想在價格底部買房比算命還難

　　本報記者 洪克非

　　符先生舉手投降。8月下旬，他決定在長沙河西的中海國際購買一套120多平方米的房子。在長達一年多的考量中，走訪無數的樓盤，結果仍讓他滿心失望。“信息不對稱，政策多變，想在價格底部買房比算命還難！”

　　一念之間與房子失之交臂

　　符先生任職一家央企，3年多前奉命來長沙就職。找一個合適的房子成了他一直琢磨的事情。

　　2009年年底，一套位于湖南省政府旁星辰榮域樓盤的新房進入了他的視線。位于10樓百余平方米的房子，單價每平方米5000元出頭。符先生有些猶豫。“半年多以前，開盤還只有3600多元/平方米的均價”。加上一時手緊，他選擇了放棄。

　　這一決定在他的尋房歷程中格外刻骨銘心。今后每每想到當時的決策，符先生感覺腸子都要悔青了——兩年中，這一地段的房子均價都漲到了7000多元/平方米。他看中的樓房價格已經到了8200元/平方米。

　　一念之間，他與房子失之交臂，并由此承受了巨大的心理壓力。

　　2011年間，工余之閑，他幾乎走遍了長沙城區新開的樓盤。最后定下的中海國際是其最早走訪的樓盤之一。該樓盤坐落于長沙西南，位置較偏，但當時均價在6000元/平方米左右，加上一些“套餐”優惠和精裝修的條件，頗讓人心動。自2011年國慶后，符先生在半年間曾四度光臨其樣板房和置業顧問具體推介的房間，仍未作最后抉擇。

　　“國家嚴格調控下，總覺得房價還得降。”他說，當時的判斷還得到了朋友的支持。

　　他的好友、在長沙某政府單位任職的鄧先生接受采訪時說，由于職業關系接觸的地產商較多，加上工作中這類信息掌握充分，讓他對符先生提出了警告：2012年的三四月很可能是長沙房價的階段低谷，后面則有大漲的可能。

　　事實證明，鄧先生精準地把握住了樓市的脈搏，以至于聽過這一席話的多人后來將其稱為樓市的“先知”和“最具判斷力的公務員”。

　　來自長沙房管部門的公開數據顯示：因限購和其他金融政策的打壓，2011年，長沙房屋銷售面積合計1569.01萬平方米，比2010年度減少近兩成。其中，長沙(含六區三縣)住宅新開工面積達1921.84萬平方米，同比減少14.05%。而價格中位數在5200~6200元/平方米之間波動。

　　北京中原市場研究部的統計數據也顯示：今年一季度，長沙以及上海、天津、沈陽、大連、青島、合肥、海口等8個城市新房成交量同比降幅在40%以上，市場成交量跌至谷底，房市的低迷同樣影響到土地市場上的熱度。

　　到2012年3月，長沙市內五區的土地市場顯得格外冷清，全月只有一宗土地掛牌，商住用地供應成交均掛零。

　　記者獲悉，2012年湖南省的供應計劃全面回調：全省國有建設用地供應計劃為21940.08公頃，比去年供地計劃縮減了23.84%。

　　“寒冬”中的樓市不斷有“凍人”的消息傳出：價格刺激不斷，3字頭價格的房子再現江湖；在其他城市很少聽說的開發商跑路、資金鏈斷裂事件，半年間在長沙樓市集中爆發近8起。

　　急于“以價換量”的某樓盤甚至推出了購房即送赴歐洲多日旅游的“利好”。

　　亂花漸欲迷人眼。但選定一個合適的房子仍然是個苦功夫。

　　符先生稱，幾個月中，樓盤位置、樓層、價格、戶型、配套設施等關鍵詞讓他琢磨得心神疲憊，難以定奪，漸漸忽略了朋友的忠告和政策方面降息降準的動向。

　　2012年5月，長沙地區新增成交備案103.51萬平方米，同比減少30.74%，環比減少0.68%。但在長沙這個沒有四季的城市，從冬天的嚴寒到夏天的火熱，就像在一夜之間突然發生。

　　6月，長沙市房產研究中心公布的《2012年6月長沙房地產市場景氣指數分析報告》顯示，2012年6月，長沙房地產市場景氣指數為101.77，環比上升2.06點，成為2012年首次突破100點、進入高景氣空間的一個月。市內六區商品房網簽成交量環比上漲13.4%。

　　7月，隨著降息等一系列政策刺激，相當數量購房者放棄觀望。長沙樓市7月份“淡市不淡”，周成交量平均在2500套以上，一度出現了新房銷售速度明顯快于市場新推盤數量的情況。房價上漲勢不可擋。

　　這讓符先生再度感受到壓力。他尋訪過的多家樓盤價格全線上漲。湘府路上的“萬鏡水岸”由春節前的6000元/平方米漲到7000元/平方米，香樟路上的融科東南海從6200元/平方米漲到7450元/平方米，目前已近8000元/平方米。他曾看過的湘府東路旁一個連路都沒有修通的樓盤，居然價格也漲到了6000多元/平方米，并且可售樓房只剩下4套。

　　符先生出手買下了原來看好的“中海國際”的房子，盡管房價較之當初已經漲了10%以上。“等了一年多，結果是多花了近10萬元。”

　　購房的心理底線正被突破

　　符先生的行動直接影響到了他的朋友羅先生的買房心理。

　　羅先生并非長沙人，他們夫妻在長沙以外的城市有3套住房和一個門面房。之所以到長沙購房，是因為考慮孩子將來讀書和自己來長沙開展事業。

　　羅先生先后到長沙河西和雨花區看一些名校旁邊的樓盤。但他沒想到的是，自己成了長沙樓市漲價過程的親歷者。6月~8月期間，他多次乘坐高鐵赴長沙看房，并有多名媒體朋友陪同，在一直委決不下之際，比較中意的樓盤都有了一成以上的漲幅。9月18日當天，他在記者的陪同下，于靠近雨花區政府旁的“香樟蘭亭”買了一套123平方米的房子，享有多重優惠后，房價由6800元/平方米折扣到了6400多元/平方米。而網站上的信息顯示，去年該樓盤的開盤均價不到6000元/平方米。

　　“我老婆說，你是房產公司的法律顧問，怎么連房價漲跌都看不懂。”羅說，購房后的喜悅已所剩無幾，自己一直在思考，為何去年以來一直盯著的房價怎么忽然從“下降通道”進入“上升通道”了呢？

　　年近40的羅先生是數十家單位的法律顧問，并代理數個地產公司的法律事務。長于社交的他對于地產企業的負債、經營狀況、空置率等非常清楚，但對樓市由冬返春的理由，他自認看不出緣由。

　　一家央企在湖南的地產分公司的彭先生認為，羅先生在購房問題上的判斷失誤是因為其不明白省會城市與其他地市的差異。“經歷多年的洗牌，一些小的房企多被整合淘汰，很多像我們這樣的央企進軍長沙地產業，實力不可同日而語，有錢就可以扛得過(限購)。”

　　他舉例說，自己所在的央企基本不缺資金，不僅銀行授信高，每年光財務采取的一些融資手段就可以給湖南地產分公司帶來數億元的資金，前期的降價是大勢所迫，而市場形勢變化后，自然價格反彈。

　　羅先生購房的香樟蘭亭隔壁是長沙南城的名盤“融科東南海”。一置業顧問告知，雖然兩個多月中房價漲了不少，但前來問詢者仍絡繹不絕。這位女置業顧問說，自7月末以來，原來鮮有人問津的大戶型(159平方米~250平方米)房子頻頻有人選購。并且常常是一家買了后，就會有幾戶人家來看房置業。“好多都是年初看房的回頭客。”

　　她打開的電腦數據庫顯示，羅先生、符先生曾看過的一棟高層中，已經有21戶大戶型房屋售出，并在長沙市房產局備案。

　　數位湖南媒體人士告訴記者，長沙特殊的限購政策在房價的松動中有重要作用。長沙采取的是“限小不限大”(90平方米(含)以下的新建商品房為限購主體)、“3+5”(長株潭三市+臨近5個地市)城市群居民可購一套的方法。

　　為什么會采取這種寬松的限購政策？主要是長沙現有的存量房非常多。長沙2010年新開工面積差不多3000萬平方米，2011年新開工面積是2779萬平方米，供應量龐大。同時，多年的數據表明，在長沙購房的省內客戶占很大比重；高峰時，非長沙戶口購房比例達到70%。“地方政府出于去庫存的考慮，肯定不會積極。”前述鄧先生一語中的。

　　他提示，另一個更加醒目的信號是，長沙市內多個樓盤的整體項目價格都已“破萬”，長沙購房的心理底線正被突破。

　　據湖南《瀟湘晨報》報道，今年3月28日，嘉盛國際廣場的銷售均值達9500元/平方米；令人意外的是，樓盤一天銷售了280套。4月1日，在長沙核心區的中山路與蔡鍔路交界處的泉昇同福大廈精裝修公寓，起價11000元/平方米。隨后，在沿江風光帶的華遠、萬達、復地等地產項目都已超過12000元/平方米。

　　一央媒駐湖南記者站站長透露，他在萬達地產的沿江樓盤買了一套160多平方米的房子，價格達到1.6萬元/平方米。

　　有文章說，“一如正在打開的潘多拉魔盒，長沙房價正在進入一個令人憂慮的節點。”該文稱，一個危險卻又無法回避的信號是，長沙中心區房價正在集體沖刺“萬元”單價。這不同于過往單個樓盤的偶爾為之，成為城市核心區的集體沖動。中心城區房價從6000元/平方米，到8000元/平方米，繼而“破萬”，讓購房者的心理底線正在不斷地“被突破”。

　　一周一價的背后

　　很多人的購房是被“逼”出來的。余女士稱自己是其中的典型代表。

　　數年前，她曾看中位于長沙南二環內雨花亭附近的一處樓盤，但開盤4000多元/平方米的價格讓她猶豫不決，最終錯過。2012年她發現該樓盤附近的樓盤漲到了6400元/平方米以上。

　　7月，她定了一套120多平方米的房子，到了9月，房價已升值20%，增值15萬元以上。“8月中旬，我帶小孩去玩，職業顧問說，現在幾乎是一周一價。國慶后還有漲。”

　　一家央企在湖南的地產分公司的彭先生稱，其實這是一種銷售手法，期望定價策略達到“羊群效應”。信息不對稱帶來市場上特定時間供應不足，加上房產商各樓盤的價格不斷攀比著上升，價格逼升很容易引發老百姓恐慌性搶房，推動成交的上升。

　　但他認為，金融政策的調整才是樓市真正的風向標。

　　恒廣集團副總經理柳佳也持相同觀點。他表示，限購絕對不是根本原因，真正產生作用的是銀行信貸政策。在2011年，金融機構收緊了信貸政策，而隨著多次存款準備金率的上調，政府對于貨幣流動性的抑制使得流入市場的資金量驟減。

　　“一邊是開發商貸款受限，另一邊是銷售以后的按揭貸款放不下來。對于開發商的資金鏈有很嚴重的影響。”彭先生說，但今年年初以來，信貸寬松，兩次降準，兩次降息，對于樓市而言，都是重大的利好消息，它不僅加大了開發商的推盤節奏和銷售力度，也改變了購房者觀望的態度。

　　讓許多開發商比較淡定的是，這樣的好消息今年還可能繼續。

　　8月19日，中金公司公布的一份報告顯示，中國貨幣政策還會繼續朝放松方向調整，仍維持年內2~3次降準的預測，下半年仍存在降息的可能。在數量政策方面，央行繼續通過公開市場操作釋放流動性，而降低存準率仍是大概率事件，并維持年內將有2~3次降準的基準預測；在價格政策方面，因實際融資成本仍然偏高，降息的壓力繼續存在，預期下半年有一次25個基點的降息。

　　泊富恒嘉市場研究中心指出，宏觀政策將繼續放寬，上半年“降準”、“降息”、“首套房貸款利率下調及首付款比例下調”等一系列措施表明宏觀政策調控放寬的趨勢比較明顯。而在國際經濟環境比較惡劣，國內經濟增長速度不斷下滑的環境下，為穩定國內經濟發展，下半年宏觀政策繼續放寬的趨勢難以改變。預計將在銀行利息、貸款利率以及釋放流動性方面進行進一步的調整。在政策持續放寬的環境下，市場將逐步回暖。

　　曾成功預測長沙樓市“底部”的鄧先生表示，關注房價的變化，國內泛濫的流動性是最為關鍵的因素。

　　數據顯示，自2007年以來，在全世界16個最大經濟體的廣義貨幣增長量中，中國貢獻了40%~45%。目前，中國廣義貨幣余額為14.49萬億美元，相比2007年的5.47萬億美元大幅增長。

　　鄧先生認為，改革開放幾十年來，百姓手中持有大量現金，但可供投資的渠道非常有限——在國債利率低且難買，黃金價格已超過1770美元/盎司，在股市即將跌破2000點的情況下，房子無疑是保值增值的首選。

　　余女士對此深表贊同。她說，此次購房便是逼著丈夫極不情愿地將股市的資金取出的。“我和他講，炒股4年錢虧了60%。如果從2008年開始買房，賺的都不止一倍！”

　　本報長沙9月24日電