早報記者 王齊

　　開盤第二天，售樓大廳內幾名銷售人員在接待看房人。

　　24日下午，早報記者來到位于徐匯區東安路的海珀旭暉售樓處。據一位客戶經理介紹，海珀旭暉此次推出的是一幢服務式公寓，總計84套房源，商業產權。戶型分69平方米一房，91平方米兩房，均價6萬元/平方米，沒有優惠。

　　滬上某豪宅開發商認為，現在上海豪宅市場很低迷，但還是好過2008年。因為買家實力更強，而且對未來預期還是利好的。

　　豪宅不急著賣

　　上述海珀旭暉的客戶經理還提到，該樓盤推出的這批服務式公寓可包租，兩房租金1.3萬元至1.5萬元每月。2013年下旬交房。

　　據該客戶經理稱，海珀旭暉整個的計劃是建造一個綜合體，超5A級甲級寫字樓和五星級酒店在建設中，配套的商品住宅可能于下個月開盤，戶型以三房房源為主，目前同樣尚無促銷信息。

　　德佑地產研究中心主任陸騎麟稱，海珀旭暉服務公寓6萬元的單價，不是特別貴，此時推盤應該是出于資金回流的需求，“在市中心開發辦公物業，不自己持有可惜了。”

　　一位豪宅開發商則認為，這一市場價格偏高，包租具有不確定和風險因素。

　　另一位分析人士提到，現在市中心項目想賣，不一定能拿到預售許可證。而海泊旭暉拿到預售許可證卻不急于銷售，沒做太多推廣。

　　網上房地產顯示，海珀旭暉自8月18日拿到首張預售證以來，已累計領取過3張預售許可證，推出房源300套，最高報價11.31萬元/平方米，最低報價4.81萬元/平方米，目前尚無成交記錄。

　　10月成交或繼續回落

　　來自機構的數據顯示，10月滬上豪宅市場延續成交量低迷、價格堅挺的走勢。

　　德佑地產最新統計數據顯示，10月前24天，上海豪宅(單價5萬元或以上的商品住宅)成交面積15049平方米，成交套數63套，成交均價66637元/平方米。

　　陸騎麟稱，滬上豪宅市場近期沒有特別明顯的改變。7月是成交高峰，8月份、9月份都在回落，10月的成交量應該會回落到100套左右。

　　但和以往不同的是，像星河灣以前那樣開盤售罄的景象，現在看不到了。另外，2009年，豪宅價格以上漲為主，現在小幅優惠措施開始出現。

　　陸騎麟稱，上個月賣得不錯的豪宅項目都是新開盤的樓盤，比如大華清水灣、嘉御庭，但這也都是長期蓄水的結果。

　　仲量聯行研究部顧問總監周志峰也認為，賣得好的樓盤一期，都是市場推廣了很久，前期客戶也感覺到第一次開盤價格比較優惠。浦東星河灣一期賣得不錯，但是二期成交就明顯不行。

　　“降價非主流”

　　即便是成交回落，中高端住宅開發商也少有降價沖動。

　　對于閔行星河灣的房價將從36000元降到26000元一說，星河灣一位內部人士昨日予以否認。他表示，降價不是豪宅的出路，項目不可能降到單價3萬元以下，優惠只是階段性策略的推廣。

　　前述內部人士還提到，星河灣資產負債率很低，土地儲備夠開發10年；由于不是上市企業，也沒有沖業績的資金壓力。另外，降價不是豪宅的出路，會對品牌企業造成不好的影響。就好比湯臣的資金回流不靠湯臣一品，湯臣一品是打造品牌知名度。

　　周志峰分析，上海豪宅因為供應有限，以二手成交為主。而二手市場，大部分投資者不會選擇降價出售。所以上海豪宅市場價格非常穩定。相比較，二三線城市剛剛開始，開發量仍很大。

　　周志峰預計，四季度豪宅表現與三季度表現差不多，而調控政策至少還會持續半年左右。

　　前述星河灣的內部人士同樣認為，明年下半年之前，政策不會放松。

　　觀望，仍是豪宅開發商目前的主流選擇。

　　某高端開發商表示，豪宅項目蓄水期一般在半年左右，而原本計劃于11月推盤的項目推遲至明年。做投資推介效果不明顯，溫州投資者明確表示，年回報率少于12%不考慮投資。現在他們不看產業，只看收益。現在上海豪宅成交都是真正的住房者，不是炒房者。所以未來推介的重點將放在上海。

　　上海仁恒集團市場拓展部經理曹棟表示，“仁恒今年成交不錯是因為老客戶比較多。今年差不多可以完成銷售目標。仁恒市場好的時候不會漲太多，市場低迷的時候也不會降太多。”