房租上漲，眾多北漂欲離京。李宏宇/CFP供圖

　　新政出臺后交易量大幅萎縮 專家預計購房需求轉移將催熱租賃市場

　　2月17日，農歷的正月十五，為落實“新國八條”而制定的被稱為“京十五條”的房地產調控措施開始實行。北京大學地產基金研究中心副主任、副教授、北發投CEO杜猛在這一天接到了以湯圓調侃北京樓市新政的短信，“凡是北京市戶口的，中午吃湯圓，晚上也能吃湯圓，外地戶口只允許吃一碗湯圓。不過，湯圓可以調鍋，土地卻無法調撥嘍。”

　　在他看來，“京十五條”似乎本身就是個矛盾體，他既能理解，又感到存在違憲、戶籍歧視、有違社會公平公正之嫌。也許這正是其出爐后面臨的微妙境地——有專家表示，“京十五條”最大著力點在控制投機需求，其調控方向是正確的，只是用力太猛；也有專家表示，北京新出臺的購房購車規定涉及違憲和戶籍歧視。

　　文/本報駐京記者  趙琳琳

　　“新國八條”強勢出爐后，近一個月內，包括北京、青島、上海、成都、長春、廣州等在內的8個城市的細則均已出臺，其中尤以北京細則最為嚴厲——無法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭暫停購房。外地人在京購房因此面臨全國最高門檻。

　　觀感

　　動機良好但有歧視嫌疑？

　　在這些調控內容中，關于5年及以上繳納社會保險或個人所得稅繳納證明最引人關注。一位網友在自己的博文中寫道“外地人買房，需要五年的完稅證明，這一條會讓多少外地人知難而退。”央行貨幣政策委員會委員、清華大學教授李稻葵通過微博表示，“京十五條”最大著力點是控制投機需求，方向對，但是用力太猛太蠻。五年納稅證明要求過高，讓很多人看不到希望。

　　此外，還有不少人質疑“京十五條”違法、有戶籍歧視之嫌等。中國政法大學公共決策研究中心副主任王振宇就認為，北京新出臺的購房購車規定涉及違憲和戶籍歧視，并表示已經向國務院法制辦遞交規章審查建議書，建議更改刪除歧視條款。

　　王振宇昨日在接受本報記者采訪時表示，他目前還未得到答復。“‘京十五條’除了在法律程序上違憲外，更主要的是其本身存在戶籍歧視。”他說，政府出臺調控措施主要目的是抑制投資、控制房價，但在制定政策時，其目標不能是單一的，不能夠為了一個目標而犧牲另外一個原則，“政府在制定政策時要考慮其可能會產生的多方影響。不能只顧其一，不顧其他。”

　　不過，多位專家也表示，盡管北京調控新政存在著種種不完美，但防止房價上漲的主流目的是好的。杜猛表示，任何一個制度都不完美，“我既能夠理解這種制度，支持它，但又感到這十五條確實有上述四方面嫌疑。它是個很矛盾的十五條。”

　　分析

　　政府希望實現“排隊效應”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則在接受本報記者采訪時表示，“京十五條”出臺除了包含控制房價因素外，更多著眼于城市未來長期發展戰略，考慮城市人口和經濟發展的特殊狀況。

　　他表示，去年年底以來，北京房價再次出現上漲勢頭，如再不及時剎車，今后的調控將更為艱巨。除此以外還

　　有示范效應，目前北京人口規模已經超過了2020年的計劃規模，因此，在此關頭適當控制人口總量將對城市經濟發展起到良性作用。“我覺得這還是負責的，我們都不希望北京提前成為一個擁有3000萬人口，卻廢水橫流的城市，那樣，即使建成了國際化大都市，又有什么意義？”

　　而對于此措施被指“戶籍歧視”，胡景暉則表示，這無關歧視。“此次無論是‘國八條’還是各城市出臺的調控細則中，都有限購和外地人購房需要額外的社保和納稅記錄，主要是希望把需求有效延后，或者說，政府需要一個‘排隊效應’。”

　　他舉例說，如果一個在北京工作了兩年的青年希望在北京購房，很大程度上需要啃老才能承擔。“這類明顯是并不非常迫切的購房需要，還存在一定的支付能力風險，這類需求是否可以延后一些。并不是不讓大家買，關上門，而是說讓你等一段時間，你租個兩三年，等滿了五年，在北京也相對扎根了，生存能力強了，需要結婚購房需求也比較迫切，這時再買也不遲。”他說，政府禁止的是投機性需求，而非禁止正常的購房需求，但是，如果不排隊，“當市場格局處在一個嚴重供不應求的狀況下，需求迫切和不迫切的，要結婚的剛畢業的都要買房，那市場顯然無法承受。”他表示，“京十五條”對房地產市場的調控涉及土地供應、保障房建設等多方面，“排隊”的主要目的是為供應贏得時間，在排隊過程中，等待市場供求的調整。

　　另外，也有專家對于各地實施細則究竟能顯效多大有些隱憂，比如，如何確認購房者家庭名下究竟有幾套房產？怎樣杜絕在購房過程中提供虛假材料證明。    

　　影響

　　買賣趨冷而租賃漸火？

　　無論如何，北京樓市調控新政一出，立刻在市場引發波動。

　　有數據顯示，本月16日，新政落地前夕，就有得到消息的中介催促有成交意向的買賣雙方趕搭政策末班車，簽約過戶均呈現火熱場面，據統計，截至16日晚12時，北京二手房網簽量達2057套，比前一天上漲近150%。與之呈現鮮明對比的是，第二天新政首日，北京二手房住宅網簽套數僅為248套，相比之前16日降低約八成，商品房住宅總成交也有明顯下降。

　　不少專家表示，新政實施以后，北京樓市將會趨冷，限購等政策效果將逐漸明顯。

　　“今年，新政對市場帶來的影響將是減少成交量。”杜猛說，盡管量跌，但房價會趨于平穩。“還有一點很重要，那就是，政策究竟會持續多久。”他認為，一旦政策退出，北京房價一定會呈現報復性上漲。胡景暉也表示，新政出臺后交易量的萎縮“很正常，因為部分原來具備購買資格的人無法再購房，而一些有資格購買的也會出現觀望或等待情緒，大概會持續一至兩個月。”

　　此外他分析，新政出臺時正逢租賃旺季，這將促使相當一部分購房需求轉向租賃市場，租賃價格也將逐步上漲。對于新政更長時間的影響，胡景暉表示，上半年房價應趨于穩定，下半年還要看住房供應和后續的租賃商品房供應量與購房期待的變化等。他表示，此番樓市新政出臺，一個很重要的考慮是，政府希望在一開始就把握市場主導權，避免被動，“并且，這個調控很堅定。”

　　據市場機構統計，2011年北京的租賃市場可能呈現出租房需求大幅增長的局面，預計租金上漲幅度可能超過10%。

　　另一方面，戶籍限制也將給市場帶來不小影響。根據北京本地相關機構預測，由于非戶籍人口購房受限，這可能導致近兩成市場需求直接受限。偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，2009年、2010年，北京市一二手住宅成交客戶構成中，北京本地客戶一直占六成以上，而外地客戶則占三成以上。據其統計，目前北京全市一、二手房市場的購房人群中，占34%的非戶籍購房人群中，不能夠提供5年納稅證明的超過七成，因此，整體市場中，或將有近兩成的購房人群受此影響而暫時無法買房。