅或社保”，再到這次的“5年內在本市連續繳納3年以上個稅或社保”才能限購一套房。

　　家和集團副總裁張建勛也認為，穗六條中最具震懾力的是提高對外地購房者的門檻，這將對一、二手市場尤其是二手房市場帶來較為嚴重的影響。因為二手畢竟比一手樓便宜，買二手的外地客更多。他個人認為，這條措施將帶來立竿見影的效果，預計至少使一手樓市的成交量下降20%至30%，而二手樓成交量預計至少下降30%以上。

　　某股份制銀行個人房貸業務負責人也稱，相比之下，對外地購房者納稅和繳納社保的限制條件從嚴，對于整個房貸市場的影響更大，需要觀察后續實施細則如何制定。

　　3 首次明確提出別墅不能預售，鼓勵中低價位樓盤

　　政策速讀：加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　對于穗六條中“已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售”的表述，中原地產項目部總經理黃韜認為，這將延遲開發商的開發時間和加大開發成本。不過，他對“穗六條”未明確何為“低密度商品住房”感到疑惑，稱如何實施還要看政府執行力度。

　　黃韜說，該措施說明以往“別墅完成框架、封頂就能預售”的做法未來將不可行，在他看來，“高端樓盤就像LV，應該放開來賣”，他不認為調控高端住宅產品對壓低樓價有實質性作用。蘿崗的一些高價盤在上月就已按照這個措施操作了，“文件比現狀走慢一步”。

　　家和集團副總裁張建勛則認為，這其實已改變豪宅的預售規則，明顯是鼓勵中低價位樓盤，黃韜也對此表示同意。

　　張建勛說，以前高價樓盤從拿到預售證到初始登記，如果資金充裕，通常需要6-8個月，即豪宅盤和別墅盤的購買需求需延后6-8個月，而這段期間開發商不僅收不到錢還要繼續墊錢進去，對于資金緊張的開發商來說是雪上加霜。“如果它的適用范圍是廣州十區，那么對南沙、蘿崗影響就很大了，因為那兩個區的低密度豪宅比較多”。

　　4 宅地供應量增20%以上，效果或三年后顯現

　　政策速讀：增加住宅用地供應。力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上；確保2014年住宅用地計劃供應量不低于今年計劃供應量。

　　本次“穗六條”中要求，力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上，確保2014年的計劃不低于2013年計劃供應量。

　　合富置業首席市場分析師龍斌認為，該項要求或將在三年后顯現效果，隨著住宅用地供應量逐年遞增，三年后將有望緩解貨量供應緊張的情況，“但中心城區供不應求還會繼續，未來幾年新推土地主要會在城市外圍區域”。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰認為，除了供應量以外，還需要等明年政府公布每塊用地的附加條件，才能判斷對市場的影響程度，因此“穗六條”對近期樓市的影響不大。“今年的住宅用地，都包含了保障房建設計劃，估計明年政府也會以這種方式推地。”

　　據悉，廣州2013年計劃供應各類建設用地2064公頃，其中住宅用地595公頃。上月初，廣州市國土房管局透露，今年住宅土地供應已完成88%。

　　“廣州的土地供應計劃定得很高，但賣出的地塊在哪、面積多少，其實數字很不透明”，寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同預計，“穗六條”中，土地供應方面的措施效果不會很明顯。

　　中原地產項目部總經理黃韜則認為，增加土地供應量是把“雙刃劍”，一方面可能平抑樓價，但另一方面也可能推高樓價，解決之道是應當根據不同區域需求投入不同數量的土地，而非一刀切。

　　部門回應 穗國土房管局相關負責人：

　　增城從化暫不限購 　二套房貸7成首付將波及10%購房者

　　對于提高外地購房者門檻的相關規定，廣州國土房管局相關負責人稱，該政策出臺的原因有兩方面，一是從嚴執行中央的政策，二是根據市場交易的實際數據作為依據。而對于二套房貸首付提至7成的政策調整的具體影響，國土房管局的相關負責人說，預計這個政策對市場影響層面在10%左右。

　　對“已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售”政策的出臺背景，該負責人說，主要基于兩個原則，一是控制高價樓盤上市節奏，二是調整商品房成交結構，“以前就按照這兩個原則執行，但這次是首次明文提出”，該負責人解釋，“低密度商品住房”指的是容積率少于1的樓盤，即別墅和連排別墅，且是“已批準建設的”。

　　有網友猜測增城、從化將被納入穗六條相關限購政策，對此，該負責人向南都記者證實，增城、從化暫未被納入限購范圍，“如果被納入(《意見》)會明確說明的”。

　　統籌：南都記者 張艷芬

　　采寫：南都記者 李鶴鳴 羅苑尹 鄧恒 張艷芬 實習生鄧佩儀 周世玲 林顯軍 通訊員官銘超(除署名外)