賈海峰 紀睿坤

　　2月23日，北京土地儲備中心再次公布兩宗土地中標結果，中標企業都是不知名的房企和國資企業，往日土地市場上踴躍舉牌的著名房企們，已經不見蹤影。

　　中原地產分析師張大偉介紹說，2011年以來，北京共出讓16宗土地，其中大部分被國資企業或其他行業企業拿走，國內房地產上市公司，很少再出手拿地，這與信貸緊縮帶來的開發商資金鏈緊繃有直接關系。

　　在大部分熱點城市開始實行限購政策以后，房地產企業2月份銷售收入大幅度下降，大部分房地產企業現金流開始由正轉負。

　　不過，全國工商聯房地產商會會長聶梅生23日在“搜狐經濟學月度論壇”上對本報記者表示，開發商資金鏈趨緊的程度并不嚴重，并不意味著大部分開發商資金已經告罄，更不意味著將有一批房地產企業倒閉，帶來房價下降。

　　“開發商資金鏈再支撐半年不成問題，”聶梅生如是說。

　　松動的個案

　　大部分銀行對開發商的開發貸進行大幅度緊縮。

　　2月23日，北京通州新城某房地產項目通過發“白金卡”活動，開始對外推出折扣報價。

　　原來報價1.8萬元/ 平方米的精裝房，如今經過“白金卡”等認購活動打折以后，只要1.4萬元/平方米，項目整體降價22%。

　　記者獲悉，就在該項目的周邊，環繞著一批諸如“京貿國際城”、“K2清水灣”等中小房地產企業的項目，而這些項目都有望在近期通過多種形式打折降價。

　　上述房地產項目銷售負責人向記者表示，項目之所以這么快就降價銷售，一方面出于公司資金緊張，要求加快銷售回款。另一方面就是周邊這么多中小開發商的項目，這些企業資金鏈最容易在如此緊縮的信貸政策下出現問題，屆時由這些中小開發商樓盤降價，可能帶來整個區域的降價。

　　“如果我們不主動調價，到時候被動調價，更不利于項目銷售。”上述項目銷售負責人如是說。

　　中小房地產企業的樓盤可能降價銷售，成為本輪調控下，最先看到的房價松動契機。

　　陽光100置業副總裁范小沖在上述“搜狐經濟學家月度論壇”上表示，二三線城市市場購買很容易受限購政策影響，因為此類市場投資購房比例比較大，預期對市場影響比較大。

　　而一些在2010年積極拓展項目的中小房地產企業，可能會首當其沖，受到信貸緊縮與限購政策的雙重影響。

　　張大偉表示，銀行對房地產企業開發貸緊縮實行剛1個多月，大型房地產企業都還能扛得住，但是資金鏈已經呈現緊張。尤其是在限購政策出臺之后，各個城市的房屋銷售量都會大幅度下降，以前依靠二三線城市房屋銷售實現資金周轉的房地產企業，現金流開始出現負數。

　　北京大岳咨詢公司總監李偉介紹說，從春節以后，大部分銀行對開發商的開發貸進行大幅度緊縮。新設立的項目公司已經不能從銀行獲得貸款，與銀行有較好合作關系和資信實力的房地產企業，也需要還清部分貸款以后，才能獲得新的貸款。

　　最讓開發商感覺難受的是，銀行的開發貸利率大幅度提升。李偉透露說，大部分銀行給開發商的開發貸利率已經是基準利率的1.4倍左右，這比2010年底的時候，上升了40%。

　　很多開發商在資金鏈緊張和住宅市場調控的背景下，開始轉型。

　　以著名住宅地產開發商遠洋地產為例，其不但成立了商業地產事業部，而且準備2015年前投資100億元做商業地產。遠洋地產商業地產事業部一位負責人在遠洋光華國際“mylife”未來廣場啟幕上透露說，遠洋地產投向商業地產的資金將主要依靠從海外資本市場融資、利用外部基金等社會資金、合作伙伴資金進行投入。

　　換而言之，投資商業地產的錢多數來自公司外部。遠洋地產此舉不僅可以緩解公司整體資金鏈，而且可以保持業績，成為多數房地產企業應對調控所仿效的行為。

　　仍可扛半年

　　房地產企業現在就是在和政府比賽耐受力。

　　“雖然項目降價，并不意味著公司資金鏈出現問題。”上述降價項目銷售負責人透露說，經過了2008年那輪房地產危局考驗之后，房地產企業的耐受性都得到了提高。

　　尤其是2009年下半年開始一直到2010年底，整個房地產市場銷售火爆，開發商積累了足夠的資金，而且對于即將到來的房地產調控也有預判，準備了足夠的過冬余糧。

　　聶梅生表示，盡管2010年樓市調控不斷，但對于大多數房地產企業來說，都是一個豐收年。

　　搜房網統計數據顯示，2010年，房地產全行業的現金流入為6萬億，現金流出為4萬億元。照此計算，2010年房地產行業資金凈流入高達2萬億。

　　不過，聶梅生也對記者透露了她的憂慮：在通貨膨脹以及人民幣升值的影響下，第四波加息的到來毫無疑問，而多次政策的疊加效應將力挫開發商資金鏈。

 

　　記者調查發現，2010年開發商瘋狂囤地消耗的2.7萬億元的土地出讓金中，一半款須在今年支付。

　　聶梅生表示，2011年上半年是政策消化階段，房企的資金鏈雖然緊張但不會出現大問題，但是，下半年，受政策預期以及保障房的供應的影響，對樓市的預期以及房價的影響也是顯而易見的。

　　各地連續出臺“新國八條”細則之后，市場也已經陷入新一輪的觀望。雖然大多數城市的成交量恢復明顯，但是京、滬、渝的交易量仍處于低位。同時，記者也發現，自從北京國八條出臺以后，北京新入市項目幾乎為零。

　　北京鏈家地產副總裁林倩表示，北京“國八條”細則出臺后，新房成交量下跌8成，二手房交易量下跌6成。如果成交回落、貨幣緊縮持續，開發商資金鏈必將受到更加嚴峻的挑戰。

　　不過，雖然外部環境嚴峻，大型房地產企業依然能夠巋然不動。

　　范小沖表示，房地產企業布局已經很廣，某個城市的嚴厲調控政策不會對公司整體經營帶來影響，與此同時，土地價格可能比房價出現更大的降幅，這對開發商來說，又是一個發展的新機會。

　　張大偉也表示，貨幣政策緊縮不僅給房地產企業帶來考驗，也會給宏觀經濟運行帶來影響，房地產企業現在就是在和政府比賽耐受力，看誰能扛得過貨幣緊縮帶來的嚴冬。

　　與此同時，在通脹壓力依然存在的情況下，房產依然是保值增值投資的工具，很多二三線城市家庭投資鐘愛房產。很多城市限購政策制定得并不嚴厲，有的甚至規定了限購政策期限，明顯給了市場預期暗示。居民對于購房投資的信心不減。

　　與此同時，中小房地產企業出現資金鏈問題以后，由于其擁有土地資源，可能很快被其他房企或者國有企業收購。在社會資金整體充裕的情況下，少數房地產企業破產，不會給市場帶來影響，甚至可能“不宣布破產”。

　　李偉表示，在土地資源稀缺的情況下，擁有土地資源的中小開發商，即使資金鏈出現問題，也多數不會破產，頂多是“少賺點錢”。而由于近幾年對房改工作的放松，很多國企借機收購項目，進行集資建房和福利分房。

　　據清科研究中心數據，今年1月份，中國并購市場共完成93起。其中，房地產行業10起，占10.8%。