本報記者 韓曉東

　　春節過后，以北京為代表的一線城市房租出現了新一輪上漲，幅度在5%-10%之間。盡管漲幅并不大，但仍引起了部分租房者的恐慌。

　　粗略估算，2009年以來，北京多數房源租金已經上漲40%-50%，部分交通便利的房源漲幅更高。房租只漲不跌的現象，究竟是部分人牟利的“噱頭”，還是剛性需求不斷增長下的必然？

　　值得一提的是，隨著租房旺季的到來，未來一段時間，北京等城市仍面臨租房價格上漲的“敏感窗口”。

　　目前漲幅低于去年

　　“北京市西南二環的考拉社區，目前一居室的月租價格是2600元，比春節前上漲了200-300元，一年前這種房子的租金普遍低于2000元。附近的其他小區也差不多，比節前漲了一些。”對于目前的房租價格，考拉社區附近的幾家房產中介對中國證券報記者介紹。

　　從漲幅來說，當前北京的房租上漲不如去年5月份左右明顯。去年房租上漲的高峰，很多房源租金漲幅在20%以上，但近期租房市場的一個現象是房子出手很快。以往中介門店通常有數套小區房源同時承租，目前則有點“有價無市”。“考拉社區和信德園的兩居室目前都沒有房源了，有的房子要到3月中旬才到期，目前已經有租戶打聽看房了。”一名中介表示。

　　近兩年來，北京等城市房租上漲明顯提速。以上文提到的信德園小區的一套三居室為例，2009年初的月租金為4000元左右，目前則漲到了6000元以上，漲幅超過了50%。位于北京市東南四環的雙龍小區，兩年前一套兩居室的租金為2400元，目前則在3500元左右，漲幅為45%左右。豐臺、大興等部分交通設施改善的小區房租漲幅更為明顯。

　　從另一角度看，先前房租的猛漲，也可能意味著透支了未來的提價空間。根據北京市統計局數據，近兩年，北京城鎮居民人均可支配收入年增速在8%左右，與房租漲勢形成了明顯差距。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，由于購房需求減少，不少房源轉售為租，今年北京的租金上漲壓力可能小于去年。

　　上漲推手“何在”

　　值得一提的是，一些業內人士認為今年的房租上漲可能剛開了個頭。近來外來務工人員集中返京，對租房房源的需求明顯增加。從市場規律來看，每年的5-9月是房租上漲的慣性期，屆時還將有不少應屆畢業生加入租房需求隊伍。未來一段時間，一線城市房租仍面臨價格上漲的“時間窗口”。

　　分析人士提醒，今年北京將集中清退人防工程中的散居戶，清理后的空間將用于社區活動或車庫改造。分析人士介紹，未來北京的地下室租住合同到期后將一律不予續約，今后幾個月將進入高峰。這些人轉而購買住房的可能性很小，除了一部分人可能離京外，預計將有不少人加入租房大軍。

　　北京新近出臺的樓市調控政策要求，不能提供連續五年以上納稅或社保證明的外地人士，不得新購住房。對于“限購令”是否轉而推升租房價格，分析人士認為影響可能是短期的。“限購政策出臺前，25%左右的租房者是外地年輕人，限購后不到一周，該群體比例增長了2%，平均租賃年齡減少1歲。”鏈家地產首席分析師張月認為，“買轉租”需求在租賃市場一直存在，并不是新涌入市場的承租需求，因此不會形成搶租，但將在一定程度上加速成交速度。

　　中原地產華北區總經理李文杰認為，房租上漲80%的因素應歸結為季節性上漲和通脹預期增加，至于限購政策以及炒作牟利，可能影響并不明顯。

　　與行業調控帶來房價預期分化相比，大多數人士都認為未來房租價格將穩步上漲，階段性下跌的風險很小。而部分房主的上漲預期過于強烈，與需求者產生了明顯分歧。

　　“春節以后，北京新增房源平均報價達到3467元/月，相比節前上漲14%左右。一些房主在到門店登記房源的時候，都有意識地提高報價。”張月表示，即便是節前未租出去的剩余房源，一些業主對于高租金的信心依然堅定，認為節后的旺季市場會將其消化掉，事實上業主的空置風險依然很大。

　　規避房租炒作

　　從供方、需方和中介三方面來看，不少人質疑地產中介通過炒作推高房租，進而牟利。對此一名地產中介對中國證券報記者表示了異議，“地產中介最重要的目標是促成合同，盡管我們經常對租房者表示價格將上漲，其實這也是事實；對房東卻是盡量希望其把價格降低，我們不可能單純希望炒高房租。”他表示，和買房不同，一單租房合同只能提成100元左右，對于中介員來說，更重要的是數量而非成交單價，因此并不存在炒高房租的動機。

　　與此同時，也有分析人士提醒，部分中介利用資金和房源便利，私自將便宜房源承租下來，再以高價轉租給租房人，賺取差價。還有一些區域的不同中介，對于房源的報價相當一致，不排除聯手炒作抬高房屋租賃價格的可能。

　　此外，租賃市場制度的不健全也對價格產生影響。一些租房者反映，近兩年房租上漲明顯，房東往往在合同期內違約漲價。“雖然這屬于違約行為，但房東說大不了把剩余房租退給租戶，再多退一兩百元也無所謂，通常得答應他們的要求。相反，如果市場租金下降，租戶根本不可能要求房東在合同期內降價。”

　　從供需雙方來看，目前需求遠遠大于供給數量。鏈家地產提供的數據顯示，目前市場可供租賃的房源與需求量不匹配，掛牌的房源僅為客源的三分之一，多人合租成為必然趨勢。從節后初期的情況來看，租賃市場需求增長遠快于房源供應的增長，前者增幅為40%左右，而后者僅僅為12%。

　　分析人士認為，隨著保障性住房建設規模的增大，以及一線城市開始控制人口規模，未來租房需求快速增長的局面將得到改變。屆時房租的上漲速度可能與收入或物價增長保持同步，繼續跳漲的空間將收窄。