本版撰文 信息時報記者 田桂丹 羅莎琳 實習生 陳維澈

　　穗版樓市新政不排除會在“限購”之余，還出臺“限外令”。昨日廣州市國土房管局有關人士透露，廣州版調(diào)控細則不會有太嚴厲的調(diào)控政策。而業(yè)界人士認為，“限外令”也可防止外資游資進入廣州樓市炒房地產(chǎn)，但對樓市的威力沒有“限購令”大。

　　自上周廣州傳出報政府研究審批的穗版樓市新政中肯定包括了“限購令”消息傳出后，“限購”成為廣州樓市最關注的焦點。廣州將如何限購、是溫柔版還是嚴厲版，也成為普羅大眾和業(yè)界都在猜測的話題，而政府何時正式出臺同樣天天都在市場上傳出不同的版本。對于有消息稱今日廣州將出臺樓市調(diào)控細則，廣州市國土房管局有關人士在回應時表示：“沒有”。

　　樓市新政出臺時間仍未定

　　該人士稱，樓市調(diào)控細則房管局制定后已經(jīng)上報市政府，但具體出臺的時間還未最后定。另有消息人士表示，在穗版樓市新政中，鐵定有公積金按揭貸款收緊的內(nèi)容，但由于細則不由公積金部門牽頭制定，因此公積金部門也正在等待市政府的審批意見，目前也仍未得知細則具體出臺的時間。

　　昨日廣州市國土房管局有關人士雖再三強調(diào)細則待審議暫不能公布限購具體版本，但他透露，廣州會貫徹執(zhí)行國家調(diào)控政策，但也會根據(jù)廣州實際情況來定細則。目前廣州樓市還是相對理性的，即使近期出現(xiàn)市民緊急簽約購房的情況，但開發(fā)商并沒有漲價賣樓。另一方面，政府也不希望樓市坐過山車一樣急上急下，所以應該不會下過猛藥來調(diào)控樓市，也就是說，廣州版調(diào)控 細則不會有太嚴厲的調(diào)控政策。

　　落地細則或有“限外令”

　　廣州市國土房管局有關人士還透露，廣州的地方版新政中也不排除會有限外的措施，但是最終怎么出來，還是要等市政府審批。據(jù)了解，在目前出臺細則的城市中鮮少涉及“限外令”。

　　業(yè)界人士認為，在匯率預期走高等因素影響下，不排除有游資熱錢進入房地產(chǎn)市場�！跋尥饬睢狈乐雇赓Y游資進入廣州樓市炒房地產(chǎn)，但如果鐵定出臺“限購令”且執(zhí)行力度可保證的話，則外資進入買房已經(jīng)受限。再加上廣州樓市外國人購房比例并不算高，因此，“限外令”對樓市的威力沒有“限購令”大。

　　專家分析

　　“限購令”避重就輕影響有限

　　昨日大洋網(wǎng)的“民意圓桌會”會，也對廣州“限購令”話題進行討論。

　　廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，廣州目前市場現(xiàn)狀出“限購令”條件具備，同時政治上也有需要，一線城市中廣州已經(jīng)是最晚出的，但“限購令”的效果僅限于“有好過沒有”。 大洋網(wǎng)羊犄角頻道首席評論員萬慶濤對“限購令”效果也不怎么看好。他認為，“限購令”主要是針對抑制消費，房價上漲有多種因素，只對消費進行抑制。 發(fā)改委出臺時抑制投資型需求，穩(wěn)定房價，并沒有說降價。

　　廣州市人大代表張南寧認為，中國出臺“限購令”，在現(xiàn)在市場體制下不是抑制房價的好方法，對市場的影響是有限的。因為不管限購是寬還是嚴，市場都會有很多對策應對，在直接執(zhí)行中存在具體操作的困難。

　　他舉例：“譬如說本地的居民可以購兩套，外地居民購一套，怎么證明他購一套，或者是否有人利用他的身份購買一套，在執(zhí)法層面上無法落實。”因此，總體來講，不管是寬版嚴版，“限購”令各地政府把房價高起的重心轉移了，讓老百姓把很關注的東西放到一邊。

　　“我有時候覺得開發(fā)商和政府兩個聯(lián)手把房價推起來的”，張南寧表示，“限購令”還出現(xiàn)另外一個問題，廣州市是開放性的城市，人才和年輕人來到廣州，買房子有戶口限制，年輕人會考慮這個地方是否適合創(chuàng)業(yè)。張南寧舉例，國慶他看過一個武漢的朋友，這個人原來在廣州工作了一年多，到武漢就是他認為廣州房價太高，在廣州拼命打拼一輩子就為了房地產(chǎn)商。所以這個年輕人認為不如退到二線城市，這也許對廣州市發(fā)展和對未來人才吸引不是好的方式。

　　廣州限“新購一套”可能性大

　　黃韜介紹，目前已經(jīng)出臺的“限購令”寬松版和嚴厲版的差別，在于是否對已有房產(chǎn)是否有追溯。上海、北京版相對寬松，是說可以在目前擁有房子基礎上新買一套，但確實存在一個問題，就是全國房產(chǎn)沒有聯(lián)網(wǎng)，比如現(xiàn)在深圳不可以買，到廣州可以買，惠州買。由于可以跨地域買等因素，因此限購也只是緩兵之計。

　　黃韜在跟購買者聊天時發(fā)現(xiàn)，購房者認為財富投資增值的首選是房地產(chǎn)，有一些老板從銀行貸款本來要投實業(yè)，發(fā)現(xiàn)實業(yè)要賺10年以上才夠得上房地產(chǎn)賺1年，因此要理解有錢人的心理。政策還需細化，初步看廣州應該采取溫和，新購一套的可能性比較大。

　　萬慶濤認為，不管什么樣的“限購令”，是抑制買房或者是投資性的需求，抑制之后比如說房子有一萬套，買的人有兩萬人，抑制需求后部分人不買了，房子就增加了，這沒有意義。因為地產(chǎn)商照樣以同樣價格銷售，不會降價。老百姓是想通過政府進行調(diào)控，房價降下來后自己可以買得起。

　　城市對比

　　深圳限購令嚴厲 新房成交量銳減

　　國慶前夕，中央多部委再次出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。其中關于在全國范圍內(nèi)暫停發(fā)放第三套及以上房貸，以及首套房首付比例不低于30%等措施無疑使房地產(chǎn)市場調(diào)控進一步升級。此后，深圳、上海、廈門等城市相繼出臺了地方細則，實施限購。深圳作為此次實施限購政策最為嚴厲的城市，其新房成交量在“十一”期間也出現(xiàn)了大幅下挫的現(xiàn)象。

　　據(jù)中原監(jiān)測的9個重點城市一手住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳10月1至7日的新房成交環(huán)比雖有四成的增加，但主要是由于前4天市場延續(xù)了9月的“翹尾”趨勢，4天成交近2000套。此后3天，“限購令”影響顯現(xiàn)，令成交銳減，3天共計成交550套住宅。

　　相關鏈接

　　廣州后黃金周樓市價穩(wěn)量跌

　　據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測報告表示，十一黃金月之后廣州十區(qū)新增供應住宅約1.9萬套，將主要集中在外圍區(qū)域。報告同時預測，樓市成交量將在9～10月沖高后回落，預計月11～12月月均簽約量在60萬平方米左右。

　　新增供貨1.9萬套

　　價格方面，該監(jiān)測報告認為，未來樓市成交具備較好的經(jīng)濟基礎，樓市成交活躍度保持中度稍高的水平。雖然四季度廣州將出臺限購政策，但多數(shù)發(fā)展商銷售目標完成情況較好，壓力適中，將繼續(xù)積極出貨，降價可能性也較小。

　　由于通脹效應刺激，今年十一黃金月積壓半年之久的供應、需求同步爆發(fā)，成交量價均有大幅拉升，是近年成色最足的金九銀十。但隨著中央出臺更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將會抑制樓市沖高勢頭，預計將使四季度樓市成交量高位回落，價格平穩(wěn)。

　　合富輝煌集團市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年9月廣州十區(qū)網(wǎng)簽達到94萬平方米�！�9·29新政”下，由于不少新貨在中秋節(jié)期間搶閘推出，銷售火爆，大部分網(wǎng)簽手續(xù)將在10月份，預計10月廣州樓市成交量也將達90萬平方米左右。

　　監(jiān)測報告表示，十一黃金月樓市成交主要來自剛性自住、購房保值置業(yè)者。熱銷住宅產(chǎn)品主要是總價150~300萬元的市中心項目，總價100~200萬元的白云、番禺項目，總價100萬以下的花都、南沙項目。代表性熱點樓盤有廣州亞運城、廣州雅居樂花園、金山谷、凱旋新世界、睿山。

　　9月均價為歷年高位

　　據(jù)悉，2010年“十一”可售住宅貨量在5.9萬以上，為近年可售貨量最高。該機構發(fā)布2010年十一黃金月廣州樓市監(jiān)測報告，表示“十一”期間發(fā)展商出貨心態(tài)積極，只有少數(shù)貨量因各種原因未面市，實際在售貨量為5.1萬套，也創(chuàng)近三年黃金月中最高記錄，其中番禺區(qū)在售貨量約1.8萬套，比以往黃金月呈現(xiàn)整倍增長，更有近50%的新增供應來自番禺。

　　2010年9月廣州十區(qū)簽約均價13932元/平方米，為歷年高位。分析認為，此次成交均價大幅拉升受成交結構及個盤升價兩方面因素影響。中心六區(qū)成交比重上升、中高端項目成交比重上升，另有不少樓盤在8月成交回暖后，調(diào)高了售價。