受調(diào)控政策影響，部分二手房房東開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)售為租。

　　上海的房屋租賃市場(chǎng)在春節(jié)后正在按“慣例”升溫，目前不少區(qū)域的租金出現(xiàn)了10%左右的上漲。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方部分轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)，房產(chǎn)稅也成漲價(jià)新理由

　　早報(bào)記者 陸鳴  

　　受調(diào)控政策影響，部分二手房房東開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)售為租。

　　上海房屋租賃市場(chǎng)的熱度，在兔年春節(jié)后得到延續(xù)。

　　上海中原14日發(fā)布的租賃市場(chǎng)監(jiān)控顯示，上海的房屋租賃市場(chǎng)在春節(jié)后正在按“慣例”升溫，目前不少區(qū)域的租金出現(xiàn)了10%左右的上漲。而房租上漲的原因，除了來(lái)滬務(wù)工人員節(jié)后返城，傳統(tǒng)租賃客戶換租等“傳統(tǒng)”因素外，還增加了“持有成本上升”的預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，受“限購(gòu)”樓市調(diào)控政策影響，買(mǎi)賣(mài)雙方均陷入觀望，部分開(kāi)始轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)；另一方面，上海房產(chǎn)稅細(xì)則的落地，讓不少房東產(chǎn)生持有成本上升預(yù)期，繼而產(chǎn)生漲租金沖動(dòng)。

　　租賃占比升至70%

　　德佑地產(chǎn)調(diào)查顯示，2010年第四季度至今，上海住宅租賃市場(chǎng)持續(xù)升溫，不同區(qū)域的租金上漲幅度不一，在5%～15%之間。據(jù)德佑地產(chǎn)濱江店經(jīng)理王凱介紹，由于供應(yīng)充足，浦東陸家嘴板塊的租金漲幅較低，多在5%左右；而源深板塊、洋涇板塊等區(qū)域，由于自住率較高，出租房源有限，租金上升幅度多在10%左右，通常房東掛牌后不出一周就能成交。

　　漢宇地產(chǎn)對(duì)全市門(mén)店的統(tǒng)計(jì)同樣顯示，春節(jié)長(zhǎng)假后的一周時(shí)間里，上海房屋租賃市場(chǎng)的租金水平較節(jié)前有5%～10%的上漲。

　　而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海區(qū)域旗下300多家門(mén)店抽樣調(diào)查顯示，節(jié)后上海二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易大幅萎縮，買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始部分轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)，租賃交易在門(mén)店交易結(jié)構(gòu)中的占比，由節(jié)前的不到40%攀升至70%，與2010年5-7月份的水平相當(dāng)。

　　“上海二手房市場(chǎng)的歷史走勢(shì)表明，40%、70%這兩個(gè)數(shù)字，會(huì)在樓市相對(duì)火爆期和低迷期交替出現(xiàn)。當(dāng)樓市相對(duì)火爆時(shí)，租賃占比約40%，樓市相對(duì)低迷時(shí)，租賃占比70%。”21世紀(jì)分析師羅寅申說(shuō)，隨著節(jié)后租賃需求的陸續(xù)釋放，預(yù)計(jì)接下來(lái)的3-4個(gè)月內(nèi)，租賃市場(chǎng)的相對(duì)活躍狀態(tài)將得以延續(xù)。

　　租賃市場(chǎng)的火爆直接反映在了中介門(mén)店的帶看比例上。

　　上海中原多家分行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自節(jié)后首個(gè)工作日(9日)起，門(mén)店的每日新增租賃掛牌量在2-3個(gè)，租賃客戶占到總客戶量的60%～70%。上海中原新閘分行經(jīng)理季緣稱(chēng)，目前市場(chǎng)形勢(shì)不明朗，不少業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，因此區(qū)域內(nèi)租賃房源充足。

　　“從租賃需求上看，節(jié)后上門(mén)求租的客戶也很多，分行八成以上的帶看都是租賃業(yè)務(wù)，平均每天的帶看量在3-4組，最多的時(shí)候5-6組，比節(jié)前增加10%以上。”季緣說(shuō)。

　　上海中原羅陽(yáng)分行經(jīng)理溫楊全也稱(chēng)，區(qū)域內(nèi)租賃情況較1月有所好轉(zhuǎn)，“近期客戶量比過(guò)年前多了一到兩成，租客以白領(lǐng)居多。”

　　房產(chǎn)稅成漲價(jià)理由

　　國(guó)八條上海細(xì)則以及上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的落地，是近期租金上漲的一大通行“理由”。

　　21世紀(jì)分析師羅寅申介紹說(shuō)，在浦東金橋、三林，寶山共富等板塊，1月份曾出現(xiàn)過(guò)5%的租金上漲。2月至今，隨著外省市租客節(jié)后返鄉(xiāng)的增多，同時(shí)租賃掛牌又未有明顯提高，上述板塊租賃供需比例有所失衡，加上國(guó)八條、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的密集出臺(tái)，部分房東開(kāi)始計(jì)劃再漲租金，“其上漲幅度超過(guò)1月，普遍在10%左右。”

　　上海中原大華分行經(jīng)理張智鵬則分析，近期租賃市場(chǎng)走熱與當(dāng)前的“限購(gòu)”政策有一定關(guān)系，許多房東認(rèn)為房子賣(mài)后再買(mǎi)入已不現(xiàn)實(shí)，索性將手上持有的房源出租，等到后期政策變化了再說(shuō)。

　　德佑分析師蔣旭稱(chēng)，“上海市房產(chǎn)稅目前雖然只針對(duì)新購(gòu)住宅，但在未來(lái)也可能面向存量房屋，這就讓房東產(chǎn)生未來(lái)房屋持有成本上升的預(yù)期，并開(kāi)始在房屋再次掛牌出租時(shí)加價(jià)以攤平成本。近期調(diào)控政策頻出，導(dǎo)致一部分購(gòu)房客戶陷入觀望，置業(yè)計(jì)劃被暫時(shí)擱淺，并轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，以觀后市，增加了租賃房的需求。”

　　溫楊全稱(chēng)，其所在門(mén)店不少房源的租金漲幅在10%～15%。該門(mén)店1月初接到一個(gè)“西班牙名園”的兩房，當(dāng)時(shí)掛牌租金在4200元/月，而在春節(jié)過(guò)后，房東提出要漲價(jià)300元/月。房東的理由是房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)。雖然目前尚未對(duì)存量房征收，但為了防患于未然，現(xiàn)在想提高點(diǎn)租金。

　　溫楊全稱(chēng)，像這類(lèi)擔(dān)心持有成本上升而希望漲租金的房東不在少數(shù)。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐共富分行區(qū)域經(jīng)理俞葉君介紹，共富區(qū)域一房租金去年12月尚為1500-1700元/月，今年1月開(kāi)始出現(xiàn)小幅上漲，加價(jià)幅度多在100-200元/月；目前該區(qū)域房源正面臨租金二次上漲局面，加價(jià)幅度達(dá)200-300元/月。

　　“目前租客尚處于對(duì)租金二次上漲的適應(yīng)過(guò)程中，但相比1月，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)僵持觀望后，租客最終接受加價(jià)是較大概率事件。”俞葉君說(shuō)。