經濟觀察網 記者 胡芳潔 在今年1月北京“兩會”召開時，成為關注焦點的唐家嶺，已經漸漸淡去，重新再進入人們視野時，是11月兩地塊成交、樓面地價逼近2萬元的唐家嶺。

　　當時，圍繞唐家嶺而產生的主要討論，除了“蟻族”，還有一個重要的議題是“在集體土地上建租賃房”，近一年過去了，雖沒有明確的政策，但種種跡象表明，這一問題正在獲得實質性的進展。

　　進程

　　11月18日，北京市副市長陳剛在北京市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議上，透露了這樣一個信息：“市國土局加強與國土資源部溝通協調，牽頭編制在集體土地上建設租賃房的試點方案，已經市政府批準。”

　　這意味著，試點方案已經由北京市國土局牽頭編制出來，并且已獲得市政府批準。目前，北京市政府已正式向國土資源部申報試點。

　　陳剛還表示，與此同時，北京市建委正在牽頭研究，就農村集體經濟組織利用建設用地，依據規劃建設租賃住房問題，起草《關于加強農村租賃住房建設管理的若干意見》，這一文件有望于近期出臺。

　　根據今年1月北京市人大代表的相關提案和陳剛在報告中提到的內容，試點方案出臺的脈絡已經很清晰。

　　陳剛在人大常委會上的主題發言是報告“推動城鄉接合部建設，促進城鄉統籌發展”議案辦理工作情況。他也具體解釋了這一議案的來歷。

　　實際上，這一名為“推動城鄉接合部建設，促進城鄉統籌發展”的議案，正是來源于今年1月召開的市十三屆人大三次會議，當時有110名(次)代表聯名提出了6件關于城鄉接合部建議的議案，后來這些議案全部被合并為“推動城鄉接合部建設，促進城鄉統籌發展”一項議案，交由市政府辦理。

　　本報沒有獲得這份議案，但議案的核心內容是保護農民利益，涉及到完善拆遷補償政策、發展新型產業等方面。

　　這一議案的產生，與唐家嶺存在直接聯系。

　　當時，市人大代表沈夢培、高揚、吳守倫都去唐家嶺實地考察過，沈夢培還將他們拍攝的唐家嶺實景圖片送給市長郭金龍；1月26日下午，數十位代表聯名提交了一份議案，關于《加大城鄉接合部整治力度，加快推進城鄉一體化建設速度》，聯名人包括王紀表、高揚等人大代表，他們正是在對唐家嶺等城鄉接合部進行調研的基礎上提出的議案，內容涉及到“應允許用集體土地，采取農民參股的方式在城鄉接合部建設廉租房，以解決外來人口的居住問題、壯大集體經濟”。

　　北京市隨后開展了此項議案的辦理工作，成立了由副市長陳剛負責，市規劃委、國土局、建委等共25家單位和相關區縣人民政府為責任單位的議案辦理工作協調小組。集體土地上建租賃房的政策進展，正是這個議案辦理協調小組的工作成果。

　　但事項最終如何落實，當時參與提案的人大代表高揚對本報表示：“聯名是年初的事，至于具體進展情況、試點方案的內容，我并不清楚。”

　　阻礙

　　既然試點方案已出，那具體內容是什么呢？

　　顯然，集體土地權益是一個敏感而難以簡單處置的事情。據悉，試點方案已申報國土資源部，但尚未有正式回復。

　　唐家嶺集體土地，是否能夠順利聳立起租房一族期盼的“公租房”呢？

　　據陳剛表示，目前已經有5個集體經濟組織申請建設租賃住房10000多套。唐家嶺顯然成為這一試點的不二人選，實際上，早在今年4月公布的唐家嶺改造規劃方案顯示，農民回遷安置用房面積是37.62萬平方米，集體產業用地建筑規模23.8萬平方米，當時有消息表示，在集體產業用地上，將建設不低于10萬平方米的租賃房。

　　本報記者聯系了唐家嶺村村長張衛東，他表示，關于租賃房的安排，由鎮里統一安排，如果要了解具體情況，請記者與西北旺鎮聯系；隨后，本報記者聯系了西北旺鎮負責新聞宣傳的部門，該部門一位負責人表示：“我們只是執行政策，試點方案出來沒有、內容是什么，我們并不知道，我們也是等市里面的通知，再按此執行就可以了。”

　　到此為止，本報雖然輾轉聯系了多個相關單位，但對于試點方案的內容，無一能給予答復。

　　陳剛表示，集體土地租賃房建設涉及到諸多政策障礙，正在進行深入研究的內容，包括土地供應方式、規劃建設內容、租賃房配租對象及租金管理等。政策障礙涉及到哪些方面，這會成為集體土地建租賃房方案遲遲不出的原因嗎？

　　北京大學林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任滿燕云認為，集體土地建租賃房的障礙主要體現在，一是對農民土地的補償問題；二是為什么要拿農民的土地，而不是國有土地來建租賃房；三是理論上而言，建設租賃房，會對當地的住房價格、租金價格產生副作用。

　　“加大廉租房建設的方向是正確的。需要降低土地的價格才能降低住房的成本，如果能找到廉價的土地、在集體土地上建設租賃房，是一個值得討論的想法。”滿燕云認為，政府的政策需要創新，就一定要去試驗、嘗試，問題只有在嘗試的過程中，才能找到答案。

　　本報記者在采訪中了解到，集體土地建租賃房的一個重要障礙還在于，集體經濟組織并不樂意在自己的土地上建設這種租賃房。

　　北京市最早提出要嘗試在集體土地上建設租賃房，并不是從唐家嶺開始，而是始于更早之前北京城鄉一體化試點的北塢村。2009年，北京市城鄉一體化改造首先試點了海淀區北塢村和朝陽區大望京村，2010年，才開始全面啟動城鄉接合部包括唐家嶺在內的50個重點村的城市化拆遷改造。

　　北塢村試點開始后，政府就提出要在該村集體土地上建設“外來人口租賃房”，這一說法，當時得到了海淀區政府宣傳處的確認，但是北塢村的嘗試后來就不了了之。本報曾向負責北塢村回遷房和租賃房建設的北京頤泉房地產開發公司詢問，被告知租賃房“不建了”。

　　據了解，村集體不愿意建此類租賃房，原因在于，集體產業用地是村集體的收入來源，如果能讓集體組織自主經營，村集體更愿意建成收益更高的寫字樓、商業等物業類型，而不是租金低于市場價、帶有保障性質的租賃房。

　　土地成本怎么算、租賃房的建設投入是由市政府還是村集體來承擔、租金收入如何分配，這些都是需要討論的問題。

　　如何讓市政府獲得廉價的土地來建租賃房，又同時保障集體經濟組織的利益最大化，這個問題將如何解決，現在還不得而知。