丁蕊 發自北京

　　作為北京市住建委的發聲機構，北京市房協昨日對外宣布，1-7月新建普通住房成交均價13623元，比去年全年下降8.2%，2011年已過了一半多，完成了年初的房價調控目標相信不在話下，但問題是1.36萬/平的房子去哪里找？誰相信這是均價？如此數字游戲還有否規則？

　　根據北京市房協的新聞稿，7月作為北京市房價控制目標的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交總量的86.6%；1-7月新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。(2010年全年房價調控目標價格為14847元/平方米，1-5月為14127元/平方米，比去年全年下降4.8%；1-6月為13948元/平方米，比去年全年下降6.1%。)

　　不過，對于如此數據，中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰就在其微博上問道，“通州房子降價后也高于16000元，昨天我一個朋友買房4.1萬元‘紅山世家’，今天一朋友買招商嘉銘隴原，找人打折后3.3萬元。”

　　如此顯著的調控成果，百姓應該歡喜、媒體應該鼓勵，為什么反而很多人不相信，有質疑呢？原因就在于統計的口徑，或者套用一個時髦的詞就是如此成果喜人的房價是被結構性的結果。

　　什么是北京市房價調控目標的新建普住房呢？新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經適房、限價房、定向安置房等保障性住房。

　　今年以來，北京市樓市的供給主要來自房山、大興、通州等遠郊區縣，這些地區正值區域拓荒階段，房價大約在1.4萬-1.8萬之間，而如果加上原本就低價的保障房，如此一來，1.36萬/平的均價自然很容易實現。

　　但是北京市房協的新聞稿進一步說，7月新建商品住房成交均價每平方米22690元/平方米，環比上漲9.8%，其在解釋原因是提到主要是受中心城區成交比重上升的結構性因素影響。

　　結構性因素已經成為宏觀調控當中用的最多的詞匯，看到這，想必大家都清楚了，北京市房協1.36萬/平的均價是結構性的均價。

　　從目前北京房地產的供應結構從區域來看，郊區化趨勢明顯，從住宅屬性來看，未來保障房占比將進一步擴大。如此也諳合了官方的統計口徑。

　　我們查看北京房地產交易管理網可以看到，截至昨日，北京樓市商品房(包含住宅、別墅、商業不含保障房)簽約比例明顯出現郊區化：其中5-6環的比例達到了50.38%，占據市場決定主力，6環外的交易占比也明顯上漲，達到了歷史最高的17.69%。

　　保障房不論是兩限房還是經濟適用房官方提前都會約定銷售價格或者限價，而隨著郊區化趨勢顯著，且庫存壓力不斷加大，房價上升動力已經失去，降價或者變相促銷將成為下半年主流。

　　不過，由于局部市場由部分品牌國企支撐，其資金鏈相比中小企業更能抗沖擊，降價動力或不足。但總體而言，如若繼續參考北京市房協的統計口徑，預計下半年仍可跌穿1.36萬/平的均價，但問題是這些被降價的均價覆蓋了多少消費者？其中又有多少套是市場價格？又有多少購房者不得已要為更高的房價買單？房協的數據顯然不能解釋這些問題，而我們的調控也不應僅僅盯著如此數字。