預售資金監管辦法即將實行促使開發商加速推盤，北京樓市11月再現“火爆”局面，但進入12月淡季，開盤項目銳減，房價走勢很難預測。專家認為，地產作為拉動中長期投資的重要力量依然會活躍。

　　本報記者 李希瓊 邢杰冉

　　二次調控、限購令、預售資金監管、加息、限外令、逐漸收緊的貨幣政策……多劑“猛藥”下，北京樓市“銀十”沒能續寫“金九”輝煌。但在11月份，開發商出于各種目的加大推盤量，同時推出各種降價促銷活動，一時樓市再現“火爆”局面。

　　大量推盤能否改變京城供需狀況？房價能如某些專家預測的在2011年下跌20%嗎？中國經濟時報記者對此進行了調查采訪。

　　11月：交易量和開盤量均現小高峰

　　“預售資金監管辦法即將實行，是促使開發商加速推盤的主要原因之一。”鏈家地產首席分析師張月告訴本報記者。

　　11月本是傳統的淡季，但今年由于即將實行預售資金監管，北京樓市卻迎來了交易量和開盤量的小高峰。業內人士普遍認為，一旦商品房預售資金全部存入監管專用賬戶，必然會降低開發商資金周轉率，迫使開發商加快推盤以回籠資金。

　　鏈家地產提供給本報的數據顯示，11月份北京商品房成交量上升，截至11月23日，北京新商品房網簽量8826套，已超過10月份總額7690套。成交價格穩中略升，變化不大。但目前新建商品房成交均價較之7月份28000元的高價已下跌8000元左右，不能不說政府嚴厲的調控政策發揮了作用。

　　11月1日至23日，北京樓盤開盤數為26個，較10月份增長86%，和9月份開盤數相同，預計11月份開盤數會創年內新高。如中國鐵建青秀城、富力金禧花園、芭蕾雨·悅都、萬科紅、北京城建世華泊郡等重點項目，都計劃在本月開盤。

　　本報記者從新浪樂居了解到，11月17日通州京貿國際城四期開盤，均價19800元／平方米，較之3號樓開盤時26800元的均價下調7000元。京貿國際城項目營銷負責人表示，對前期購房價格高于19800元／平方米的簽約客戶，將給予差價補償。

　　這種降價并不是個別情況，記者從鏈家地產了解到，11月份推出打折活動的北京樓盤數量約占在售期房總數的40%，占所有在售項目的5.5%。打折項目數較10月份增長了30%，比9月份增長了87%。如熱銷樓盤北京像素推出一次性付款8.5折的活動，相當于每平方米降價3300元。

　　有專家認為，開盤數增加可能在短期內改變北京樓市的供需狀況，從而影響房價。張月則認為：“房價受到很多因素影響，不能單純看短期供應量增加就預測房價會下降。”

　　地產作為投資力量仍將活躍

　　中國人民大學經濟學院最近發布的2010—2011年《中國宏觀經濟分析與預測報告》稱，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑。

　　該觀點被報道之后，立即受到各方質疑。其理由是，只要政府“經營城市”的業績觀不改變，地方政府對土地財政的依賴就不會有實質性改變，再加上低利率的貨幣政策及高通貨膨脹、國外量化寬松的貨幣政策盛行、居民有進入房地產市場尋求財產保值增值的動力，未來房價上漲是必然趨勢。

　　多數專家認為，平抑房價關鍵是增加供給。但本報記者從搜房網了解到的信息顯示，截至11月22日，北京市計劃在12月開盤的項目共有19個，創下了今年新低。12月份將進入市場供應的淡季，大部分工程因為天氣原因進入冬歇。開盤量陡變定會波及供應量，在這種情況下很難預測房價走勢。

　　“地產作為拉動中長期投資的重要力量依然會繼續活躍，房價下降顯然成為了遙不可及的預想。”張月說：“目前，人民幣升值、通貨膨脹等因素對人們的購房心理也產生了一定影響，有人會選擇購房保值。”

　　針對降價言論，張月告訴本報記者：“現在說北京房價會降還為時過早，任何一項政策的效果都需要一定時間才能顯現。”她還認為，開發商的資金鏈構成非常復雜，不能單說預售資金監管或者信貸政策收緊就會使開發商陷入資金周轉危機，目前其自籌資金的能力也在不斷加強。

　　中華房商合作聯合會執行主席賈臥龍建議，在房地產運行至年底的重要關卡，加之通脹預警不斷加劇，一方面需要相關部門再接再厲鞏固房地產調控成果；另一方面，只有中國經濟走穩，房地產作為經濟鏈條中的重要一環才有望回歸理性。