早報(bào)記者 陸鳴

　　據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月1日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份上海地區(qū)延遲開盤的項(xiàng)目共有47個(gè)，其中公寓項(xiàng)目30個(gè)、別墅項(xiàng)目15個(gè)，另2個(gè)為混合項(xiàng)目。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄分析認(rèn)為，雖然每個(gè)月月初統(tǒng)計(jì)的開盤量都會(huì)與最終實(shí)際開盤量有所出入，但像10月份如此多的樓盤集中爽約，還是比較少見的，這主要是由樓市新一輪密集調(diào)控而導(dǎo)致的。從“9·29”新政到“滬12條”，原本開始回暖的上海樓市迅速降溫，市場(chǎng)再度陷入深度觀望。開發(fā)商由于擔(dān)心無法如期積累足夠多的客戶，貿(mào)然開盤會(huì)出現(xiàn)滯銷，便紛紛調(diào)整原定銷售策略，將上市日期延后。

　　據(jù)一知名高端開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在目前的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商貿(mào)然開盤，很可能導(dǎo)致銷售現(xiàn)場(chǎng)冷清、無人問津的情況，因此眾多開發(fā)商延遲開盤也是無奈之舉。

　　“短期等待或?yàn)槿胧辛紮C(jī)”

　　薛建雄稱，9月份上海全市的推盤量為172萬平方米，而10月份只有區(qū)區(qū)90萬平方米，如此大的供應(yīng)差距說明，由于需求下滑，市場(chǎng)預(yù)期達(dá)不到開盤條件，很多開發(fā)商都選擇退而觀望，暫不推盤。同時(shí)，對(duì)中長(zhǎng)期的樓市預(yù)期，開發(fā)商又大多是看好的，因此認(rèn)為短期的等待是為了尋找更為有利的時(shí)機(jī)。

　　“現(xiàn)在的情況跟2008年下半年樓市低迷時(shí)有所不同，當(dāng)時(shí)開發(fā)商都覺得市場(chǎng)不行，紛紛急著賣房，現(xiàn)在則沒有出現(xiàn)這種情況。”薛建雄說，目前對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商而言，短期內(nèi)等個(gè)兩三個(gè)月再開盤，都是能夠做到的，資金鏈上也不會(huì)遇到太大的問題。

　　“但就具體開發(fā)商而言，其各自的財(cái)務(wù)狀況又有所不同，比如萬科、保利，每月都有兩三百億元的銀行貸款要還，因此如果兩三個(gè)月市場(chǎng)不回升的話，就會(huì)降價(jià)跑量，而對(duì)于中海、華潤(rùn)來講，本身現(xiàn)金流就比較充裕，如果眼下市場(chǎng)不好，等上三四個(gè)月甚至半年，都能挺得住。”

　　薛建雄認(rèn)為，如果一些開發(fā)商為盡快回籠資金而選擇降價(jià)，并不會(huì)在此前已經(jīng)開售的項(xiàng)目上降價(jià)，而是會(huì)拿出新盤小幅降價(jià)，這樣可以規(guī)避統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的可比性。而對(duì)于小開發(fā)商來說，由于看漲中長(zhǎng)期樓市，會(huì)選擇借高利貸或其他民間融資渠道來度過兩三個(gè)月的艱難期，但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)20%-30%的下跌，這些小開發(fā)商就將出現(xiàn)虧損而資不抵債。

　　薛建雄分析稱，當(dāng)樓市成交量大幅低迷兩三個(gè)月的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)新盤低開的情況，要想樓市大幅降價(jià)，起碼要等成交量出現(xiàn)半年以上的低迷，不過到那時(shí)開發(fā)商的資金已完成撐不下去了，有出現(xiàn)爛尾樓的危險(xiǎn)。

　　薛建雄認(rèn)為，這么多年看下來，樓盤大規(guī)模降價(jià)的并不多，這輪調(diào)控預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)兩到三個(gè)月的周期，之后會(huì)出現(xiàn)回暖情況，“上半年政策雖然很嚴(yán)，但人們通過各種辦法繞開了，因此實(shí)際政策效果并沒有達(dá)到。如果要大多數(shù)樓盤降價(jià)，則需要市場(chǎng)低迷三個(gè)月以上。”

　　“捂盤看好中長(zhǎng)期樓市”

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，10月大量樓盤推遲上市，主要是由于各個(gè)開發(fā)商的戰(zhàn)略不同。不過從時(shí)機(jī)上看，如果開發(fā)商想著近期趕緊出貨，獲取資金，那當(dāng)然是新盤越快上市越好，宜早不宜拖。如果前期銷售較高，資金鏈不那么緊迫，那也可以考慮接下來市場(chǎng)的供應(yīng)問題，“目前開發(fā)商的考慮是，到了11、12月份的時(shí)候是不是供應(yīng)量會(huì)更少，那么等到那時(shí)賣是不是會(huì)有更好的效果，甚至再往后推，拖到明年二三月份，那時(shí)樓市是不是會(huì)出現(xiàn)小陽春等，總而言之，選擇延遲推盤的開發(fā)商，基本都是看好中長(zhǎng)期樓市。”

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，就目前的行情來看，如果開發(fā)商選擇拖的話，那直接拖到明年算了；要么就別拖，趕緊出貨。因?yàn)槟壳半m然已經(jīng)出現(xiàn)行情下調(diào)跡象，但畢竟還沒有下調(diào)到低谷，還算比較好的出貨時(shí)機(jī)，如果拖到11、12月，市場(chǎng)的行情可能會(huì)更加不好。如果11、12月交易量能延續(xù)10月不冷不淡的表現(xiàn)，那么明年樓市出現(xiàn)小陽春還是有可能的，所以現(xiàn)在各個(gè)開發(fā)商所要選擇的，主要是市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)的問題。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，10月上海眾多樓盤爽約，主要是由于調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)變化造成的，調(diào)控政策打亂了開發(fā)商原定的推盤計(jì)劃，在目前市場(chǎng)情況下推盤風(fēng)險(xiǎn)比較大，價(jià)格也不大好定，有些之前有意向的客戶轉(zhuǎn)而觀望，因此開發(fā)商重新調(diào)整策略，重新蓄積客戶，也是必然的。

　　位于寶山的中梁英倫印象就是原定10月開盤而最終爽約的樓盤之一。根據(jù)搜房網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，該樓盤開盤已經(jīng)延遲到了11月底。不過，該樓盤開發(fā)企業(yè)銷售部一位王姓負(fù)責(zé)人面對(duì)記者詢問，只是簡(jiǎn)短地表示樓盤延遲開盤是因工程進(jìn)度導(dǎo)致的，并非受到調(diào)控政策的影響。