“滬七條”出臺后的首個周末，上海新建商品住宅市場未大幅降溫。

　　11月10日下午，松江金地自在城售樓處介紹，該樓盤二期11月9日開盤，推出459套精裝修兩房、三房，均價在1.9萬元/平方米，“開盤當天共有500多組客戶排隊，到下午6時，還剩下不到20套房源�！�

　　某上市房企副總裁分析，“滬七條”看上去是個短期舉措，主要是為了控制年底房價過快上漲，實際上政策頗為全面，可量化的措施也很多。

　　他認為，短期內，剛需市場不會立即有大的變化，但“滬七條”對改善型樓盤的影響會較快體現，對最敏感的中高端樓盤的銷售也會產生影響。

　　剛需樓盤延續熱銷

　　從售樓處給出的說法看，上周末新增入市的剛需樓盤熱銷勢頭未改。

　　松江萬科夢想派售樓處昨日稱，此次加推130多套兩房房源，均價2.2萬元/平方米，“周六開盤當天已全部賣完�！睂毶叫鲁顷糯錇呈蹣翘幾蛉辗Q，此次加推100套公寓房源，均價從上次開盤的1.4萬-1.5萬元/平方米，上調到1.5萬-1.6萬元/平方米，“目前還剩下5套。”

　　而嘉定的新城馥華里售樓處昨日下午3時稱，他們當天下午4時加推100多套大戶型房源，均價在1.8萬-1.9萬元/平方米，“現在離推盤還有一個多小時，排號的客戶已有100多組�！�

　　相比之下，11月8日推盤的閘北中星馨恒苑尚品新座售樓處昨日稱，他們此番推出的公寓均價3.5萬元/平方米，“到目前為止，212套房源賣掉約70%�！�

　　寶山新城昱翠灣相關負責人認為，11月8日出臺的“滬七條”對剛需市場也會有影響，“雖說會差別化對待，但對市場總體預期還是有影響的，這也是實質性的。”

　　據他介紹，在“滬七條”出臺當天，新城昱翠灣依然按計劃推盤，“這個項目半個月前作為新盤推出過200多套，但已經賣完了，所以這次是順勢加推�！�

　　“眼下上海的剛需房源還是供不應求的，依然會以比較快的速度去化。”某上市房企副總裁認為，“滬七條”涉及市場監管、差別化信貸、稅收等多方面，涵蓋面比較廣，也更有針對性。而且出臺當天就執行，不留空白期，對市場的中長期影響會逐步顯現。

　　“部分房企早已執行二套房首付七成”

　　此前的11月8日，上海市房管局發布升級版樓市調控政策“滬七條”，措施包括：將二套房首付比例下限由60%提高至70%；將非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”；增加住房用地供應量，等等。

　　某外資房企總經理認為，“滬七條”對于目前少量的“社保、納稅記錄”不滿兩年的購房人有一定影響，半年后這一影響將逐步減小。而二套房首付比例增加一成的影響也較為有限，“調控的思路還是應該盡快轉化為增加有效供應�！�

　　據央行上海總部統計，目前上海地區發放的購房貸款中，二套房貸款不到20%。

　　上海某房企營銷總監進一步說，此次上海出臺的政策，主要是針對需求的控制和增加供應量，但實際影響不會很大，“現在市場對政策已有抗性，政策更多是影響市場預期，價格漲勢會緩一緩，而不是跌一跌。”

　　他認為，“滬七條”的出臺，主要是為確保年底的房價控制目標，但目前價格的主導權還是掌握在開發商手中的，“買得起的還是會買，買不起的還是買不起。像二套房首付比例增加到七成，對于有錢人無所謂，對于勒緊腰帶買房的改善型買家而言，打擊較大�！�

　　據該營銷總監稱，其實有些開發商早就對二套房買家實行首付七成了，“我們公司年初就這樣做了，因為不是每個客戶都能符合銀行的標準，有些銀行為防范風險，也要求二套房首付七成，只是現在變成了硬性要求�！痹摖I銷總監說，這樣的要求，對高端買家意義不大。（編注：中國證券報11月8日援引消息人士的話稱，北京市有關機構正醞釀相關方案，對樓市調控政策進行微調，調整方向主要限于高端住宅，高端住宅的限價和限購政策可能逐步放開，使之回歸市場化交易。）

　　“房企正抓緊消化前期積累的客戶”

　　話雖如此，“滬七條”對于市場預期依然可見。

　　前述滬上房企營銷總監預計，接下來少部分購房者會轉向觀望，但政策對整體市場走勢、對開發商的影響不會太大，“現在都已經到第四季度了，開發商大多已完成銷售任務。大家更多還是比較關注三中全會后的政策。”

　　某上市房企副總裁也說，中共十八屆三中全會對市場、行業的影響，要更大更深遠更長效，“如果三中全會出臺有關房地產的政策，需求量下降，那么房價就會上漲乏力，平穩下來，或者小幅下跌。如果沒有長效政策出來，那么此次上海的政策可能在經過3-6個月的消化期后，就會逐步淡化�！�

　　“看來年底的市場不會那么好了，對于拿了地王的、資金短缺的開發商，說不定還會降價�！痹摳笨偛谜f，上周末的樓市還沒反應，沒那么快，“我們的推盤是剛性的，不會因為有政策而改變，年內幾個剛需項目還會有兩三次加推，但估計前面兩個月瘋狂漲價的情況應該不會有了�！�

　　中房信分析師薛建雄也提到，據他了解，政策出臺兩天來，幾乎所有的開發商都在抓緊消化前期已經積累的客源，“這幾天各個售樓處都在給登記的客戶打電話，通知他們趕緊去簽約�！�

　　薛建雄預計，“滬七條”出臺后，上海樓市會和北京一樣，出現成交量下滑的情況，“預計上海11月的成交量將會較10月下滑30%，維持100萬平方米的水平，而12月有可能繼續下降30%，維持70萬-80萬平方米的水平�！�

　　價格方面，薛建雄認為，上海的房價會停漲，但不會下跌，“開發商會照樣維持一定的推盤量，但推盤的節奏會拉長，客戶積累時間長一些，推盤的量少一些。入市的新盤價格不會像此前那么高。但由于開發商全年的業績完成得很好，所以也沒必要降價�！�

　　錄入編輯：王卉