資金鏈，對于房地產企業來說最重要的“命門”，正在樓市調控和信貸緊縮這兩柄“重劍”的打擊下漸趨脆弱。相對于資金實力雄厚、辦法也更多的央企和上市房企，一些二三線城市的本土中小開發企業顯然“御寒能力”更弱。

　　對房地產企業來說，要生存就要資金，當開發貸款、銷售回款等正常的融資渠道因調控均基本關閉時，利息較高的民間借貸甚至高利貸也成了這些企業的選擇。

　　是直接“渴死”還是慢慢“毒死”，很多企業在資金極度缺乏時選擇了后者。然而原本計劃中的“慢慢”毒死，似乎并不慢，反而加速了房企的資金困境。在長沙，6%-10%的民間借貸高額月息，已經連續拖垮了幾家本土中小房企的資金鏈。

　　拿地、調控、缺錢、高利貸、套牢、爛尾、維權……幾家停擺樓盤的出事路徑幾乎完全一致。對樓市調控缺乏應對、前期盲目擴張、資金來源單一是這些開發企業的共同之處，而高利貸則成為加速他們資金鏈斷裂的“催化劑”。

　　新金融記者 劉君 長沙報道

　　民工討薪與業主維權風波

　　8月開始，兩家樓盤因缺錢“停擺”的消息震動長沙樓市。針對其中牽涉到的樓盤爛尾、業主維權、民間高利貸等問題，新金融記者進行了現場探訪，力圖展現中小開發商的資金困局。

　　9月21日上午，新金融記者來到位于長沙市樓市星沙板塊的景上東方航標項目所在地，塔吊、工程車以及工地里的建筑工人正在緊張忙碌地工作，整個樓盤全部7棟高層里面的3棟已經基本完工，一切與其他尚未完工的正常樓盤并無兩樣。

　　然而與工地緊鄰的售樓處卻顯示了這家樓盤的與眾不同，緊閉的大門、門上釘著的木板、墻上業主寫下的維權口號，都顯露出這家樓盤剛剛經歷過的窘境。

　　“之前因為開發商沒錢，欠了施工方的錢，停工了一段時間。后來長沙縣政府參與了協調，又出了部分錢，9月5日已經復工了，應該不會影響接下來的交付。”施工方在現場的一位工作人員對新金融記者表示。

　　資料顯示，景上東方航標由湖南景上置業有限公司投資開發，建筑商是湖南高嶺建設集團，項目總建筑面積有22.1萬平方米。近一個月以來，這家位于星沙開元東路的樓盤一直是長沙的“新聞樓盤”。

　　8月下旬，一篇題為《開發商不見了，承建方、民工們、購房者該咋辦？》的網帖迅速躥紅。隨后，眾多網民相繼爆料，景上東方航標突然停工，開發商石湘中因欠高利貸已經“跑路”，施工方的施工款被拖欠，購房人用辛苦錢買下的房子面臨爛尾。

　　購買了景上東方航標一號樓的李武對那段時間仍心有余悸。李武介紹，購買這個樓盤的以年輕人為主，共有八九百戶，很多人都是準備買做婚房的。“知道樓盤停工的消息，大家都慌得不行，商量的結果是必須維權。”

　　然而在業主行動之前，另一個利益受損群體卻率先行動。8月23日，景上東方航標的建筑工人憤怒地砸了工地，據了解是因為開發商拖欠了施工方的施工款，導致工人兩個月無法領到工資，包工頭只給了每位工人100元的路費。

　　在建筑工人討薪風波之后，幾百戶業主在樓盤現場、縣政府等地開展了幾次維權活動。“連續的群體事件，給長沙縣政府帶來較大壓力，促使政府快速介入此事。”知情人士對新金融記者表示。8月30日，長沙縣住房保障局在樓盤售樓處門口貼出公告，要求購房戶持相關證明材料于9月2日之前到該局設立的調查核實組進行核對登記。“有了政府的介入，我們的心才稍微定了一點。”李武表示。

　　9月3日，長沙縣召開新聞通報會，通報景上東方航標樓盤開發商石湘中涉嫌經濟犯罪，已由長沙縣公安局執行刑事拘留。對偵查過程中涉及的放高利貸、地下錢莊等非法經營行為，公安機關將堅決予以嚴厲打擊。而農民工工資、買房人利益等問題縣政府也進行了協調解決，并要求開發商與施工方于9月5日對項目重新開工。

　　非法集資被拘的開發商

　　項目重新開工，使買房人的怒火暫時平息。而石湘中的被捕，則直接印證了其涉嫌借高利貸的傳言。據了解，石湘中在8月18日被立案偵查，涉嫌罪名是非法吸收公眾存款。

　　據知情人士介紹，石湘中是自首的，主要原因是被債主和買房人逼得太緊。“曾有業主拿著敵敵畏去找石湘中，要他把自己用血汗錢買的房子蓋完，要不就與他一起喝下去。而高利貸債主也曾與石湘中發生過砍人事件。石湘中前段時間實在不好過，手上沒錢，被逼得沒辦法，最后決定去自首。長沙的民間借貸較為發達，而石湘中借的高利貸具體數目雖不清楚，但肯定不會是小數目。”該人士表示。

　　項目復工，讓業主們松了口氣。不過李武向新金融記者介紹，在維權過程中他們又發現了一個新問題，部分業主的房子竟被開發商“一房多賣”。“很多業主買的房子，網簽的名字并不是自己的。”李武表示，業主們已經把這些問題反映給政府的工作組。一位了解該項目的內部人士對新金融記者表示，他們曾發現很多景上的房子扎堆在名為“李文麗、李紅菊”的名字下面。“如果一房多賣的情況屬實，這些人除了有可能投資多套房產外，很有可能是開發商的高利貸債主。”該人士表示，開發商可能用這些房子抵債后，再賣給購房人。

　　新金融記者來到景上置業有限公司的辦公地點，面對記者的詢問，工作人員十分謹慎，向記者指了指總經理辦公室的方向，并不說話。而相關負責人則對新金融記者表示，關于景上東方航標的一切信息，以長沙縣政府組建的項目處置工作組的意見為準。對于記者關于“石湘中案”的問題，該負責人以接手工作時間不長為由拒絕回答。

　　而“景上東方航標項目處置工作組”李組長則對新金融記者表示，開發商后面還有3棟樓尚未銷售，相當于4、5個億的固定資產，政府現在是以其為抵押協調施工方開工，為的就是先保障百姓的利益。李組長同時否認了政府出錢復工的說法，表示政府只是協調開發商出錢復工。而對于“石湘中案”以及“一房多賣”情況的最新進展，李組長以相關部門正在調查為由謝絕采訪。“時間合適的時候會一一公開。”李組長表示。

　　延期交房一年的樓盤

　　作為長沙另一個“新聞樓盤”利璞金立方的業主，楊莉自從買了這個樓盤的房子就沒省心過，談到在長沙縣政府協調下已復工的景上東方航標時，楊莉羨慕不已。

　　2010年1月，楊莉在熟人介紹下，以3900多元/平方米的價格買了一套該樓盤的房子。“因為約定是2010年10月25日交房，覺得這里交房快，很快就能住進來。”楊莉對這套原本打算自住的房子充滿期待。而到了當年10月份，楊莉和其他數十戶購房人收到的不是滿心期盼的交房通知，而是開發商延期交房的通知函，他們被告知交房時間延遲到2011年的1月31日。

　　“到了1月31日，房子還沒有交付的意思，開發商沒做任何解釋，只是通知我們交付又延期了。”楊莉說，那時業主們才發現房子有爛尾的可能。而接下來開發商在外面欠了巨額高利貸的傳聞，以及項目工地上越來越少的工人，似乎都驗證著他們的猜測。

　　2011年7月，業主們找到了項目所在的區政府，經過政府協調，開發商答應在2011年11月前交房。“不過從那之后，到現在開發商也沒有任何開工的意思，這次估計又成空話了。”楊莉在利璞金立方樓盤現場對新金融記者表示。現場沒有一個建筑工人在工作，只有一臺挖掘機安靜地停在樓邊的雜草叢中。據施工方留在現場的一位負責看門的工作人員介紹，項目現場正式停工是在上個月。“延期交付后我們經常來現場查看，其實從今年年初就陸續停工了，很多時候只有兩三個工人在現場應付一下，上個月正式停工后連應付的人都沒了。”另一位業主小黃對新金融記者說，施工方給業主的解釋是開發商拖欠工程款，導致他們無法開工。

　　欠債1.2億？

　　9月初，媒體爆出開發商被沅江趕來的債主討債，接著又傳出長沙利璞置業有限責任公司法人代表蘇利國因資金鏈斷裂“跑路”的傳聞，更加重了業主對樓盤爛尾的擔憂。

　　對于業主的不滿，長沙利璞置業有限責任公司財務總監王建軍對新金融記者表示，他們能夠理解業主焦急的心情。“我們承認之前對業主的協調工作做得不夠，企業目前確實遇到了資金問題。不過蘇總并沒有逃跑，只是去北京看病了，現在也正在為解決問題而努力。”王建軍說。據了解，長沙利璞置業有限責任公司以承包市政建設起家，利璞金立方是他們建設的第一個房地產項目。“金立方這塊地是當初修市政道路后，帶有一定的補償性質拿得的。原本開發金立方沒有任何問題，不過是我們的企業決策出了問題，在湘潭芙蓉大道兩側又拿了一塊近500畝的土地。因為是未拆遷的‘生地’，需要投入大量資金，所以部分抽調了金立方的資金，還借了高利息的民間借貸，最終導致公司資金鏈出現問題。”王建軍表示。

　　長沙媒體記者曾恰好碰見10余位自稱是沅江農民的債主，聲稱蘇利國欠他們數千萬元。王建軍表示，為了加速拆遷湘潭地塊，他們曾向沅江一位楊姓債主借了3900余萬元，月息高達10%，在后來的一年時間里先后還給楊姓債主5500余萬元。“后來才知道，楊姓債主的錢都是從當地200多戶農民手里集資來的，而他拿到的5500多萬元，大部分并沒有還給那些農民，轉而又投到一個新的借貸項目里了。”王建軍表示。

　　據介紹，那些來討債的農民，因為沒從楊姓債主那里拿到錢，最后找到了利璞置業。“按照楊某的計算，我們還要再還他2800多萬元，楊某就把我們給他的欠條給了這些農民，讓他們找我們來討債。”王建軍表示，關于楊某涉嫌非法集資的問題，公司已經向警方報案。

　　在知情人士那里，新金融記者了解到，楊某第一次見利璞置業開發商時是提著1000萬現金去的，使蘇利國覺得遇到了“財主”，放心找他借錢。結果楊某手里的錢全是借來的，才導致了沅江農民找利璞置業討賬的結果。

　　此外，對于拖欠施工方的工程款，王建軍表示他們已經支付了4000多萬元，還差2000多萬元。“項目還有近2萬平方米的寫字樓尚未銷售，根據政府協調，準備由政府、開發商、施工方共同監管，施工款從后面的銷售資金里提取。”

　　負責協調該案的雨花區政法委一位負責人表示，政府找開發商和施工方開過3次協調會，已經暫停了該樓盤的網簽。“目前是讓開發商先拿出200萬元給施工方，先把項目最后收尾做完，施工款從后面的銷售資金里提取。”

　　不過上述看似可行的解決方法，在業主們得知了另一個驚人消息后，又對其失去了信心。業主們了解到，開發商除了欠施工方工程款外，竟然還找施工方借過高利貸，加上沅江的高利貸，以及通過典當行等借的高息貸款，所欠外債可能高達1.2億元。

　　“施工方負責人對我們說，開發商現在除了欠他3000多萬的工程款外，還曾找他以月息6%的利息借過1500多萬元。”楊莉對新金融記者說，“據我們了解，現在開發商民間借貸的債權人已經聯合起來向開發商催債，甚至沒收了一套利璞置業的公章和財務章。”不過業主的上述說法并沒有得到開發商與雨花區政法委的證實。

　　資金困局與飲鴆止渴

　　據王建軍介紹，自樓市調控后，利璞置業多次向銀行申請開發貸款，但一次也沒批下來。“這是我們開發的第一個項目，公司資質不夠，銀行根本不會批貸款。連賣出去房子的按揭貸款都是先給那些能接到開發貸款的大公司辦理，好讓他們盡快歸還開發貸款。我們到現在還有好幾單去年的按揭貸款沒辦下來，公司回款受很大影響。”王建軍的話，折射出中小房企在信貸收緊形勢下的資金困局。

　　利璞金立方、開發商負責人被拘留的景上東方航標，還有之前長沙被連續爆出停工的中遠公館等樓盤，背后都閃現著民間高利貸的身影。

　　“湖南地處中部區域，房地產企業資金來源不豐富，老百姓投資渠道不多，造成這里房地產行業中民間借貸較發達。民間借貸的利息由雙方協商決定，一般月息為4%-10%，極端的能超過10%。”一位熟悉長沙樓市的業內人士對新金融記者表示。據其介紹，借高利貸較多的是本土的中小房企，因成本較高，多用于短期資金周轉。以往樓市好的時候，通過快速回籠的資金，土地抵押貸款等，能順利還上高利貸，所以很多民間債主和典當行等機構愿意放貸給開發商。“樓市調控后，這種模式就玩不下去了。一方面中小房企從銀行獲得資金的可能性幾乎為零，另一方面銷售不暢，回款大受影響。這時借高利貸無異于飲鴆止渴，只能加速毀壞企業的資金鏈。”

　　房地產開發協會副秘書長歐陽學海對新金融記者表示，長沙有大量本土中小開發企業，其中很多是做市政或建工起家。“他們實力不強，往往只有一兩個項目，趕上了樓市調控，再加上高利貸的壓力，很容易被淘汰出局。”歐陽學海指出，調控加速了地產業的洗牌，是行業正常現象，民間高利貸更是加速了這一過程。不過對于樓盤爛尾造成的社會問題，歐陽學海認為除了政府積極介入解決問題外，更要對樓盤預售資金加強監管，避免開發商將樓盤預售款挪作他用。

　　湖南順天經營管理有限公司總經理何洪偉則表示，目前出問題的幾家中小開發商，都是在內部管理、戰略決策、產品選擇等方面有缺失的企業。“他們大都對樓市調控準備不足，產業和資金來源結構單一，一旦樓市銷售不暢、銀行貸款緊縮，就會迅速出現問題。”何洪偉認為，樓市調控下開發商要掌握好開發節奏，同時豐富產業鏈，加大商業地產、旅游地產等的開發比例，單純依靠住宅開發的中小開發商是最危險的。

　　中原地產統計的市場公開數據顯示，2011年1-7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。“現在已經有不少中小房地產企業破產，只是沒被看到，這是因為破產企業現在仍以‘被收購’的形式存在。”任志強在微博中這樣評價當前地產業的并購。而在長沙的幾家“新聞樓盤”，應該是這種破產的極端案例，是高利貸將中小房企的資金鏈問題進一步放大的結果。

　　(文中李武、楊莉均為化名)