上海國際港務集團等今競得海門路一地塊 開發商走出“冬眠”四季度發威

　　□晚報記者 張駿斕 俞佳 報道

　　2012年還剩下最后一周，上海的土地市場又將迎來一個成交小熱潮。據統計，本周共有5幅經營性用地出讓，出讓面積26.95萬平方米，起始出讓金總額78.04億元。今日上午，經過多輪竟拍，最終海門路55號地塊被上海國際港務集團聯合威旺置業以56.8億元競得，成為上海2012年新地王。業內人士指出，隨著開發商們的資金鏈不再吃緊，從“冬眠”中走出大型房企，胃口都挺大。而市場上預期的改變也對土地市場供需產生了影響。

　　海門路地塊時隔一年重新出讓

　　資料顯示，海門路55號地塊，東至海門路，南至東大名路，西至公平路，北至東長治路，出讓面積40577.4平方米，容積率6，起始總價46.9億元，起始樓板價19264元/平方米，為商辦用地。上海規土局信息顯示，截至昨日，海門路55號地塊已有16家企業領取競買申請書，2家企業提交競買申請。最終上海國際港務集團聯合體竟得該地。樓板價23300元／平方米，溢價率21%。

　　記者了解到海門路55號地塊已經是二次出讓了，而本次出讓時，價格已經有所下調。

　　2011年7月5日，憑借46.67億元總價有望刷新虹口地王紀錄的海門路55號商辦地塊，于拍賣前一天宣布終止出讓。時隔一年多，該地塊重新掛牌出讓，總價由46.67億增加至46.9億元，但由于容積率較此前出讓提高，此次出讓起始樓板價由23000元/平方米下降至19264元/平方米，降幅達16%。來自搜房網的監控數據顯示，北外灘除此次再次掛牌的海門路55號地塊，在今年6月也曾成功拍出一幅商辦地塊。今年6月6日，綠地以8.886億元底價競得北外灘東大名路1060號地塊，樓板價達到23000元/平方米。當時外灘東大名路1060號地塊領取競買申請書人數為11人，而最終只有綠地集團參與競買，從而底價拿得該商辦地塊。而北外灘東大名路1060號地塊面積僅為9658.8平方米，相較海門路55號地塊40577.4平方米的出讓面積，相去甚遠。

　　在上海規土局公布的答疑紀要中，指出因地鐵12號線經過，該地塊競得方需代建由“12線公司”開發的地下空間，開挖土地面積4580平方米，約占總用地面積的11%，代建費1.7187億元由競得人承擔。同時，該地塊還會建設240米的超高層寫字樓，其辦公部分可建48000平方米服務式公寓。對此，上海搜房網分析師張萬雨表示，海門路55號地塊此次重新掛牌出讓，主要由于目前土地市場逐步回暖，出讓方寄希望于借助逐步回暖的市場趨勢使該地塊得以成功拍出，而下調樓板價也是為拍出該地塊做出的讓步，但同時增加了一些代建等條款，也會為了能夠尋找有實力的開發商接手，而海門路55號地塊緊鄰東大名路1060號地塊，樓板價卻低了近2成，此次成交價在合理范疇。

　　四季度地王遍地開花

　　海門路地塊的此番成交標志著上海土地市場四季度誕生了四塊“地王”。

　　在今年十一長假之前，9月29日，申電投資以20.5億元的總價摘取了黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，成為上海今年十一長假之前總價和單價雙項“地王”。節后，這一紀錄成為不斷被刷新的基石。 10月10日下午，上海保利建錦房地產有限公司，信保(天津)股權投資基金管理有限公司以45億元競得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01“地王”地塊，樓板價27055元/平方米，溢價率42.86%。10月12日，保利置業旗下子公司上海盛垣房地產開發有限公司以32.59億元競得楊浦區平涼街道22、23街坊地塊，溢價率0.03%。而到12月12日，萬科和綠地領銜的四房企聯合體又以54.31億元競得徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊，成為上海2012年度新“地王”。此番海門路55號地塊的成交金額再次刷新紀錄。

　　土地市場火爆、地王遍地開花，不只發生在上海。

　　昨天北京的土地拍賣市場上，通州三宗宅地競爭激烈，萬科首開聯合體拿下兩塊。其中一塊以7.8億元競得，該地塊需配建公共租賃住房面積32000平方米，溢價率高達46%，逼近國土部50%的紅線，折合樓面價8541元/平方米。對于這一價格，有分析人士已預計樓盤單價至少要賣兩萬元。

　　專家：土地市場還未過熱

　　對于各地頻繁出現的地王，中國房地產數據研究院執行院長陳晟向記者表示，年末加大土地供應是每年的規律，現在土地市場的火熱并不算意外，他依然認為，當前的市場屬于“有熱度，但沒有過熱”。在其看來，近期地王頻出最大的形成因素來自地塊本身，由地塊的 “天生麗質”造成。 “地王地塊都有其特殊屬性，例如內環以內的稀少宅地，或是優質的商辦地塊，總價高可以理解，關鍵是要看溢價率，50%以內的都還是可控的。 ”

　　開發商的資金鏈好轉也是土地回暖的另一因素，陳晟說，隨著大開發商們的資金鏈不再吃緊，他們也從“冬眠”中走出，進行正常的土地儲備，而市場上預期的改變也對土地市場供需產生影響。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也表示，目前開發商對于一二線城市未來兩年的市場都比較看好。在樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性開始上漲，“但是這還不能說明整體市場已經回暖。 ”張宏偉分析道。他指出，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價“地王”只能是少數大型房企的“游戲”，而對于大多數中小房企而言只能望而卻步；與此同時，當前土地市場溢價率并不高，并且也和“低起拍價”價格有關系，并且大多數地王拿地企業尤其是拿“地王”項目的企業相對謹慎，也說明土地市場并非火爆。此外，今年以來高溢價和“地王”地塊大多數和地塊位置區位確實比較好，比如在市中心核心區域、濱江豪宅板塊、城市副中心、新區、新城中心核心地段，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。