溫州樓市難現(xiàn)崩盤(pán) 

　　“溫州人有錢(qián)，不需要低價(jià)拋盤(pán)，囤著就可以了�！痹诟咄�脹預(yù)期下，買(mǎi)房保值依然是不錯(cuò)的資產(chǎn)配置選擇。

　　■本報(bào)記者 汪海寶 葉瑜

　　近來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上盛傳有關(guān)溫州樓市一夜入秋、千盤(pán)急拋的傳聞，引發(fā)外界對(duì)溫州宏觀調(diào)控效果的關(guān)注。溫州樓市是否真如部分媒體所言已開(kāi)始崩盤(pán)、樓市多米諾骨牌效應(yīng)是否顯現(xiàn)，記者對(duì)此做了一番調(diào)查。

　　信貸緊縮促使溫州樓市松動(dòng)

　　2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)后，溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)尤其是外向性企業(yè)陷入困境，使得大量企業(yè)資金流入樓市。而樓市的賺錢(qián)效應(yīng)讓投資者集企業(yè)主與炒房客于一身，企業(yè)的生產(chǎn)性貸款自然與房產(chǎn)投資資金混為一體，放大了炒房資金的規(guī)模。今年以來(lái)，銀行信貸政策緊縮對(duì)這部分借助銀行信貸資金購(gòu)房的人打擊就大了。

　　“媒體所說(shuō)的低價(jià)拋盤(pán)不具有普遍性。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州運(yùn)營(yíng)總監(jiān)黃慧華介紹�！凹辟u(mài)的人也有，主要是因?yàn)槎唐谫Y金鏈緊張�！�

　　比如做服裝生意的老板李勇(化名)便是一個(gè)例子。年初，他以服裝公司名義從銀行貸到了一筆半年期的生產(chǎn)資金，這筆資金最終流入樓市。由于新一輪的宏觀調(diào)控限購(gòu)限貸，樓市異常低迷，半年期銀行貸款到期，手中房產(chǎn)未能如愿大幅增值，他只能從民間借貸來(lái)填補(bǔ)信貸空缺，而溫州的民間借貸利息隨銀行利率水漲船高，長(zhǎng)期借用實(shí)在難以為繼，又碰上銀行信貸緊縮，續(xù)貸申請(qǐng)難度加大。若到9月份再還不上錢(qián)，李勇經(jīng)營(yíng)多年的服裝公司將被查封。情急之下，李勇只能考慮將手中房產(chǎn)降價(jià)脫手。像李勇這樣用銀行貸款炒房，信貸緊縮后降價(jià)出售的不在少數(shù)。

　　據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文稱(chēng)，當(dāng)前銀行信貸規(guī)�？s小，一些中小企業(yè)在銀行更難貸款，民間借貸利息又高。為了讓企業(yè)生存下去，只好賣(mài)掉自己的房產(chǎn)自救，加入到了低價(jià)賣(mài)房的行列。當(dāng)然所謂低價(jià)，也只是略低于市場(chǎng)預(yù)期而已，并沒(méi)有像部分媒體描述的“白菜價(jià)出售”。

　　一名資深的房產(chǎn)中介告訴記者，一套掛牌8000多萬(wàn)元的獨(dú)立別墅，因房東的企業(yè)銀行貸款未到位，資金周轉(zhuǎn)困難，愿意降價(jià)6%出售。

　　“類(lèi)似要解決短期資金周轉(zhuǎn)困難，考慮降價(jià)賣(mài)房的現(xiàn)象在宏觀調(diào)控、樓市低迷的背景下顯得特別突兀，即便是個(gè)別現(xiàn)象，也會(huì)被看成是市場(chǎng)恐慌的表現(xiàn)�！睖刂莺Ｂ葜脴I(yè)副總王珍楠告訴記者�！氨热缰�前有媒體報(bào)道的有鹿城廣場(chǎng)的房東愿意從81000元／平方米降價(jià)9%出售，也只是個(gè)案，不具有普遍意義，說(shuō)溫州樓市崩盤(pán)，是夸大了�！�

　　限購(gòu)政策致使樓市低迷

　　受限購(gòu)限貸政策影響，溫州樓市整體冷淡。官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1—6月份溫州主城區(qū)二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年同期減少了近四成。

　　其中中低端市場(chǎng)受限購(gòu)限貸政策影響較大，尤其是首套貸款的要求提高，導(dǎo)致市場(chǎng)整體比較低迷，買(mǎi)房者姿態(tài)略微下調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，溫州全市商品房銷(xiāo)售面積為61.96萬(wàn)平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬(wàn)平方米，同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出現(xiàn)零交易的情況。

　　“因?yàn)橹械投朔吭吹馁?gòu)買(mǎi)者多為剛需與初級(jí)改善型，通常需依靠銀行貸款完成購(gòu)房，對(duì)貸款政策非常敏感。”王珍楠說(shuō)。

　　溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，1至7月份，溫州市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋貸款余額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元�！安皇遣辉纲J，而是貸不出來(lái)�！�

　　但限購(gòu)限貸對(duì)富豪階層影響不大，現(xiàn)在買(mǎi)得起豪宅的人多是現(xiàn)金購(gòu)房，所以不受限貸政策影響。而以子女或公司名義等方式處理則可以有效規(guī)避限購(gòu)。

　　王珍楠告訴記者，溫州的高端樓盤(pán)如鹿城廣場(chǎng)、金色尚品、中瑞曼哈頓、中央公館等自去年調(diào)控以來(lái)每平方米逆勢(shì)上漲了5000—10000元，現(xiàn)階段，溫州豪宅仍有需求，但是可供房源少。

　　目前，溫州市區(qū)的中低端房源價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降，跌幅在5%—10%之間�！耙郧皽刂輼鞘刑幱谏仙�期，賣(mài)家具有較大的主導(dǎo)權(quán)，但現(xiàn)在觀望情緒比較濃，買(mǎi)家不著急買(mǎi)，但不少賣(mài)家由于種種原因想出手。這樣就使得賣(mài)家的收益預(yù)期較以前減弱，在報(bào)價(jià)上有所松動(dòng)，但具體情況還要根據(jù)不同房源而定�！睖刂荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)石海均告訴記者。“相互觀望也是造成市場(chǎng)低迷的原因之一�！�

　　但也有因?yàn)榉吭崔D(zhuǎn)手困難而轉(zhuǎn)售為租的，“溫州人的心態(tài)還比較穩(wěn)”。王珍楠介紹，自調(diào)控以來(lái)，租金市場(chǎng)一路飄紅，帶裝修配套全的樓盤(pán)租金上漲了10%以上。

　　溫州樓市難崩盤(pán)

　　在中國(guó)樓市發(fā)展的黃金十年，溫州樓市是一個(gè)不得不提及的現(xiàn)象。在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)源地，溫州人靈活的市場(chǎng)嗅覺(jué)與雄厚的民間資本，使得房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同級(jí)別的兄弟城市，緊逼“北上廣”，但性?xún)r(jià)比又與“北上廣”不可同日而語(yǔ)。

　　“溫州是全國(guó)七個(gè)實(shí)行限購(gòu)的三線城市之一，房?jī)r(jià)確實(shí)高得離譜，主要是當(dāng)?shù)赝顿Y者錢(qián)多、膽大。除非私營(yíng)老板們資金非常緊張，或找到了特別好的發(fā)財(cái)方向，否則不太會(huì)讓樓市崩盤(pán)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，溫州的資金運(yùn)作比較復(fù)雜，一旦鏈條出了問(wèn)題，也有可能出現(xiàn)房市的多米諾骨牌效應(yīng)，但還需觀察數(shù)月，不可輕易下結(jié)論。

　　石海均認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊，除非外部環(huán)境發(fā)生重大變化，如宏觀調(diào)控下全國(guó)樓市大跌，否則溫州房?jī)r(jià)難以下跌。原因在于，溫州土地供應(yīng)少，相對(duì)溫州人口數(shù)量與上半年推出的一手樓盤(pán)數(shù)量比較，溫州樓市仍然供不應(yīng)求。

　　據(jù)了解，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，去年末原計(jì)劃出讓1500畝，但實(shí)際上由于土地整理未完成與土地流拍等問(wèn)題，現(xiàn)在只完成了不到三分之一。此外，溫州樓市有雄厚的民間資本支撐�！皽刂萑擞绣X(qián)，不需要低價(jià)拋盤(pán)，囤著就可以了�！边�有在高通脹預(yù)期下，買(mǎi)房保值依然是不錯(cuò)的資產(chǎn)配置選擇。石海均說(shuō)，“近日，新婚姻法的出臺(tái)，或許對(duì)樓市有一波小刺激�！�