□本報記者 張昊

　　在海口美蘭機場(微博)的到達大廳，商業鋪面幾乎全被海南各地樓盤的接待處占據，但這些接待處異常冷清。在經歷了2010年的暴漲后，以海口、三亞等地為代表的海南樓市從高峰滑入低谷，價跌量滯，不少炒房客被套牢。

　　專家表示，四處擴張的樓盤項目不斷擠占優質旅游資源，對國際旅游島的可持續發展產生了負面影響。海南房地產行業已經到了非轉型不可的時候。

　　急于脫手 “傳奇”褪色

　　鳳凰島，是一座距離三亞市市中心三亞灣不足400米的人工島，5座已經建成的曲面建筑看上去頗為壯觀。這是三亞最貴的樓盤。鳳凰島2010年1月發售，當時正值三亞房價最瘋狂的時刻，鳳凰島曾被視為海南樓市標桿。

　　鳳凰島上的5座曲面建筑是被稱為“國際養生度假中心”的產權式酒店。鳳凰島開盤當天，700套房源即告售罄。國際旅游島的光明“錢景”在鳳凰島集中釋放，旺盛的需求和嫻熟的炒房技巧相互碰撞，使得鳳凰島的房價一飛沖天，從每平方米3萬元，最高炒至每平方米16萬元，上演了一幕“鳳凰島傳奇”。

　　鳳凰島“國際養生度假中心”最早開盤的一棟房源今年8月向業主交樓。來自美國的華人業主Linda(化名)帶著女兒專程趕來三亞收樓。Linda對中國證券報(微博)記者表示，她是鳳凰島第一位收樓的業主。2010年1月鳳凰島開盤時，Linda一家正在三亞度假，國際旅游島前景的火熱宣傳，加上國人對三亞房產的瘋狂搶購也讓Linda飽受感染。當她來到鳳凰島售樓處時，第一批房源早已售罄。一位來自溫州的炒房客對Linda表示，愿意將剛剛買下的一套價值200萬的“樓花”轉讓，條件是加價100萬元。于是，Linda最終花費300萬元買下了一套不足60平方米的產權式酒店。

　　Linda并不知道，很多和她一起買下鳳凰島房子的人眼下正試圖將房源脫手。就在距離鳳凰島不足1000米的二手房中介店，最便宜的鳳凰島房源已跌至每平方米4.8萬元。中介工作人員介紹，目前其數據庫中的二手鳳凰島房源有上百套，其中不乏每平方米4萬多元或5萬多元的房源。“買家在這個價位出手，多半是虧損，至少不會賺錢。”

　　三亞房地產人士表示，二手房價格急跌必將對鳳凰島后續銷售產生影響，然而鳳凰島面臨的問題還不止于此。

　　目前在售的產權式酒店只是鳳凰島規劃的一部分，鳳凰島還規劃有超星級酒店、商務會所、商業街等，但目前只有“國際養生度假中心”完成主體建設，其他部分仍未開工。鳳凰島的售樓員稱，其他部分由另外兩家地產商負責開發，原定2015年全部完工，現在看來是不可能實現了。

　　市場冰封 炒房套牢

　　不僅是鳳凰島這樣的產權式酒店，海南各地主打度假功能的普通住宅銷售情況也今非昔比。2011年，海南各地的房價普遍出現回調，樓市成交從2010年初的暴漲變成了斷崖式下跌，此后市場一蹶不振。目前三亞樓市一些價格明顯低于新房的二手房房源正是被套炒房客急于出貨的表現。

　　2010年初房價暴漲，海南省政府緊急出臺調控政策，宣布暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。隨后，海南實行限貸，對炒房資金影響重大，樓市成交出現急跌，市場從那時起就冷凍起來。海口樓市的成交從當年4月的2741套急跌至6月的297套。

　　三亞萬世家緣房屋理財中心有限公司總經理王生孝對中國證券報記者說，限貸令再加上之后出臺的限購，對炒房客打擊很大。“炒房客手中的大量房源無人接盤，還要承擔過高的財務成本，很多炒房客的房子都是從2010年被套至今。”海口房地產人士馮清平介紹，雖然炒房客多是用現金一次買下大量房源，但這并不表明他們的資金實力有多雄厚，多數炒房客是利用民間借貸資金進行“快進快出”的短期炒作。然而令炒房客沒有想到的是，海南樓市2010年年中出現的“冰封”行情持續至今，套牢在手中的房子讓他們如今承受著很大的資金壓力。

　　眼下，海南樓市似乎陷入惡性循環，新房過高的價格令購房者望而卻步，前期入市的炒房客迫于資金壓力急于低價出貨離場。二手房低于新房的市場現狀令開發商更加懼怕降價后可能引來的雪崩效應。

　　曾經炙手可熱的三亞樓盤早已放下身段。主打“森林度假”的萬科森林度假公園，2010年開盤的一期當天即被搶光，而去年開盤的二期銷售情況則差距巨大。售樓人員介紹，目前該項目對購房家庭提供1萬元的“飛行補貼”，還有一些房源可以享受萬科內部的“員工折扣”。而萬科位于三亞的另一個度假樓盤湖畔度假公園則由于認籌數量不夠遲遲沒有開盤。

　　中國證券報記者獲悉，現在上海購房者每人花上3000元就能來位于陵水縣的知名度假樓盤雅居樂海南清水灣看房，費用包含往返機票和兩晚五星級酒店住宿。如果確定購房，開發商全額返還看房團費用，如果不購房，開發商也會提供一定金額的補貼。該項目在售產品的均價已由2010年的3萬多元降至如今的2.4萬元。

　　易居研究院提供的數據顯示，從去年12月至今年4月，三亞樓市成交面積連續5個月出現同比下降，最大降幅高達55%。雖然7月三亞樓市以每平方米近26000元成交均價位列全國城市第一，但這一價格與去年同期相比已經下跌25%。

　　發展失調 亟待轉型

　　業內人士表示，一個將旅游作為支柱產業的省份如此超前進行房地產開發是否合適有待商榷，概念炒作與投機欲望導致海南樓市大起大落。此前有當地媒體報道，部分海南政協委員曾進行過調查，三亞商品房空置率達到80%以上，大東海和海坡片區的空置率達90%左右。

　　海南樓市投資和投機需求占絕大多數，多數購房者買下住房之后很少居住，甚至少有出租。這樣的另類樓市不僅極易滋生泡沫，一些度假住宅還嚴重占用優質自然資源，造成旅游資源浪費。

　　“房地產就是一錘子買賣，而旅游業則需要可持續性發展。”中國(海南)改革發展研究院海南所所長夏峰認為，當地政府對建設的資金需求，以及外界對國際旅游島的超高預期是海南房地產過熱的外部環境。當全國的投資乃至投機需求都涌向海南，海南房價難免被炒高。

　　同時，海南房地產市場依然不夠規范，部分開發商依然相信能夠在海南獲得超額利潤。例如，不久前海口就曝出了開發商暗中“瓦解”限購令的新聞。一位海南的開發商對中國證券報記者透露，海南的地產項目中通過配建開發商自己持有的酒店來規避土地增值稅、別墅項目私自擴大容積率、因項目建設破壞生態環境的行為普遍存在，地方政府尚未進行有效整治。

　　夏峰認為，在持續的樓市調控背景下，海南的房地產行業必須進行轉型。“目前海南房地產市場的產品中，住宅占了過大比重，這些住宅產品并沒有和海南特有的自然資源進行有機結合，海南的房地產行業應該向旅游業轉型。按現有的趨勢發展下去，海南遲早會爆發系統性風險。”