豪宅正成為最近上海樓市成交回升的絕對主力。

　　根據中國房地產信息集團的統計數據，8月上海千萬元級豪宅全月成交量在112套左右，比7月份66套的總成交量上升了70%。

　　這只是豪宅成交回升的開始。“金九銀十”上海豪宅還將迎來一輪推盤高峰。在上海的西南腹地，上海綠城玫瑰園、御濤園、星河灣三個重量級豪宅都預期在9月推出一批新房源。

　　特約撰搞 古雅

　　在大虹橋佘山一線，也有上海晶園、圣安德魯斯、金地天御等大型高檔豪宅即將上市，另外新江灣城和黃浦江沿線也有大量新增項目和在售項目要推后繼房源。

　　中房信統計數據顯示，目前在售千萬元級項目有83個之多，其中25個公寓項目，58個別墅項目。預期會在9、10月新上市的千萬元級項目有20個左右。

　　中房信分析師薛建雄稱，網上房地產高端項目的成交數據通常會滯后1個月左右，豪宅市場在7月份就出現了一輪大幅反彈。預期隨著9月份新一輪豪宅的集中上市，積壓的千萬元豪宅購買力會再次爆發。

　　8月份的豪宅成交數據顯示，總價在千萬元以上級別的豪宅項目中，外灘九里成交的4套房源均價高達105345元/平方米，是繼湯臣一品和中糧海景之后的上海第三個實際成交均價突破10萬元/平方米的高端公寓項目。

　　上海中原研究咨詢部監測統計數據顯示，“金九”第一周，上海豪宅市場成交面積0.94萬平方米，成交套數40套。與前一周相比，成交面積有87.11%的環比增幅，成交套數則環比大增逾七成。這是自今年新政出臺之后上海豪宅市場的最好表現。

　　市場中的高端購買力正被逐漸釋放。據了解，豪宅買家中，一部分是用于改善型自住的業主，這一部分人對信貸政策比較敏感。另外一部分資產更雄厚的業主，購買房源不在乎近期升值，而在于長期的升值保值，這部分人支付方式更為靈活。“有客戶是以家庭成員名義購買，有些則以親戚朋友的名義，他們都能合理規避信貸政策風險。”有開發商介紹。

　　上海中原研究咨詢部研究經理龔敏表示，市場信心回升是豪宅交易持續走強的關鍵因素。從豪宅具備的意義來看，其標桿指向不可小覷。正因為此，豪宅市場的成交上揚趨勢，會對整體住宅市場起到“提示”作用。這些以富人為消費群體的產品，受市場波動影響并不明顯。一次性付款置業比重的增加，價格表現出來的平穩走勢，均對這一實質表現有所反映。

　　來自市場研究機構的消息稱，最近新推房源的尚海灣豪庭在新推房源3天內就創造了4億多元銷售額的近期銷售最快紀錄。來自星河灣的消息則顯示，客戶的預訂數已超過了推出房源數。

　　分析師認為，之前受政策影響，買家都處于觀望期，總是希望看到降價，但豪宅一般都不太會主動降價。現在經過幾個月時間的比較之后，買家也覺得不會降價了，而且真正可以選擇的豪宅也是有限的。所以一旦項目的品質、風格符合了他們的標準，他們就會出手。

　　與此同時，政策風險也開始顯現。上海市房地局副局長龐元日前在新聞發布會上公開表示，高價位樓盤的預售審核需要經過市級相關部門進行復核。這將在一定程度上影響一些豪宅既定的上市計劃。

　　到目前為止，原定于9月18日正式開盤的星河灣已經“爽約”，將開盤時間延遲，但具體時間仍未確定。市場消息顯示，星河灣未能如期上市與房地局上述新規有關。

　　不過，這一新規顯然只能在短時間內達到“平抑房價”的作用，難以長期維持。更重要的是，普通商品住宅可能與保障性住房有所重合，而豪宅市場應該完全市場化，通過對豪宅的入市進行短期控制來達到調控房價的目的，難免有“顧左右而言他”之意。

　　樓市再次復燃

　　在國家對樓市“限貸”和“限購”的強勢調控壓力下，房地產市場一度出現大面積滯銷，但觀望氣氛僅持續了兩三個月后，樓市已再次回暖。

　　中國指數研究院(8月30日至9月5日)成交數據顯示，8月全國21個城市上周成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，代表中國房地產標志性城市的北京、上海、廣州及深圳自調控后首次集體飆升。

　　北京房產交易管理網統計，8月新建住宅成交總量環比上漲12.7%，成交均價21008元/平方米，環比上漲10.6%；上海商品住宅市場成交面積環比上升61%，成交均價重回2萬元以上，環比漲幅5.8%；廣州成交量反彈幅度超出六成，成交均價回升6.39%；深圳商品住宅成交面積環比大幅上漲84%，成交價格環比上漲7%。

　　別墅成資金保值高地

　　別墅市場將成為巨額資金保值升值的高地，價格會繼續被炒高。具有稀缺性環境資源，占有一定土地面積的別墅豪宅將繼續成為最具投資價值的人民幣資產。

　　2010年別墅價格的上漲完全是由成交結構發生變化、成交活躍而形成的。在政策強勢干預和調控下的樓市，保值性預期依舊刺激了別墅項目穩定的成交量，別墅套均面積開始趨小化、經濟化，通過贈送地下室、露臺等面積增加其附加值，總價卻大幅上漲。

　　2010年上半年上海市獨棟別墅的套均總價已達到了1241萬元/套，在3年間接近翻倍，并且是聯排別墅的套均總價的2.6倍。

　　而所謂的“90墅”、疊加別墅等“別墅”產品受到調控新政信貸和戶籍限制的直接影響，交易量大幅萎縮。

　　浦東別墅走出低谷再成熱點

　　由南匯和浦東合并而產生的“大浦東”概念，確立國際金融中心和國際航運中心及迪斯尼樂園建設使浦東成為新一輪投資熱土，它同時也吸引了大量投資投入到浦東的樓市。2007年單套千萬元級別的別墅成交占全市比重不足4%，至2010年上半年比重一下子增加到了9.32%。全上海外環線以內的純別墅社區幾乎全部集中在“大浦東”，浦東內環內稀缺性別墅“四季雅苑”占上海市高端別墅成交量之首，浦東南匯“綠寶園”、“古北香堤嶺”開盤不久就幾乎售罄，可見投資者對“大浦東”的未來前景還是很看好的。純別墅社區日益受到別墅消費者的青睞。如浦東花木、張江，青浦徐涇、趙巷等區域，都是上海主要的別墅生活區。

　　五大傳統別墅中，浦東新區的別墅價格遙遙領先，達57737元/平方米，其次為閔行區，成交均價為37907元/平方米，而原南匯、松江、青浦的成交均價介于25000元/平方米-30000元/平方米之間。其中南匯受益于兩區合并和上海“雙中心”規劃，別墅價格漲幅最大，2010年前5月的同比增長幅度高達115%，遠遠領先于其他區域。