葉國靖

　　受累于“二次調(diào)控”，杭州樓市一夜滯銷，新盤銷售受阻。同時，在杭州，傳聞已久的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》也在9月30日正式發(fā)文，監(jiān)管商品房預(yù)售資金，今后開發(fā)商“兩個鍋蓋難蓋三口鍋”。

　　作為“二次調(diào)控”之后首個開盤的杭州樓盤，綠城中國(03900.HK)旗下西溪誠園一開盤即遭遇“寒流”。9月30日，西溪誠園新推一批房源，開盤均價(jià)33343元/平方米。當(dāng)天，意向客戶小張?jiān)谫即蟮匿N售中心現(xiàn)場看到，大約僅有40名客戶。這與前兩次開盤人頭攢動的景象形成強(qiáng)烈反差。

　　截至10月7日中午12點(diǎn)，杭州官方“透明售房網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示：西溪誠園納入網(wǎng)上預(yù)(銷)售總套數(shù)587套，其中，已預(yù)(銷)售總套數(shù)52套，已預(yù)訂套數(shù)0套。換言之，其銷售率不足10%。而西溪誠園上一次開盤是在8月16日，當(dāng)日達(dá)到84%的去化率。

　　西溪誠園的處境只是一個縮影。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月6日，杭州一手樓市總計(jì)成交房源161套，同比2009年下降了75.4%，比2008年同期下降16.6%。

　　其中，黃金周前三天，杭城主城區(qū)的預(yù)訂與成交之和僅為個位數(shù)，為歷年罕見。比如，10月3日，主城區(qū)成交2套、預(yù)訂3套，而去年10月3日主城區(qū)成交達(dá)65套。與去年同期相比，今年國慶的樓市交易冷清不少。

　　今年黃金周的總成交量，甚至不足9月份單日的成交套數(shù)。10月7日下午5點(diǎn)，主城區(qū)當(dāng)日預(yù)訂76套、預(yù)售112套。雖然這已經(jīng)是黃金周之中的最高紀(jì)錄，但是，相比節(jié)前仍舊差距不小。9月最后5天，主城區(qū)總計(jì)成交1488套，日均成交約213套。

　　一方面是新盤面臨滯銷，另一方面，庫存壓力不斷在加大。截止到2010年10月7日下午5點(diǎn)，杭州全市住宅可售套數(shù)突破2萬套，達(dá)到21021套，存貨巨大。而去年的銷售高峰時期，住宅可售房源不足5000套。

　　“二次調(diào)控”對杭州樓市而言，最嚴(yán)厲的是限制了異地購房和三套房停貸。對此，濱江集團(tuán)(002244.SZ)董事長戚金興表示：“做產(chǎn)品，銷量是絕對的，資金必須是流動的。市場差時，越拖越坐失良機(jī)。因?yàn)橐�賣高價(jià)盤，時間長、回籠資金慢、財(cái)務(wù)成本高，看上去多賣了20%，實(shí)際一算，僅資金利息就達(dá)10%左右，另外還有時間、人力等成本，這個20%肯定不如銷售快。這不僅是算一筆賬，更重要的是調(diào)整好心態(tài)。”

　　對于開發(fā)商而言，壞消息接踵而來。傳聞已久的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》在9月30日正式發(fā)文，監(jiān)管商品房預(yù)售資金，自2010年11月1日起施行，施行之前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目不適用本辦法。

　　杭州一家老牌地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，一旦預(yù)售資金被全部監(jiān)管，不少多項(xiàng)目滾動開發(fā)的地產(chǎn)商將失去對資金的自由調(diào)配能力，影響的可能不僅僅是單個項(xiàng)目，而是整個企業(yè)的運(yùn)營。商品房預(yù)售資金監(jiān)管箭在弦上，不少開發(fā)商眼下都在趕著領(lǐng)預(yù)售證，聞風(fēng)加快推盤節(jié)奏。僅9月27日和28日兩天就有14個樓盤領(lǐng)出16張預(yù)售證。眾多樓盤集中上市，勢必將帶來激烈的價(jià)格競爭。