CCTV2《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》：房?jī)r(jià)上漲：買不起？租得起？

　　18號(hào)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了三月份的全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，依然是漲聲一片，70個(gè)大中城市有68個(gè)在上漲。其中號(hào)稱出臺(tái)了最嚴(yán)厲國(guó)五條細(xì)則的北京更是站在了領(lǐng)漲的位置。面對(duì)房?jī)r(jià)越漲越調(diào)，可又越調(diào)越漲的局面，有人很沮喪，但也有人竊喜，還有人大呼看不懂，那您看懂了嗎？房?jī)r(jià)這么個(gè)漲法，到底該怎么辦？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)[微博]、張鴻共同評(píng)論。

　　漲，漲，漲！三月份房?jī)r(jià)指數(shù)出爐，70個(gè)大中城市68個(gè)都在漲，是越漲越調(diào)，還是越調(diào)越漲？國(guó)五條調(diào)控政策何時(shí)見(jiàn)成效？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，三月份，在一線城市房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，全國(guó)只有溫州和泉州兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比沒(méi)有上漲，而其余的68個(gè)城市都在上漲。

　　孟健(某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)理)：三月份月初和月中，是一個(gè)成交的高峰點(diǎn)，我們基本就是每天在跑單子，忙這些事情。比如說(shuō)像之前(門店)一個(gè)月賣10套，上個(gè)月能賣個(gè)20套，25套這樣。大家都想趕在國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之前把這個(gè)稅，業(yè)務(wù)單子盡量辦理完畢，包括一些剛性需求的，買房的，都想在這個(gè)之前就盡量少交稅，包括房東比如想賣的，都想盡快出手。

　　常青(某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢師)：基本上以北京的二手房為例，三月份(二手房)成交量達(dá)到2012年以來(lái)的最高量，一月成交三萬(wàn)多套，價(jià)格也是在去年11，12月份連續(xù)走高之后，在年后又出現(xiàn)了一個(gè)小幅的上漲。

　　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房租也水漲船高，根據(jù)北京市的統(tǒng)計(jì)，2008年，一套住房的平均租金是2010元，而到了今年一季度，平均租金上漲到了3660元，上漲快一倍，而且租金還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。

　　北京某房產(chǎn)中介人員：我們一個(gè)老業(yè)主，從2000年回遷房一直到現(xiàn)在，去年聊的時(shí)候可能說(shuō)2000年回遷回來(lái)的時(shí)候剛開(kāi)始能租到(每月)2000多(元)，去年我們給他租到(每月)6300(元)，今年說(shuō)因?yàn)橐恍┰�因，可能裝修，還有一些各方面的原因，價(jià)格又想租到(每月)7000(元)。

　　為了租到一個(gè)便宜一點(diǎn)的房子，很多人不得不把租房的地點(diǎn)選擇到了遠(yuǎn)郊區(qū)縣，有的人則選擇了帶隔斷的群租房。

　　北京市居民：就是在燕郊那邊。1000多。市區(qū)內(nèi)的房子太貴了。

　　北京市居民：它不是那種樓房，它是那種村里的。

　　記者：那您住那么遠(yuǎn)的話，每天上班要多久？

　　北京市居民：差不多兩個(gè)多小時(shí)。

　　記者：租房住在哪？

　　北京市居民：租在立水橋，1000多塊錢一個(gè)月。租了一小間。

　　記者：你(租的)那個(gè)房子總共住了幾戶？

　　北京市居民：住了6戶人。隔斷的，立水橋那邊挺多都是隔斷的。

　　所謂的隔斷房，實(shí)際上就是用隔板將房屋原本的客廳，臥室，陽(yáng)臺(tái)分割開(kāi)，單獨(dú)搭建成小面積的臥室進(jìn)行出租。記者以租房者的身份跟隨一位中介來(lái)到了北京西三環(huán)的一個(gè)小區(qū)，據(jù)中介人員介紹，這里有很多這樣的隔斷房，價(jià)格從600到1000元的都有。

　　北京某房產(chǎn)中介人員：這就是以前房東的居家房子，給隔開(kāi)了。

　　中介告訴記者，整個(gè)房子有200平米，現(xiàn)在隔成了20間獨(dú)立的小房間，刨除共用的兩個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)廚房和過(guò)道面積，每間房子平均下來(lái)只有不到10平米。

　　記者：這個(gè)多少錢啊？

　　房主：這個(gè)750(一個(gè)月)。

　　記者：這有多少平米啊？

　　房主：反正就這么大，你覺(jué)得行就行，你覺(jué)得不行就不行。

　　根據(jù)記者目測(cè)，這間房子只有5平米左右，里面只有搭起來(lái)的床墊子，一張桌子和一盞燈，也幾乎放不下其它任何東西。

　　記者：這跟地道戰(zhàn)似的。

　　房主：這里面住的多是年輕人，都是20來(lái)歲研究生，大學(xué)生研究生什么的，住這方便啊，便宜方便啊。

　　北京某房產(chǎn)中介人員：如果你要圖方便圖價(jià)格，就住這個(gè)，別的話別的可貴了。

　　中介告訴記者，這位房主在北京共有5套200多平米的房子，都做成了這種20間屋子的隔斷房，他和他的同事以前也租住在這里。

　　房主：我住這。

　　記者：你住廚房里面？

　　房主：對(duì)啊。

　　記者：你住廚房里面，為什么啊？都租滿了是嗎？

　　房主：省錢唄。到北京來(lái)不就是掙錢的，你不是來(lái)花錢的，你是來(lái)掙錢的對(duì)不對(duì)。掙錢你不就(要)節(jié)約嗎？

　　張鴻：調(diào)控在某種程度上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　因?yàn)槿�月份的�?shù)據(jù)本身是在政策細(xì)則出來(lái)之前的，大家搶末班車的這樣一個(gè)效應(yīng)，所以它有它的特殊性，但是也要看到連貫性，因?yàn)橐呀?jīng)是第十個(gè)月的上漲了，連續(xù)十個(gè)月的上漲。最近我其實(shí)更關(guān)注這里面投資的因素，不說(shuō)自住的和改善性的，就是這兩天黃金不斷地往下跌的時(shí)候，各地的城市報(bào)都有，比如《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道該地今天好不容易運(yùn)來(lái)的黃金金條，上來(lái)就來(lái)幾百萬(wàn)的搶購(gòu)，但是誰(shuí)都知道黃金現(xiàn)在開(kāi)始跌，你基本上是刀口舔血。所以說(shuō)大家在非理性的市場(chǎng)的時(shí)候，表現(xiàn)出的恰恰就是這樣，就是覺(jué)得這個(gè)比原來(lái)便宜了，就該買，房?jī)r(jià)其實(shí)現(xiàn)在也是這樣一個(gè)問(wèn)題。

　　我關(guān)心的其實(shí)是里面的貨幣投資的因素，比如說(shuō)一季度的社會(huì)融資總量又創(chuàng)了有史以來(lái)的單季的最高，就是錢太多了，往哪去？黃金不能買了，好，那我買什么？到最后就表現(xiàn)在房子上。所以我們今天在做這個(gè)房地產(chǎn)節(jié)目的時(shí)候，我估計(jì)觀眾可能也不太關(guān)注這兩位說(shuō)房?jī)r(jià)是漲還是跌，因?yàn)樗�就不信你能把房�(jī)r(jià)說(shuō)下來(lái)，這說(shuō)明了什么？說(shuō)明了我們不斷在調(diào)控的過(guò)程當(dāng)中，其實(shí)在某種程度上強(qiáng)化了大家對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。

　　馬光遠(yuǎn)：三月份絕對(duì)不是一個(gè)可以參照的數(shù)據(jù)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　現(xiàn)在看房地產(chǎn)，三月份絕對(duì)不是一個(gè)可以參照的數(shù)據(jù)，它是一個(gè)非常特殊的月份。那么四月份一線城市的交易，比如說(shuō)北京，原先是一天交易的一千多套，現(xiàn)在是一周，甚至連三月份的日平均交易量都沒(méi)有達(dá)到，所以我覺(jué)得四月份比較正常了。我們看今年最后三個(gè)季度，房地產(chǎn)的情況怎么樣，這才是一個(gè)真實(shí)的一個(gè)數(shù)字。也就是三月份除在外以后，那么剩下的月份，四月份可能因?yàn)橛腥�月份的火爆的一個(gè)交易，四月份可能會(huì)降下來(lái)。

　　總體來(lái)講，價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)的表現(xiàn)，就是說(shuō)不要有政策因素，那么大家去研究政策，去規(guī)避政策，大家想方設(shè)法的去利用政策的話，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的。這一次我們看到在4月份的時(shí)候，三季度的數(shù)據(jù)出來(lái)以后，那么談到房地產(chǎn)調(diào)控，我特別關(guān)注到一個(gè)現(xiàn)象，就是在國(guó)務(wù)院所列的五項(xiàng)任務(wù)里，談到房地產(chǎn)的時(shí)候，再?zèng)]有強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，沒(méi)有談到商品房市場(chǎng)怎么樣進(jìn)行調(diào)控，僅僅談到我們?cè)趺礃幼龊帽Ｕ戏浚�我覺(jué)得這是一個(gè)重大的信號(hào)。

　　尹中立：住不起也租不起 因?yàn)橛泻芏喾孔佣荚诳罩脿顟B(tài)

　　(中國(guó)社科院金融研究所研究員 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　從總體來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房其實(shí)已經(jīng)過(guò)了短缺的時(shí)代。現(xiàn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，人均城鎮(zhèn)居民的住房擁有量實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)了中等發(fā)達(dá)國(guó)家，達(dá)到了每人32平米、33平米，其中還不包括大量存在的小產(chǎn)權(quán)房這樣的住房消費(fèi)。如果把小產(chǎn)權(quán)房加進(jìn)去的話，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積其實(shí)已經(jīng)非常多了，應(yīng)該達(dá)到40平米左右，這樣一個(gè)數(shù)字已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了很多中等發(fā)達(dá)國(guó)家，所以總體上是不缺房子，但是有很多年輕人住不起也租不起，原因是什么？因?yàn)橛泻芏嗳硕诜e了很多房子，而且處在一個(gè)空置狀態(tài)。

　　張鴻：人均居住面積大部分是被平均了

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　很多人可能看到這個(gè)數(shù)字以后，覺(jué)得自己又被平均了，因?yàn)轱@然不是所有的人都會(huì)有人均40平以上的，再加上我們前一段時(shí)間報(bào)道的各種新聞，一個(gè)人可能有40多套房子這種，現(xiàn)在的問(wèn)題是被平均了。還有一個(gè)是購(gòu)買力的不均，98年的房改有一系列的配套措施，包括商品房，保障性住房，可能這個(gè)是被執(zhí)行的最到位的，就是中央各部委的房改的補(bǔ)貼，所以其實(shí)他們的購(gòu)買力，用公積金的能力和我們普通人可能不太一樣。其實(shí)最重要一點(diǎn)是區(qū)域的不均。比如說(shuō)我可能在安徽老家有房子，但是我在北京住，而且我們那沒(méi)有人租房子，即使房子租出去也沒(méi)有什么租金。我們完全也可以說(shuō)，比如教育資源全國(guó)人均是多少，醫(yī)療資源人均是多少，但是仍然你會(huì)發(fā)現(xiàn)大家都要到北京、上海看病以及上學(xué)，這死嚴(yán)重的不均。大家會(huì)覺(jué)得北京，上海，深圳這些地方的房子的投資性，或者是它的保值性更強(qiáng)，就是這個(gè)地方的40平米和那個(gè)地方40平米完全不一樣。

　　馬光遠(yuǎn)：要把存量房的潛力發(fā)揮出來(lái)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　事實(shí)上關(guān)于中國(guó)有多少存量房，一直是一個(gè)秘密，一直沒(méi)有搞清楚，但是我們可以算清楚。比如說(shuō)根據(jù)今年國(guó)務(wù)院的報(bào)告，那么城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)在達(dá)到32.9平米，但是城鎮(zhèn)的人口是7.1億多，那么簡(jiǎn)單一算是234億平米，那么這234億平米里，有兩塊是肯定沒(méi)有包含的。第一塊是小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積是60多億平米。還有一塊是什么？是以各種名義建的福利房，那么有些是以經(jīng)濟(jì)適用房的名義建的，這個(gè)是在統(tǒng)計(jì)口徑里，但是有些不知以什么名義建的，沒(méi)在統(tǒng)計(jì)口徑里，那么按照這個(gè)算，中國(guó)的存量房面積肯定是超過(guò)300億平米，300億平米意味著什么？就是差不多人均居住面積是40平米左右，40平米左右是一個(gè)什么概念？我查了一下90年代的德國(guó)，法國(guó)，日本的住房面積，德國(guó)是38平米，法國(guó)是37平米，日本是31平米。我們已經(jīng)超過(guò)它們的水平了，但是在90年代，德國(guó)，法國(guó)，日本都屬于發(fā)達(dá)國(guó)家。總體來(lái)講，我們這個(gè)總量夠了，關(guān)鍵是怎么樣把存量的潛力發(fā)揮出來(lái)。

　　張鴻：租房市場(chǎng)要有制度上規(guī)范的安排

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　我們常說(shuō)的堵和疏，就是堵，你也要知道這個(gè)市場(chǎng)一定是有需求，為什么這么多人愿意忍受艱難的情況，甚至沒(méi)有安全的情況，他愿意去住，是因?yàn)樗�的條件確實(shí)只能租住這樣的房子。比如十幾年前，我來(lái)北京的時(shí)候，我租住的最小的房子是4平米，就是正好我躺下，那么有4平米的這個(gè)需求，我們就來(lái)滿足它，政府能不能做？開(kāi)發(fā)商能不能做？我們能不能鼓勵(lì)企業(yè)也來(lái)做這樣的事情？我們把它變成一個(gè)真正的能滿足的，那我們?cè)谟玫兀�在稅收等等這些政策上其實(shí)都可以稍微放寬一點(diǎn)。

　　我這個(gè)人比較和藹，我一般不太用擠出這樣的詞，就是我們?nèi)绻�想讓這些存量房，就是他不愿意租出去，也不愿意賣的這些房子變成有效的出租房的話，我覺(jué)得我們能不能用一些政策來(lái)鼓勵(lì)它。比如稅收的減免，因?yàn)槌鲎夥恳�交稅的，還有相關(guān)的租房市場(chǎng)的，因?yàn)楝F(xiàn)在租房市場(chǎng)其實(shí)很不規(guī)范的，就是租房市場(chǎng)制度上規(guī)范的安排，然后你能鼓勵(lì)他愿意把房子租出來(lái)，否則，很多現(xiàn)在有二套房，三套房，四套房的那些人，其實(shí)他并不太在意說(shuō)這點(diǎn)房租到底能不能有回報(bào)，他其實(shí)賭的還是未來(lái)能漲價(jià)。

　　馬光遠(yuǎn)：租不起 實(shí)質(zhì)上仍然是房?jī)r(jià)本身不合理

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　現(xiàn)在按照每個(gè)人的收入，那現(xiàn)在的租金肯定是無(wú)法承受的，事實(shí)上這個(gè)有一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，就是說(shuō)你在什么樣的情況下租金比較合適？那么按照美國(guó)的一個(gè)指標(biāo)，就是不要超過(guò)你收入的30%。我們現(xiàn)在不要說(shuō)30%，一般是50%以上，如果超過(guò)30%，意味著租金過(guò)高，或者是房?jī)r(jià)過(guò)高。那么我們現(xiàn)在來(lái)看，事實(shí)上按照這個(gè)租售比的話，租金并不高，如果北京的租金再翻一倍的話是比較合適的。一方面租金不高，另一方面很多人承受不了這個(gè)租金，那就是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在實(shí)質(zhì)來(lái)講，仍然是房?jī)r(jià)本身不合理，那么大家去租的話，如果說(shuō)沒(méi)有相應(yīng)的比較高的收入，你以后可能在北京不僅僅買不起房，而且租不起房。所以有文章里說(shuō)北漂，你可以離開(kāi)北京，那么如果說(shuō)租金真的到位的話，可能真的會(huì)離開(kāi)。但是我們現(xiàn)在看到，事實(shí)上現(xiàn)在的整個(gè)政策轉(zhuǎn)變的方向是什么？就是鼓勵(lì)大家來(lái)租房，鼓勵(lì)大家來(lái)合理的來(lái)消費(fèi)。比如說(shuō)當(dāng)你的收入沒(méi)有達(dá)到買房程度的時(shí)候，那么你應(yīng)該去租房，但事實(shí)上就租房市場(chǎng)來(lái)講，不管我們談到國(guó)五條也好，國(guó)八條也好，國(guó)十條也好，在這個(gè)幾條里面，涉及到租房市場(chǎng)的，或者對(duì)租房市場(chǎng)本身有一個(gè)明確規(guī)定的，也就是說(shuō)我們政策的關(guān)愛(ài)，事實(shí)上我們一直講鼓勵(lì)你租房，但鼓勵(lì)政策在什么地方，我們沒(méi)有看到。所以如果說(shuō)不鼓勵(lì)大家買房子的話，那么你應(yīng)該鼓勵(lì)大家租房子，要鼓勵(lì)大家租房子的話，稅收政策，財(cái)政政策，部委的公務(wù)員有房補(bǔ)，剩下的人租房子的時(shí)候以什么樣的政策鼓勵(lì)他們？這是我們政策需要挖掘的。

　　馬光遠(yuǎn)：要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 一定要信息公開(kāi)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　現(xiàn)在來(lái)講，要讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的話，一個(gè)是信息的公開(kāi)，我們現(xiàn)在在做，500個(gè)城市在聯(lián)網(wǎng)，40個(gè)城市也在聯(lián)網(wǎng)，那么不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度明年6月份一定要完成，那么如果信息要公開(kāi)的話，大家看到房子還是夠的，我不用那么恐慌，整個(gè)預(yù)期會(huì)扭轉(zhuǎn)……

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》欄目播出時(shí)間：周一至周五21：55—22：25)