滬七條政策末班車效應初現(xiàn)：11月上海樓市火爆開局
“滬七條”的政策末班車效應初顯。
11月11日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：上周（11月4日-11月10日），上海市新建商品住宅成交面積為40.66萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲8.16%；成交均價為24405元/平方米，環(huán)比下跌4.38%；新增供應面積為49.32萬平方米，環(huán)比上漲16.82%。
某外資房企總經(jīng)理分析，“滬七條”出臺后的三天，上海樓市成交量放大，各樓盤都很忙碌，這和搶在政策執(zhí)行前備案有關(guān)。
成交量創(chuàng)近六周新高
據(jù)佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅介紹，上周上海樓市成交量創(chuàng)下近6周新高，11月以來的日均成交量達到了5萬平方米。
21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔認為，新房市場持續(xù)火爆，一方面是購房者對于房價上行的預期依然較強；另一方面，近期新房供應持續(xù)放量，尤其是中低價位房源入市即受熱捧。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，11月前10天，上海市新建商品住宅成交面積為50萬平方米，同比大漲65%，遠超今年9月和10月同期的成交量。
德佑地產(chǎn)指出，“滬七條”出臺后，還有一個末班車效應，很多購房者尤其是外地戶籍的購房者會趕在那兩天簽約。
綜合21世紀不動產(chǎn)和德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計，“滬七條”11月8日出臺當天，上海市新建商品住宅成交面積達9.19萬平方米，遠高于其他時間段；“滬七條”出臺后的首個周末（11月9日-11月10日）兩天，上海樓市的成交量達11.6萬平方米，是之前一個周末（11月2日-11月3日）成交量的2.1倍。
不過，黃志堅指出，“滬七條”的出臺，加上9月、10月的成交放量對需求的透支因素，可能會導致11月上旬這一高成交量難以為繼。
他預計，11月中下旬上海樓市的日均成交量會有所下降，11月全月的成交量略低于9月、10月的概率偏大。
二手房交易頻“爆單”
值得一提的是，上周上海中等價位樓盤的成交已降溫。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，上周上海市單價在3萬-5萬元的新房成交面積為6.4萬平方米，環(huán)比下滑14.6%，創(chuàng)下近4周新低。該價格段新房房源在總成交量中的占比僅為15.8%，創(chuàng)下6月中旬以來的最低值。
該價格段房源今年以來成交一度相當火爆。21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2013年至今（11月10日），上海市單價在3萬-5萬元的房源成交面積為216.6萬平方米，較去年全年該價格段房源的成交量上漲了47.2%，遠高于整體新房市場17.7%的漲幅。
黃河滔認為，“滬七條”對上海樓市的影響將在后市逐步釋放，對年末樓市的熱度起到一定平抑作用。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟也認為，目前外地戶籍購房者在上海樓市中占到了四成左右，如果“滬七條”得到嚴格執(zhí)行，短期內(nèi)會將一定比例的購房者擋在市場之外。
這在二手房市場體現(xiàn)得較為明顯。
上海中原地產(chǎn)昨日發(fā)布的一則抽樣統(tǒng)計顯示，該中介旗下的400多家門店中，外地戶籍家庭置業(yè)較為集中的外圍區(qū)域受政策影響較大，門店上周末咨詢量增幅在兩成左右，但帶看量較前周減少了約三成。而且，部分準備簽約的交易，也因買家不再符合購房條件而終止。
上海中原顧村公園門店經(jīng)理陳大仕稱：“僅上個周末，門店就有3單二手房交易被‘爆單’（終止），都是因為買家未滿繳稅年限。”
據(jù)介紹，外地戶籍的購房者占到顧村公園板塊購房需求的一半以上。
開發(fā)商發(fā)力搶收
與此同時，開發(fā)商并未放緩推盤步伐。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，上周上海市新房供應面積達49.3萬平方米，僅次于10月最后一周，系年內(nèi)次高。而11月前10天，上海的新房供應面積沖高至68.4萬平方米，已接近去年11月全月的供應水平。
黃河滔說，面對未來政策的不確定性，近期開發(fā)商主動加大推盤力度。
前述外資房企總經(jīng)理認為，市場前景不確定時，開發(fā)商一般會“少量多批”推盤，目前開發(fā)商的推盤積極性受影響不大，“該怎么推就怎么推。對于剛需項目，限購升級，可能會導致部分購房者失去購房資格，也可能會加快一些人的購房速度，現(xiàn)在是社保、稅單滿兩年，沒準以后會變?nèi)辍⑺哪辍！?/p>
他預計，11月全月上海樓市的成交勢頭會延續(xù)，只是可能后面的成交沒前10天那么火爆而已。
上海某開發(fā)商營銷總監(jiān)同樣判斷，接下來幾周，上海樓市成交向好的行情仍會延續(xù)，但后續(xù)的成交熱度可能會有所降溫，“不會像前10天那么火爆。”
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