本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　全國房貸一片“喊緊”！

　　11月16日（新浪財經(jīng)注：此處應(yīng)為10月16日），央行新聞發(fā)言人表示，央行近期并沒有調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，部分銀行房貸緊張主要是前9個月房貸業(yè)務(wù)快速增長所致。雖然這輪放貸緊張并非央行主動調(diào)整所致，反觀以前歷次房地產(chǎn)調(diào)控，真正能夠讓房價下降的手段就是貸款，這一輪房貸緊縮，能否在第四季度壓住一線城市房價漲勢呢？

　　為完成全年房價調(diào)控目標(biāo)，深圳已經(jīng)開始配合貸款調(diào)控政策，在國慶節(jié)后出臺了“深八條”：從10月8日開始，深圳各大小銀行均已抬高首套房和二套房的貸款利率，五大國有銀行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多個中小商業(yè)銀行已暫停貸款業(yè)務(wù)。

　　此外，深圳還在國慶節(jié)前后兩次發(fā)出緊急通告：繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，通過增加商品房和保障房供應(yīng)，研究調(diào)整二套房貸首付和利率等八條措施多管齊下降房價。深圳規(guī)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，要力爭完成全年房價調(diào)控目標(biāo)。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至10月初，深圳城區(qū)住宅成交均價仍徘徊在22000元/平米高位。要完成全年房價調(diào)控任務(wù)，四季度房價必須再降到20600元/平米左右。

　　但是，多位業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，銀行收緊貸款，將對市場成交量產(chǎn)生影響，不過開發(fā)商今年前三個季度銷售業(yè)績好，資金充裕，四季度并沒有降價壓力，緊縮貸款能否抑制房價，還不可知。

　　收緊的房貸

　　10月16日，央行發(fā)布消息稱，今年前三個季度累計新增個人住房貸款12492億元，占各項貸款新增額的17.2%，盡管各商業(yè)銀行并未明確停貸，但由于前三個季度房貸增長較快，9月以來，各地商業(yè)銀行普遍收緊，貸款利率上浮，審批和發(fā)放時間延長。

　　目前，深圳的多家銀行已經(jīng)對首套房和二套房利率做出調(diào)整，個人住房貸款的審批和發(fā)放時間大多延遲至2個月以上。

　　據(jù)深圳樓海網(wǎng)向記者提供的調(diào)查結(jié)果顯示，從10月8日起，各大小銀行集體上調(diào)住房貸款利率，尺度和限制性要求不一，但集體風(fēng)向是緊縮，且各行貸款額度十分緊俏，招行甚至不提供還款贖樓，某商業(yè)銀行四季度在龍崗整個區(qū)的額度只有5000萬元。

　　中農(nóng)建交四大行首套房利率均上浮10%，二套房上浮20%，而在中小商業(yè)銀行中，招商銀行除優(yōu)質(zhì)客戶且紅本在手的業(yè)務(wù)可批九折外，基本已暫停放款，二套需上浮10%，10月暫停還款贖樓；平安銀行和南洋銀行已明確表示暫停房貸業(yè)務(wù)，平安銀行除非首套房貸利率能上浮30%才接單。

　　平安銀行一位客戶經(jīng)理告訴記者，今年前三季樓市成交火爆，目前該行房貸額度基本用完，已接到上級通知不再接個人房貸業(yè)務(wù)，由于房貸利潤過低，不如普遍需上浮30%以上的公司貸款高，商業(yè)銀行都不樂意繼續(xù)做房貸，而國有銀行責(zé)任不同，必須支持剛需購房，但審批趨嚴(yán)，利率明顯提高。

　　房價能停漲嗎？

　　在以往的房地產(chǎn)調(diào)控手段當(dāng)中，只有銀根緊縮是最有效的政策，而這次從深圳到全國范圍的房貸緊縮事件，會不會帶來房價在第四季度下降呢？

　　“銀根緊縮是對平抑樓市漲幅最有效的殺傷性武器。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，“深八條”中僅有這條將立刻對市場成交量產(chǎn)生影響，若長期如此肯定會逼迫房價下降，但短期內(nèi)難以立竿見影，因為今年開發(fā)商前三季度銷售業(yè)績都很好，不少房企已提前完成任務(wù)，資金鏈寬裕，四季度樓盤主動降價的可能性幾乎沒有。

　　不過政府卻有辦法讓房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)立刻降下來。

　　直接手段便是從限價上管控。“深八條”中提出，要繼續(xù)強(qiáng)化商品住房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，從9月份開始，深圳商品住房預(yù)售管理在年中放松后再次從緊，對超過政府指導(dǎo)價格的樓盤不發(fā)預(yù)售證，而對高價樓盤則推遲發(fā)放。

　　美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，對于可能影響到政府完成房價調(diào)控目標(biāo)的樓盤，四季度的預(yù)售和網(wǎng)簽都會有阻力，政府會給開發(fā)商無形的壓力，深圳遠(yuǎn)郊的樓盤不受影響，而市區(qū)的高端豪宅將拖到明年開賣。

　　剛需最受傷

　　央行此次重申會嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策，支持首套剛需購房，但在銀根緊縮時，銀行受利益驅(qū)使，首套房貸也隨之受影響。

　　原本打算今年購房結(jié)婚的某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理小賈，在銀行信貸縮緊后，決定暫緩計劃，利率上浮10%，100萬元的貸款月供將增加幾百元，30年算下來成本增加不少。

　　月供增加壓力還不算什么，貸款緊縮的最直接受害者是很多銀行不管首套還是非首套房貸，一律暫停或延后放款，導(dǎo)致在京滬等一線城市，很多購房家庭因為銀行貸款沒申請下來，而失去了購房機(jī)會。

　　實際上，房貸緊縮經(jīng)常會影響購房者首付比例，在貸款指標(biāo)緊縮的情況下，很多銀行減少給購房者的貸款比例，最后不得不讓購房者四處想辦法去湊更高的首付，變相提高了購房門檻。

　　江少杰說，今年年末房貸緊的有點(diǎn)早，二套房貸款首付可能從目前的六成變?yōu)槠叱桑�但首套利率也普遍上浮后，購房者�?fù)擔(dān)加重，觀望者會增加，對樓市成交量會有影響。而由于前9個月房貸增速過快，僅剩的額度將留給有開發(fā)貸的開發(fā)商做按揭貸款，二手房貸款影響更大。

　　不過，目前開發(fā)商資金寬裕程度并不足以帶來降價的壓力。

　　根據(jù)克爾瑞報告，前50大房企今年前三季度業(yè)績規(guī)模持續(xù)突破同期新高，且銷售均價保持上升，中海、碧桂園、越秀等房企三季度業(yè)績已幾近完成全年業(yè)績目標(biāo)。

　　“我們?nèi)蝿?wù)也完成了七八成，四季度銀行貸款松緊，對公司今年業(yè)績都沒有影響，至少開發(fā)商今年沒有降價的壓力和動力。”深圳某龍頭房企內(nèi)部人士對記者說。