經濟觀察網 記者 陳哲 上海市調控細則落地幾近滿月，上海樓市在成交量、成交價格、推盤積極性和退房等指標上都給出了明顯的降溫信號。

　　記者最近走訪的多個樓盤銷售信息顯示，一些開發商的價格調整已由暗轉明，而另一些開發商則推遲開盤。

　　多家機構的統計數據亦表明，新政再次讓市場進入觀望期，一些過渡期出手的買家在新政出臺后，紛紛選擇退房避險。

　　降價漸明

　　本網調查發現，與之前送裝修、送面積的“暗降”形式不同，不少樓盤更愿意以打折、總價折讓的“明降”面目示人。

　　搜房網數據監控中心數據顯示，11月預計打折優惠的148個樓盤中，9折以上或者總價減10萬元以內的樓盤，占比51%；8—9折或總價減10萬以上的樓盤，則占比18%。與此相反的是，采取贈送面積優惠措施的樓盤，僅占8%；其他如送契稅、精裝修或車位的，只有7%。

　　以目前保利在上海最大的住宅項目葉上海為例。中房信的數據表明，該樓盤8月份的成交均價為17199元/平方米，9月份成交量上升，但價格下降至16556元/平方米，10月份均價保持在16615元/平方米。

　　不過，銷售人員稱，如果先期支付2萬元定金，且三天內付清首付款，總價可折讓3萬元。

　　松江某樓盤的貸款購房優惠為9折，一次性付款的優惠額度更是達到8.8折，綠地樓盤薔薇九里，也開始直接采取總價便宜3萬—4萬元不等的促銷方式。

　　永慶房屋提供的數據表明，從10月份的上海新房市場來看，410個成交樓盤中，采取價格下調的項目有30個，價格不漲不跌的樓盤則占比近八成，價格上漲的樓盤有29個。

　　集中捂盤

　　不過，選擇降價并非多數開發商的選擇，更多的開發商選擇的是“扛”字訣。

　　中房信最新數據顯示，9月份，72個樓盤171.92萬平方米的供應量，簽約都放在10月份實現，所以當月官方統計數據仍然保持了較高的水平。

　　實際上，10月份上海僅40個樓盤推出85.93萬平方米的新房源，不足9月份推盤面積的一半。

　　按照原來的預期，10月將有77個樓盤上市或推出新房源，上海市的調控細則直接導致了37個樓盤推遲到了11月份，致使11月預期推盤量達到82個。

　　中房信分析師薛建雄認為，11月、12月的成交量更不容樂觀，這些樓盤有可能繼續采取捂盤的策略。

　　“這說明開發商對上海樓市中長期的預期還是看好的，短期的等待是為了尋求更為有利的出貨時機。”薛建雄說。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，10月大量樓盤推遲上市，主要是由于各個開發商的戰略不同。“不過從時機上看，如果開發商想著近期趕緊出貨，獲取資金，那當然是新盤越快上市越好，宜早不宜拖。如果前期銷售較高，資金鏈不那么緊迫，那也可以考慮接下來市場的供應問題。”

　　退房潮起

　　頻繁的調控，令購房者的反應也十分強烈。自“9.29”新政以來，9月市場成交火熱的場面迅速冷卻，各地紛紛傳聞出現大面積“退房潮”。

　　據德佑地產市場中心研究部調查，自10月7日至今，上海一手房市場退房比例有20%左右。

　　“大多是國慶期間，未來得及簽約的商品房。”德佑地產市場研究中心主任蔣旭認為，造成退房的主要原因是信貸收緊和買方對后市看空。

　　據德佑地產市場中心研究根據樣本調查，一手房市場退房客戶中，72%是由于政策等客觀原因被動退房，28%是由于主觀原因主動退房。

　　蔣旭告訴記者，由于主觀原因退房的客戶中，一部分是強烈看空后市而退房觀望的投資客，鑒于新政、二次新政調控政策出臺、加息以及呼之欲出的房產稅和若隱若現的物業稅等，部分投資客預判房地產市場將進入“下行”通道，寧愿犧牲小部分“定金”，而等待到合適的時機“逢低入市”。