滬上樓市調控新政出臺后，經過3周累積，到10月底，調控效果已初步顯現。上周，本市商品住宅成交量和供應量都明顯下降。雖然目前本市房價依舊比較堅挺，但如果本月商品住宅銷量依舊不樂觀，那么樓市后期的價格下調可期。

　　成交量進入下滑軌道

　　上周，本市商品住宅無論是成交量還是供應面積，都明顯“腰斬”。據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周本市商品住宅成交面積為20.6萬平方米，環比前周大跌35%，自9月20日以來周成交量首次低于30萬平米，這一成交量已接近今年8月17萬平方米左右的周成交量。上周本市商品住宅成交均價為23092元/平方米，與前周基本持平。不論是豪宅項目還是中低端項目，上周的成交量都出現了大幅下挫，最終讓全市均價繼續維持在2.3萬元左右。

　　上周本市商品住宅新增供應面積大跌至12.4萬平方米。隨著新政作用的日益凸顯，“少量多批”現象再度泛濫，上周的9張預售證中，竟有5張不足1萬平方米。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，經過近一個月的緩沖期，新一輪調控的作用開始顯現。上周成交量居前的項目，大多還是一些“老面孔”，但成交量已經大不如前，后繼供應量大減，也預示著成交量將進入下滑軌道。但是，購房者預想中的“降價潮”還沒有出現，全市均價依然處于高位，可以說目前的樓市仍然處于調控初期常有的“量跌價升”狀態。能否真正出現“降價潮”，還要看調控的持續時間與執行力度。

　　房價暴漲風險被遏制

　　據中房信提供的數據顯示，受到樓市新政調控的影響，10月份全市僅有40個樓盤推出了85.93萬平方米新房源，不到9月72個樓盤171.92萬平方米的一半。但由于9月巨大供應量中的部分房源，實際簽約期都放在10月份實現，所以銷售面積保持了與9月相當的水平，達到130.46萬平方米。

　　由此可見，本輪樓市回暖趨勢，在10月初達到高峰之后已逐步降溫。繼10月供應量的大幅下滑之后，11月的成交量可能出現大幅下滑。市場低迷，也將影響到開發商的實際推盤量。

　　10月初本有77個樓盤預期上市或推出新房源，但最終推盤量只有40個，有37個樓盤推遲到了11月，使得11月的預期推盤量達到了82個之多。不過，如果11月市場的成交量也不樂觀，則最終可能還會有不少樓盤不能如期上市。

　　中房信數據顯示，10月商品住宅的均價，受到部分高價項目集中成交的帶動，上漲了4.6%，達到22140元/平方米。但是，隨著成交量和推盤量的減少，預期11、12月份的平均房價會逐步回落。

　　市場的谷底一般由剛需探出，改善型買家跟進后，市場便快速回暖，之后投資者才會入市搶購豪宅，最終才會引來房價暴漲。從今年的調控來看，政府基本上都在市場發展到第二步，也就是改善買家大幅跟進、成交量急速攀升時，就出臺政策嚴厲調控，此時豪宅上市并未能獲得如期的搶購局面，最終房價暴漲的風險也被遏制住。因此，今年的樓市調控避免了房價暴漲的風險，而讓剛性需求和改善需求能得到應有釋放，讓房價保持在與宏觀經濟發展相當的水平。

　　本報記者 晏秋秋

　　實習生 何文鑫