“不用出新的政策。‘國十條’到現在只落實了10%到20%，還有百分之八九十沒有落實。里面內容多的是，只要把‘國十條’真正落實，就足夠了。

　　本報記者 王玨磊 實習生 趙淑菊   發自上海

　　“漲”字再度降臨上海樓市。商品住宅成交量已連續上漲七周，成交均價也再度突破2萬元的上海樓市，似乎正步入樓市調控關鍵期。一面是“金九銀十”帶來的量價上漲的壓力，另一面是中央政府調控樓市的堅定決心，上海市政府在9月出臺新政以來最為密集的一批政策之后，很可能繼續出臺調控措施。

　　購房者“希望破滅”

　　上海人周泉的購房的心路歷程可謂曲折。今年初，他便四處探聽房源，他得趕快買房了，女兒婚事在即，他得把現住的房子騰給女兒，為自己和老伴再找一個窩。然而，當時流傳著很多說法，說是政府要調控樓市了，房價看跌。果然，4月“國十條”如期而至，樓市趨于冷寂。周泉好生喜歡，看來真的要跌了，再等等吧。一等就是小半年，出人意料的是，房價卻并未真的下滑。“金九銀十”來了，樓市居然又乍寒還暖，升溫不已，排隊、搶號一系列樓市的“盛況”再度出現。

　　9月底，周泉在嘉定安亭果斷出手，購下1.5萬元/平方米、共200平方米的一套公寓。為這套房，他貼上了全部積蓄，還背上了不菲的房貸。“像我這樣的人很多，早些時候寄希望于調控，但到了現在，基本上希望都破滅了，只能咬咬牙入市。”

　　“漲”字再度降臨上海樓市。佑威房地產研究中心及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上海商品住宅成交量穩步上漲的趨勢已持續了七周。9月20-26日商品住宅成交面積是31.8萬平方米，環比前周上漲14%，商品住宅成交均價為21271元/平方米，環比前周上漲8%，在此前一周短暫下挫后，再度回升至2萬元以上。

　　數據顯示，最近四周，上海商品住宅成交均價分別為22366元、20011元、19610元、21271元/平方米。與調控前的最高點，今年4月的成交均價22939元/平方米相比，已相去不遠。

　　易居中國9月21日發布的監測數據顯示，上海200多個在售的樓盤中，有145個樓盤，約2/3，新政后(4月18日-9月15日)的成交均價超過了新政前(1月1日-4月17日)的均價。

　　不過，中國房地產信息集團研究總監薛建雄并不太認可這個數據。“可能他們對比的情況有些問題，沒有這么厲害。”在他看來，價格回到新政前的樓盤不是很多。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟也表示：“2/3在售樓盤價格超新政前，統計口徑是什么樣的，不太清楚。只能說很多樓盤報價比新政前沒有下跌，這是比較普遍的現象，尤其是一些價格特別高的豪宅。”

　　系列政策“微觀調控”樓市

　　面對樓市的“發燒”態勢，9月以來，上海市政府在樓市調控方面動作頻頻，出臺了4月“國十條”以來最為密集的一批政策。

　　9月2日，上海市房管局出臺“滬五條”，重申“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預售”。該項通知中還明確了調價的期限，房地產開發商將嚴格按照申報價格對外銷售，“如果銷售價格上浮的，應當重新申報備案”。

　　接著，據不少高端項目開發商反映，有關部門正嚴控單價3萬元以上的項目上市。對此傳言，上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元在新聞發布會上稱，對高價位樓盤，各區房管局應將其銷售方案提交市房管局進行重點復核。市房管局并要求開發商在向區縣房管部門提交銷售方案時需采取“一房一價”，禁止“坐地起價”，即每一套住房在申請預售時就已經確定了參考價格，而不是現在所普遍采取的隨行就市。

　　9月18日，“中國上海”門戶網站公布市財政局相關通知，明確收緊首次購買普通住房契稅優惠政策。通知規定，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

　　9月20日，市工商行政管理局又發布通知，將集中開展為期一個月的房地產中介市場專項整治，查處房產中介與房地產開發公司串通，聯手內部認購、弄虛作假、加價倒賣等行為。

　　上海政策的密集出臺，被視為一種對樓市的“微觀調控”。“這些政策其實不是根本、要害的，只是一些皮毛的東西。”華燕集團地產分析師張宏偉告訴時代周報記者，“這可能是一直沒有出臺的上海樓市調控細則在一點點釋放，像溫水煮青蛙一樣，想試探市場反應怎么樣，如果還沒效果，那可能會推出厲害措施。”

　　“這些政策力度不夠是肯定的，它只是為了穩定市場。目前樓市回暖力量過強，政府加大打壓力度，是為了抑制市場，避免過度反彈。”薛建雄認為。

　　事實上，此前一周(9月13-19日)，上海市商品住宅成交均價在連續四周高于2萬元/平方米之后，首次低于2萬元。一個耐人尋味的例證是，被視為市場“重磅炸彈”的閔行星河灣，原定于9月25日開盤，但并未如期而至，而是“不再確定開盤時間”。陸騎麟認為，外環外的星河灣項目對外報價達到4.5萬-5萬元/平方米，如果出現熱銷，全市商品住宅成交均價或因此被推上3萬元/平方米的水平。

　　“另類調控”難見效果

　　陸騎麟把此次上海市的調控措施稱為“另類調控”，“這些‘另類調控’是為了避免短期內中央再出新的調控政策吧，為規避‘二次調控’。我看不出這些調控措施會有什么效果。”

　　政策的執行力度一直不盡如人意。“比如每次申請預售的建筑面積不得低于3萬平方米，事實上，低于3萬平方米銷售的滿地都是。又如沒有拿到預售證的樓盤不能打廣告，星河灣沒拿到預售證，廣告卻做得鋪天蓋地。”陸騎麟告訴時代周報記者。

　　“這一輪的調控措施，好多是重申以往的規定。有一些是應有的行業規范，像中介不能違規經營，本就是中介應有的自律行為，是行業規范。”陸騎麟說，“有些中介的違規行為，像與開發商聯手內部認購、加價倒賣，其實源頭在開發商。不過，如果中介與開發商簽訂聯合代理協議，給購房者同等待遇，應該就沒問題了。”

　　“一房一價”，禁止坐地起價的規定，確是此次新規。“不過，從北京的情況來看，執行并不太好。而且開發商也是有機可乘的，他們會選擇較高的掛牌價，真正賣的時候，再在浮動空間里下浮。價格掛高的話，可能就會剔除一部分的購房者。”陸騎麟說。

　　很可能繼續出臺調控措施

　　挾“金九銀十”而來的樓市量價上漲壓力，在中央層面催生了頗有些緊張的調控風聲。

　　日前，受命于國務院，住房和城鄉建設部、中國銀監會近日已對發軔于8月的樓市回暖進行調研。兩部門較為一致的口徑是，強化落實現有調控政策，在市場出現變化時，通過信貸政策進行技術調整與控制。

　　房產稅作為一種“政策利器”，在喧囂一時之后，又再度被提起。有消息稱，房產稅估計在國慶前后出臺，明年元旦實施的可能性比較大，針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。

　　9月26日夜間，國土部、住房和城鄉建設部聯合發出通知，通知明確企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，在結案和問題查處整改到位前將暫停競買資格。

　　一方面是樓市轉熱帶來房價再度暴漲的危險，另一方面，是中央政府調控樓市的堅定決心，作為全國風向標的上海樓市，似乎已走到了一個關鍵期。據了解，如果樓市持續回暖，出現房價大抬頭情形，上海將很有可能繼續出臺調控措施。

　　9月16日，上海市房管局副局長龐元表示，“上海不希望地價和房價過高，也不希望二者漲幅過大。”他表示，上海本市房管部門正著力改革房地產供應緊張的各種制度，加大保障性住房的建設力度，增加普通商品住房的供應，根據情況變化及時采取更有力的政策措施，穩定市場預期，保證調控取得實效。

　　“本輪調控是在經濟過熱、樓市上漲動力過足的情況下進行的，所以政府一直擔心房價反彈，自4月以來的每個月里都有各種不同的補充措施出臺，以鞏固調控成果。‘金九銀十’確實是一個關鍵時期，如果增加的調控措施沒能避免房價再度暴漲，就需要房產稅之類的非常手段打壓樓市。”薛建雄認為。

　　“我認為上海本地很難出臺更嚴厲的政策，關鍵是看中央會不會出，中央出的話，上海也會去落實。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則告訴時代周報記者。

　　“不用出新的政策。‘國十條’到現在只落實了10%到20%，還有百分之八九十沒有落實。里面內容多的是，只要把‘國十條’真正落實，就足夠了。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容說。