二套房首付提至七成 大投資客紛紛出貨

　　本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　春江水暖鴨先知。

　　記者近日踩盤時得到多個中介反饋信息，大投資客從8、9月開始紛紛拋盤，高位減持降低資產風險。根據(jù)搜房網統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月以來掛牌量一直上漲的趨勢，在10月戛然而止，環(huán)比開始出現(xiàn)下跌。

　　據(jù)業(yè)內人士分析，這源于房產稅即將推出以及“三中”全會召開在即等多重政策信號的提前釋放，尤其是信貸縮緊對樓市成交的影響已立竿見影，10月份深圳二手房成交量已環(huán)比下降18%。

　　而深圳從11月6日開始執(zhí)行的二套房首付上調至七成的新政執(zhí)行后，市場成交量還將進一步萎縮。

　　值得關注的是，2008年那輪房價下降出現(xiàn)之前，深圳就先出現(xiàn)了拋售潮，如今，深圳又出現(xiàn)拋售潮，這是否預示著2008年老故事又將重演，接下來樓市將會出現(xiàn)新的轉折？

　　又見拋盤潮？

　　“你要是早點來還可以買到，最近沒有筍盤出來。”美聯(lián)物業(yè)香蜜湖某分行物業(yè)顧問小黎告訴記者，8、9月份，有個大戶將緹香名苑的十多套四十余平米小房一次性拋出，190萬一套，同樣低于市場價二十多萬元，很快被購房者一搶而光，而該盤2004年開盤時的房價只有7000多元。

　　有人拋盤，就有人接盤。

　　在深圳地產圈內頗具盛名的李峰(化名)就成為這輪房價高潮中的接棒者之一。9月份，他從美聯(lián)物業(yè)中介人員手中淘到一個“筍盤”，位于深圳北站附近的圣莫麗斯、166平米、410萬元成交，低于市場價40萬左右。

　　“賣家是個大投資客，這一次拋售了6套，我只搶到一套。”據(jù)李峰了解，其他接盤者有自住者亦有投資客。由于做高了房屋評估價，再利用銀行人脈關系，李峰不僅做到了零首付，還從銀行貸出460萬，憑空多出的幾十萬元讓他付月供。

　　“一套賺了100多萬，賣家覺得收益不錯，可以減持一些降低資產風險。”記者從該盤周邊多個中介處得到證實，據(jù)中原地產置業(yè)經理小付透露，這名投資客手頭有二三十套房，其中圣莫麗斯的多套房購入成本價每套為220萬元，為了迅速拋售，一次性以每套380萬元全權委托給美聯(lián)物業(yè)出售，美聯(lián)物業(yè)再以410萬元賣出，從中賺取30萬元價差。

　　這樣的市場表現(xiàn)很容易讓人聯(lián)想到深圳在2008年出現(xiàn)的拋盤潮。當時，受經濟危機影響，樓市峰回路轉，房價下降，成交大幅度萎縮，投資客一次性掛牌幾十套房源卻無人接盤。數(shù)據(jù)顯示，當年，深圳大約有6000名炒房客被套，被套房產約70萬平方米，被套資金高達幾百億元。

　　專為投資客提供貼身服務的深圳市樓海投資咨詢有限公司高級研究員陳源向記者透露，8、9月份開始確實有些投資客在跟隨出貨。手頭有多套房產的人，收益達到預期后，會選擇套現(xiàn)落袋為安。

　　根據(jù)搜房網的統(tǒng)計，今年深圳二手房掛牌數(shù)從3月份開始，環(huán)比一直在攀升，但10月份后出現(xiàn)下跌，當月深圳二手房掛牌套數(shù)總量為1039873套，環(huán)比9月下跌3.55%。

　　據(jù)中聯(lián)地產二手房研究院總經理肖小平分析，香蜜湖、華僑城等豪宅片區(qū)炒作水分較高，投資客偏愛這種熱點區(qū)域，但往往波動也較大。“通常專職投資客不只是希望資產保值，而是要求增值，他們不會固守某一個盤，若一兩年內價格沒有上升多少，離預期較遠，往往會放棄堅守而退出，再換其他物業(yè)，哪里漲的快就買哪里。”

　　政策信號疊加影響

　　如今，投資客拋盤的風潮在市場上重現(xiàn)，2008年的老故事是否會重演？

　　“聽說明年1月1日房產稅將出臺，且不知‘三中’全會政策有何轉向，最主要的是信貸縮緊，首套房貸利率普遍上調，有投資經驗的人都知道，信貸是影響市場的決定性因素。”陳源說，高位適合套現(xiàn)，等調整時投資客再進場。

　　而據(jù)記者調查了解，除單打獨斗的大投資客外，已經套現(xiàn)離場的大多為擔保投資公司，這類投資方通過朋友集資，從民間購買房票，再集中投資，他們與銀行聯(lián)系緊密，往往能提前得到政策信號。

　　在多重政策信號釋放的疊加下，10月份深圳二手房市場成交量應聲下降。

　　據(jù)世聯(lián)地產[微博]統(tǒng)計，2013年10月，深圳二手房市場下跌趨勢明顯。成交面積50.62萬平米，環(huán)比下跌18.09%。

　　而日前，習近平主席在住房領域專題研究會上提出，堅持市場化改革方向，這被市場普遍認為抓住了調控的牛鼻子，政策拐點已至，未來樓市將回歸市場和保障房雙軌并行的路徑。業(yè)內人士認為，過去的政策市讓房價節(jié)節(jié)攀升，由供需決定的市場，對投資客而言，反而可能是利空。

　　從11月1日開始，深圳出臺二套房貸首付從六成上調至七成的新政，記者從多個中介處了解到，由于10月份各大銀行縮緊房貸，原本打算購房的部分轉為觀望，二套首付提高對改善型需求群體而言，首付負擔更是雪上加霜。

　　“最近一個多月都沒什么單做，買房都有一個付款期限，通常是2個月或3個月，若銀行貸款未按期審批，業(yè)主有權單方面解除合同，購房者的風險明顯增加。”深圳一家房地產評估公司客戶經理劉艷陽告訴記者，根據(jù)她多年的經驗，只要信貸縮緊，成交量很快就會下滑。

　　樓海高級咨詢師楊志認為，通常每年下半年是業(yè)主資金周轉的緊張期，放盤增加，而恐懼未來政策對二手房成交不利，也迫切在高位套現(xiàn)。

　　據(jù)一位房地產業(yè)內人士向記者透露，來自深圳市規(guī)劃國土委的查詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳商品房總套數(shù)為160多萬套，而擁有兩套房以上的人，占比不到5%，真正的投資客比例并不大，但對市場有放大效應。

　　“房產稅肯定是要出的，誰都知道是先從增量市場上征收，存量房市場前期實質影響不大，但心理預期會有影響。”肖小平認為，短期內限購不可能取消，否則長期被壓抑的市場需求爆發(fā)出來后，容易推動市場價格上漲。