樓市成交量結構反彈

　　“喊話式”調控減弱

　　紀睿坤

　　11月剛剛結束，來自中介機構的統計數據就已經很“嚇人”。

　　來自中原地產、中國指數研究院[微博]等多家民間統計監測機構的數據表明，11月份全國54個主要城市房屋成交量環比上漲30%左右，重點城市尤其大，如北京環比漲幅129.2%，深圳環比漲幅200.27%，哈爾濱環比漲幅777.22%。

　　在同一個時間段內，住建部部長姜偉新在部內一次學習十八大報告的會議上表示，必須堅持房地產調控不動搖。與此同時，北京開始公開表示：堅持房地產調控不動搖。

　　但是，這次卻沒有很多城市跟風開始“喊話式”調控，多數城市對房屋成交量環比上漲的問題采取了沉默。

　　“當前不具備加大樓市調控的條件，調控部門仍是堅持維持穩定為主。”一位接近住建部的人士如是說。

　　結構性反彈

　　中國指數研究院監測的39個城市11月成交同比均增長，其中哈爾濱增幅最大，為777.22%，重點城市中，10個城市本月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達到200.27%。

　　北京住建委網站數據顯示，11月上半月，北京新建住宅簽約套數為9054套，二手住宅簽約7328套，分別較上月增長100.1%和55.3%。合計總簽約16292套，較2011年同期上漲了129.2%，創年內成交新高。

　　北京萬科副總經理肖勁表示，從萬科跟蹤的數據來看，目前成交的9成仍是剛需購房需求，成交項目多是在郊區，性價比比較高的。例如，萬科金域緹香項目，在房山長陽地區，地處五環外，但是由于9號線將在年底全線貫通，該項目被納入城市核心交通網，加上是精裝修，才賣16500元/平米，開盤100多套就賣光了。

　　北京大岳咨詢公司總經理金永祥表示，雖然11月份全國34個大中城市成交量都在反彈，但是從結構上看，仍是北上廣深以及個別的二線城市為主，大部分城市有回暖，但是沒那么明顯。

　　國家發改委投資研究所所長羅云毅表示，北京等重點城市自二季度出現的持續性回暖，依然有三四線城市的樓市依然冷清，縱使放松調控也無濟于事。一份研究報告顯示，包括揚州、中山、蕪湖等年初屢碰紅線在內的三四線城市，商品房開發與實際消化速度形成巨大差距，最長或需消化十年。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，11月份樓市成交量放大的一個原因是開發商加推，扛過“冬天”的開發商開始順勢加推，這種加推屬于順銷策略，項目前期房源經過一段時間消化之后，所剩房源不多且戶型較為單一，因此項目會選擇此時推出更豐富房源來增強客戶黏性。

　　“前期產品的熱銷與后期品質的提升使得加推項目價格出現一定程度上調，如金域緹香報價由上期16000元/平方米漲至16500元/平方米。”任啟鑫表示，據亞豪與開發商溝通的情況看，目前的行情應該是開發商認為“該出手”的行情。海淀九號為例，該項目10月1日入市之后，假期七天時間即實現認購8.5億元，截至目前簽約去化率已達到90%，華業東方玫瑰6月至9月銷量為743套，這都大大鼓勵了其他開發商效仿。

　　“北京等一線城市的自住型需求旺盛，調控只是短期抑制，一定會在一個時間點，集中爆發，”全聯房地產商會名譽會長聶梅生在“全國工商聯房地產商會第三屆會員大會”上說。

　　“喊話式”調控減弱

　　上述接近住建部的人士稱，住建部近期正在部分調研、了解樓市調控的現狀以及各方對于現行的樓市調控的想法�！拔覀円舶咽袌鋈鐚嵎从辰o住建部，并且引起了部里的注意。”

　　11月16日，住建部召開機關干部大會，住建部部長姜偉新表示，要切實做好房地產調控工作。

　　國務院發展研究中心金融所名譽所長夏斌也表示，房地產調控絕對不會放松，房地產市場絕對不會來個大反彈；住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，從各方調研情況來看，目前房價不會大反彈，購房者也很理性，不會再出現以前那種追漲的情緒。

　　北京市住建委甚至發出了一份聲明，稱市場上流傳的“搶購、恐慌性購房”等說法不存在依據，北京市住建委將繼續堅持房地產調控政策不動搖。

　　北京市房協秘書長陳志也在金域緹香的一次活動上正面回應北京“缺房”的話題。

　　陳志表示，9月份，北京開發企業希望通過“金九銀十”拉動銷售，集中推盤，當月新建商品住房上市15800套，10月份回落至5200套左右，11月份截至27日已上市5300多套，預計至月底將回升至近7000套，與今年前10個月月均上市規�；�本持平。目前，北京還有9000余套商品住房正在預售審批之中，有望年底前形成實際供應。此外，北京全市開工未預售商品住房項目還有1200萬平方米，其中很多項目預計明年上半年可以形成實際供應。現在，北京全市在售商品住房庫存還有5.4萬多套。

　　上海住建局辦公室一位負責人在電話中也告訴記者，上海堅持房地產調控不動搖，會密切關注市場的變化。

　　不過，記者注意到，雖有地方政府跟進北京，對樓市成交問題作出“喊話”動作，不過數量和規模已不多。金永祥表示，因為各地成交量情況不一，大部分城市認為自己沒有出現比較明顯的回漲，同時是受地方政府發展經濟的影響，都不愿意給樓市“再潑冷水”，這種心理比較多。

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，在現行的調控機制下，未來房價也將出現分化，核心城市、資金與人口導入的城市，房地產市場穩中有升；以往泡沫過高、目前仍未找到經濟突破點的非核心城市房價下跌，人口與資金流出的城市，房價將大幅下降。