深圳特區(qū)報(bào)記者 譚建偉

　　“五一”前后，中海降價(jià)促銷其位于龍崗的商品房樓盤。就在人們以為中�！扒鍌}”深圳向北轉(zhuǎn)移的時(shí)候，深圳日前掛牌出讓的兩宗保障房用地中最大一宗“意外”地由中海競得。

　　這意味著，在商品房樓盤基本售完之際，中海仍堅(jiān)守深圳，雙腳站在龍崗南灣近5萬平方米的保障房用地上。

　　近期，像中海這樣將經(jīng)營重心由商品房轉(zhuǎn)向保障房的房地產(chǎn)企業(yè)正在增加，其中，有民營公司，也有地產(chǎn)巨頭。

　　兩宗保障房用地7家爭搶

　　5月26日，年內(nèi)尚無居住用地招拍掛的深圳，首度出讓兩宗安居型商品房地塊，面積小的一宗位于寶安福永，大的一宗位于龍崗南灣。

　　雖然出讓日期一延再延，但擋不住房企們的“志在必得”。當(dāng)日遞交報(bào)價(jià)書的共有7家，既有富通、龍光等中小地產(chǎn)商，更有中海、萬科、金地、中信、振業(yè)這樣知名地產(chǎn)商。而去年10月掛牌出讓首宗“限地價(jià)、競房價(jià)”地塊時(shí)，參與的企業(yè)總共才3家。

　　此次保障房出讓競價(jià)相當(dāng)激烈。寶安福永地塊有5家房企報(bào)價(jià)，最高房價(jià)8000元／平方米，最低6467元／平方米，二者相差1500多元；龍崗南灣地塊報(bào)出的房價(jià)也相差1100元。用競得者的原話表述：“價(jià)格水分真的擠得差不多了�！�

　　上述兩次保障房出讓，萬科、金地都是全程參與，雖然最終未有斬獲，但足見其熱情之高。萬科高管曾多次向媒體表示，有意積極參加保障房建設(shè)。

　　消息稱，招商地產(chǎn)高管公開表示，會積極參與保障性住房建設(shè)，現(xiàn)已介入相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)當(dāng)中。金地已成為保障房建設(shè)中的新一員。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等開發(fā)商也在競相進(jìn)軍保障房領(lǐng)域。

　　看重的不只是5%的利潤

　　問題是，開發(fā)商建設(shè)保障房能賺錢嗎？萬科總裁郁亮的看法是“靠建保障房賺錢這件事，我們進(jìn)行了研究，但沒有找到很好的方法�！薄叭f科參與保障房建設(shè)的原則是不虧錢，只要給我1塊錢利潤就夠了，可以告訴股東萬科做這個項(xiàng)目賺了1塊錢�！�

　　去年10月，卓越置業(yè)以7380元／平方米(含裝修)的房價(jià)奪得首宗“限地價(jià)、競房價(jià)”地塊時(shí)，就有人擔(dān)心其虧損。卓越置業(yè)副總裁謝利民實(shí)話實(shí)說：該地塊建設(shè)項(xiàng)目總投資約4億元，經(jīng)嚴(yán)格控制成本，兩年半后推出的安居型商品房預(yù)計(jì)成本價(jià)為7000元左右，相對報(bào)價(jià)，企業(yè)利潤率可能是5%。

　　日前競得寶安福永保障房地塊的富通地產(chǎn)副總裁王家國也表示，參與保障房建設(shè)，既是開發(fā)商拓展業(yè)務(wù)的需要，也是開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任�！肮�司測算，在保證質(zhì)量的前提下，通過嚴(yán)格控制成本，這單業(yè)務(wù)可獲得3%至5%的利潤�！�

　　業(yè)內(nèi)人士分析，保障房建設(shè)成本相對較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，在資金緊張時(shí)還可以利用保障房土地進(jìn)行融資；而且更容易獲得銀行貸款，自有資金比例可以低到20%以下。這樣，以5%的利潤率計(jì)算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%。

　　不僅如此，采訪中，參與競爭保障房用地的房企不約而同地表示，在深圳商品房供地萎縮，保障房用地穩(wěn)中有增的背景下，參與保障房建設(shè)是它們開辟新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，證明流有“道德血液”的必然選擇。

　　進(jìn)軍保障房是戰(zhàn)略性布局

　　瀏覽深圳國土部門的土地招拍掛公告可以發(fā)現(xiàn)，今年前5個月僅出讓兩宗居住用地，且全是保障房用途，商品房用地一宗也沒有。據(jù)市規(guī)劃國土委公布的計(jì)劃，今年深圳新供應(yīng)建設(shè)用地中，保障性住房用地占40公頃，比去年多3公頃，增幅為8%。

　　時(shí)間放長遠(yuǎn)些，可以更清晰地看見保障房市場的誘人“蛋糕”。未來5年，全國將建設(shè)3600萬套保障性住房。其中，今年1000萬套，明年1000萬套，后面3年還要建1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。深圳保障房建設(shè)力度更大。今年10月底前，全市將開工建設(shè)7.3萬套保障性住房�！笆�二五”期間，計(jì)劃新增保障性住房24萬套。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，“十二五”期間，深圳住房供應(yīng)政策將向保障房傾斜，商品房和保障房的總量供應(yīng)比例將從“十一五”期間的8：2調(diào)整為6：4。

　　市場人士表示，隨著保障房的大量建設(shè)，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)二元化時(shí)代正式開啟。樓市將明顯地劃分為保障房和商品房兩大市場，而且保障房市場的增長速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認(rèn)為，盡管保障房建設(shè)的贏利模式還在探索中，但商品房市場萎縮，保障房市場興起的大勢是明確的；開發(fā)商進(jìn)入保障房領(lǐng)域是企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略布局的需要。當(dāng)前，對保障房建設(shè)遲鈍、參與消極的開發(fā)商將會發(fā)現(xiàn)，在未來的保障房市場競爭中，它們不僅失去了先發(fā)優(yōu)勢，而且在拿地、融資、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、市場份額等方面都會被先行者拉下一大截。

　　相關(guān)報(bào)道

　　四成二手盤

　　價(jià)格環(huán)比下降

　　深圳特區(qū)報(bào)訊 (記者 譚建偉)188個受監(jiān)測的深圳二手樓盤中，房價(jià)月度環(huán)比下跌的占41%。據(jù)深圳中原昨天發(fā)布的二手房價(jià)格指數(shù)，5月份，全市二手房均價(jià)與上月基本持平，而房價(jià)下跌的樓盤比例較上月有所提升。

　　據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，其用于編制指數(shù)的188個樣本樓盤中，5月有成交的樓盤為158個。其中，59%的成交樣本樓盤價(jià)格相比上月出現(xiàn)上漲：漲幅大于10%的樣本樓盤占1%；漲幅在5%－10%之間的樓盤占21%；漲幅在0－5%之間的樣板樓盤占37%。有41%的成交樣本樓盤價(jià)格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的樣本樓盤占6%，跌幅在10%－5%之間的樣本樓盤占8%，跌幅在5%－0%之間的樣本樓盤占27%。總體來看，5月成交的樣本樓盤中，價(jià)格出現(xiàn)下跌的樓盤比例增加，尤其是跌幅為5%－10%之間的樣本樓盤增多。

　　從區(qū)域看，5月與4月份相比，羅湖、南山、寶安的二手房價(jià)略有上升，而福田、鹽田、龍崗微幅下跌。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一段時(shí)期內(nèi)，二手房成交量將繼續(xù)下降，房價(jià)也可能出現(xiàn)下行趨勢。

　　北京二手住宅成交量

　　創(chuàng)28個月新低

　　據(jù)新華社北京5月31日電 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到5月29日，北京5月內(nèi)二手住宅交易套數(shù)為7190套。北京中原地產(chǎn)指出，這是最近28個月來二手住宅成交的最低谷。

　　來自中原地產(chǎn)的分析報(bào)告指出，5月前29天北京二手住宅成交量是近兩年多來成交的最低值，預(yù)計(jì)5月全月北京二手住宅成交套數(shù)只有近8000套，比“京15條”出臺當(dāng)月的成交量8400多套還要低，甚至可能是28個月來首次跌破8000套。