宅基地和小產(chǎn)權(quán)房短期流轉(zhuǎn)無(wú)望

　　本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

　　在十八屆三中全會(huì)上被寄予厚望的集體土地改革拉開帷幕，深圳的先行土改也隨之即將落地驗(yàn)證。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者從有關(guān)部門了解到，深圳寶安區(qū)鳳凰社區(qū)成為深圳原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市流通的首個(gè)試點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年年底將掛牌出讓，土地收益與政府按三七分成，此外，農(nóng)村集體將持有20%的工業(yè)物業(yè)面積。

　　“目前流轉(zhuǎn)只涉及工業(yè)用地，宅基地以及小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)不會(huì)納入改革的范疇。”深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。而深圳經(jīng)驗(yàn)無(wú)疑將為其他一線城市土改探路。

　　但在多方人士看來(lái)，集體土地有限度地放開是各方利益妥協(xié)的結(jié)果。

　　工業(yè)用地先探路

　　深圳一直被視為改革探路的風(fēng)向標(biāo)，醞釀一年多的深圳原村集體土地改革也即將有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

　　日前，《華夏時(shí)報(bào)》記者從有關(guān)部門獲悉，經(jīng)過(guò)一年的協(xié)商，深圳已選定寶安區(qū)鳳凰社區(qū)作為深圳首個(gè)農(nóng)村集體土地入市的試點(diǎn)，該宗地塊位于深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，蒞臨深圳機(jī)場(chǎng)和廣深一級(jí)公路，用地面積14568平方米。

　　目前，該用地掛牌前期各項(xiàng)工作正在開展之中。按照試點(diǎn)方案，該地塊將于年底前通過(guò)深圳市土地房產(chǎn)交易中心，以掛牌方式公開出讓該土地使用權(quán)。此外，龍崗、坪山等區(qū)試點(diǎn)地塊也在積極推進(jìn)當(dāng)中。

　　“以前村集體工業(yè)用地的出讓都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，卻被村長(zhǎng)和一些村干部強(qiáng)制出讓給企業(yè)，村干部從中尋租，造成村民利益的損失。”深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士告訴記者，而以后集體工業(yè)用地在土地交易中心公開出讓，以多少價(jià)位出讓給誰(shuí)，所有細(xì)節(jié)都將明了化，這有利于保障村民的利益。

　　今年1月，深圳市公布“土改”細(xì)則方案，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織工業(yè)用地使用權(quán)可入市交易。且提供了兩種收益分配選擇方式，第一種方式是所得收益50%納入市國(guó)土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；第二種方式是所得收益70%納入市國(guó)土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

　　通過(guò)設(shè)計(jì)不同的權(quán)重，企業(yè)與政府雙雙獲利，而村集體組織更傾向于獲得長(zhǎng)期的租金收入來(lái)源，鳳凰社區(qū)因此選擇了第二種分配方式。

　　事實(shí)上，征地制度在深圳早已失效，較少出現(xiàn)政府和開發(fā)商強(qiáng)征的現(xiàn)象，但由于掌握在農(nóng)民手中的大量土地利用效率低下，吞噬了城市發(fā)展的空間，政府不得不主動(dòng)放棄部分利益妥協(xié)。

　　“老的工業(yè)廠房容積率過(guò)低，且產(chǎn)權(quán)不明晰，都是由村里直接招商引資，很多企業(yè)沒(méi)有合法手續(xù)就把廠房蓋起來(lái)了。”原在深圳規(guī)劃局工作的深圳市華園房地產(chǎn)執(zhí)行董事賀承軍告訴本報(bào)記者。但土改之后，屬原村集體的工業(yè)用地出讓后將有紅本房產(chǎn)證，有完整的土地手續(xù)，而政府也鼓勵(lì)工改工后提高工業(yè)用地的容積率，達(dá)到集約用地的效果。

　　中央黨校三農(nóng)問(wèn)題研究中心副主任徐祥臨認(rèn)為，國(guó)家提到的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)主要針對(duì)廣大的農(nóng)村，一方面是農(nóng)用地被拋荒，另一方面在被政府低價(jià)征地再高價(jià)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，農(nóng)民利益受損，所以一定要改革。而目前大城市里的城中村拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較高，推動(dòng)這類村集體土地的上市流轉(zhuǎn)，主要在于盤活城市的土地，深圳土改針對(duì)的主要就是存量土地。

　　深圳的土改有其特殊性。深圳在1992年和2004年開展了兩次土地統(tǒng)征，已全部將村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。但由于深圳當(dāng)時(shí)并未支付土地補(bǔ)償款，村集體土地實(shí)際上仍由村集體控制，政府無(wú)法直接將其出讓，因此本質(zhì)上，與其它城市目前存在國(guó)有土地和集體土地兩種格局無(wú)異。

　　而深圳市規(guī)土委有關(guān)人士認(rèn)為，深圳的工業(yè)用地改革，也是為未來(lái)推廣到其它一線工、商業(yè)城市做試驗(yàn)。

　　利益妥協(xié)的結(jié)果

　　一個(gè)共識(shí)是，占深圳全市建設(shè)用地42%的原農(nóng)村集體土地一旦釋放出來(lái)，無(wú)疑將有效彌補(bǔ)全市建設(shè)用地不足的缺口。

　　但集體土地入市帶來(lái)的征地制度變革，也意味著將消解地方政府目前依賴的土地財(cái)政收入，即便有土地交易稅，也無(wú)法與政府直接壟斷的土地經(jīng)營(yíng)收益相提并論。

　　不過(guò)，涉及其中廣大群體利益的宅基地和村集體商住用地仍舊冰封，目前深圳的土改僅僅是在工業(yè)用地上開了一道口子。

　　為何選擇先從工業(yè)用地改起？賀承軍說(shuō)，由于村集體商住地對(duì)土地管理法的沖擊最大，大量的違法建筑一旦入市，因?yàn)轶w量驚人，所以對(duì)市場(chǎng)的沖擊太大。而工業(yè)用地在法律上的障礙最小，因此從工業(yè)用地動(dòng)手會(huì)更容易推行。“政府暫時(shí)不想讓這些違法建筑合法化，害怕出亂子，且小產(chǎn)權(quán)房若要放開，需先更改《土地法》。”

　　“從工業(yè)用地開始試點(diǎn)，各方的阻力較小，工業(yè)用地放開就是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復(fù)雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。”深圳市規(guī)土委人士表示，由于政府無(wú)法評(píng)估一旦放開宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生多大的震動(dòng)和影響，因此暫時(shí)不可能鋪開至村集體的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房。

　　也有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，這是利益妥協(xié)的結(jié)果。商住用地的土地出讓收益最大，政府不愿意主動(dòng)放棄這塊肥肉，而工業(yè)用地收入較少，但同時(shí)又制約著城市的發(fā)展空間，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，政府的財(cái)政稅收來(lái)源也將減少，政府若不讓利，將有損自身利益，放開產(chǎn)業(yè)也就有了發(fā)展空間，政府最終也能達(dá)到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目的。

　　深圳市規(guī)土委主任王幼鵬此前曾表示，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城市化后，不少土地在完善土地權(quán)益爭(zhēng)議中存在政府拿不回、集體用不了的尷尬局面。但深圳原集體土地即使是流入市場(chǎng)或者二度開發(fā)，仍須遵從法律法規(guī)框架之內(nèi)的政策管制。

　　何時(shí)能從集體工業(yè)用地入市，向宅基地和小產(chǎn)權(quán)房放開，是外界對(duì)城市土改關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　不過(guò)，在深圳市規(guī)土委人士看來(lái)，長(zhǎng)期肯定會(huì)放開，集體土地和國(guó)有土地享有同等的入市交易權(quán)，是改革的大方向，但短期無(wú)望。

　　“何時(shí)放開要看各系列配套改革的進(jìn)展，土地改革與金融、社保、稅收制度密切關(guān)聯(lián)。比如金融，現(xiàn)在都是國(guó)企央企最先拿到貸款，集體土地大量放開，最先去搶地的肯定是有錢人，這對(duì)于窮人又會(huì)造成不公平。”深圳市規(guī)土委人士分析認(rèn)為。

　　此外，目前地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)并不匹配，財(cái)政收入不足，必須依賴賣地維系，若再剝奪地方的土地財(cái)政，無(wú)疑將損害地方政府利益。深圳市規(guī)土委人士表示，在這些配套改革沒(méi)有落實(shí)前，位于城市里的除工業(yè)用地以外的村集體建設(shè)用地別想放開流轉(zhuǎn)。