柳九邦

　　“金九銀十”火爆收官，進入11月，上海樓市的熱度不降反升。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計，11月前10天上海市新建商品住宅成交面積達50萬平方米，同比大幅上升65%，今年9月和10月同期的新房成交量分別為36.4萬平方米和24萬平方米，這意味著11月上海樓市的開局遠遠火過“金九銀十”。

　　德佑地產研究總監陸騎麟對《第一財經日報》記者表示，目前上海樓市的供銷勢頭相比“金九銀十”有過之而無不及，但是，在調控政策再度收緊的背景下，這樣的成交高峰只是暫時性的，未來樓市成交存在較大的下行可能。

　　據統計，上周(11月4日~10日)上海市新房成交量達40.7萬平方米，環比上升8.2%，創下近6周的新高。在“滬七條”出臺后的首個周末(11月9日~10日)，上海新房成交量為11.6萬平方米，是此前一個周末(11月2日~3日)成交量的2.1倍，也創造了近4個周末成交量的最高值。

　　一位開發商對記者透露，該公司旗下一個位于嘉定南翔的項目于上周末開始認籌，兩天的認籌量已經達到總量的七成。“我們的房子價格確實也不便宜，但目前的銷售情況還是很可觀的。確實有部分購房者因為新政的出臺暫時喪失了‘房票’，但符合要求的剛需購房者出手還是比較果斷。”

　　21世紀不動產上海區域市場分析師黃河滔認為，新房市場持續火熱的原因主要有三點。首先，盡管目前政策走勢存在不確定性，但購房者對于房價上行的預期依然較強，遇到合適價位的房源時入市意愿比較積極；其次，近期新房供應持續火熱，尤其是中低價段房源入市即受熱捧，帶動整體成交向上攀升；最后，“滬七條”剛剛出臺，對樓市影響尚未完全顯現。

　　事實上，已經有不少市場人士感受到“滬七條”給樓市帶來的變化。

　　21世紀不動產上海銳豐淞南店的楊經理告訴記者，有一組非滬籍客戶在10月期間看中了一套房源，不過因其將于11月末才滿足舊規要求(2年內累計繳納1年以上稅收、社保)，故在與業主溝通后，決定于12月初辦理過戶相關手續，并先支付了定金3萬元。“滬七條”出臺后，非滬籍購房者繳納稅收和社保年限延長至3年內累計繳納2年以上，該購房者購房需再等上1年，暫時失去了購房資格，直接促使該交易的難產。

　　陸騎麟認為，“滬七條”中殺傷力最大的莫過于增加外省市購房者繳納稅收和社保年限的規定，目前外省市購房者在上海樓市中占到了四成左右的比例，新規定如得到嚴格執行，顯然會將大量購房者擋在市場之外。未來樓市成交存在較大的下行可能。

　　克而瑞上海機構研究總監薛建雄稱：“‘滬七條’出臺后，上海樓市會和北京一樣，出現成交量下滑的情況，預計上海11月的成交量將會較10月下滑30%，維持100萬平方米的水平，而12月有可能繼續下降30%，維持70萬~80萬平方米的水平。價格方面，可能會停漲，但下跌的空間很小。”