夏季達沃斯論壇將于9月13日再次登陸天津，此次論壇將以可持續增長為主題，討論四大議題：通過對科學技術提升競爭力；從商業模式中為未來市場創造新價值；通過可持續發展實現經濟與社會轉型和制定有效的全球、行業與地區解決方案；推動可持續增長，并使政府與行業領導者為這個新的增長背景做好準備。

視頻：宅基地換房破解城鎮建設土地和資金難題 媒體來源：新浪財經

　　在此背景之下，新浪財經主題策劃《思辨中國》聚焦天津，從城鎮化建設、工業結構調整、社會保障改革、企業治理等角度觀察天津的發展經驗。

　　思辨中國策劃之《天津經驗》力求探索天津如何以政策優勢，飛速聚集大飛機、汽車、新能源等高端、高知、高新企業，并因此躋身工業增加值前三甲的城市之列；探討天津如何在中國城鎮化的發展浪潮中，率先破解土地和資金的瓶頸；剖析天津率先在全國實施城鎮統籌的社會保障制度的經驗；并以天津中新藥業為例，剖析一家曾帶著ST帽子的上市公司如何通過改革創造市場新價值。

　　丁華艷 張健 發自天津

　　在小城鎮的建設過程中，地方政府普遍會遇到兩大難題：土地和資金，天津華明鎮“宅基地換房”的試點工作，就是在這樣的背景中應運而生。

　　試點初衷：破解土地與資金難題

　　土地平衡和資金平衡，是天津華明鎮“宅基地換房”試點追求的兩大原則。

　　所謂土地平衡就是說在小城鎮建設過程中，耕地一畝不能減少，能夠實現原有村莊的建設用地足夠歸還國土資源部批準建設指標。

　　資金平衡是指政府不花錢，老百姓不掏錢，負責操作的公司也不往里搭錢，所運用的方法就是劃撥出一部分土地用于招拍掛，所獲得的收益用于平衡老百姓換建房的運作資金。

　　天津華明街道辦事處主任李光華透露，在實際的試點過程中，華明鎮復墾土地在歸還建設用地指標后，還盈余4000余畝土地；52億土地出讓資金也足夠抵償50余億城鎮建設資金。

　　試點難題：村民身份難認定

　　“宅基地換房”是個新生事物，試點過程中總會遇到這樣那樣的問題。

　　因為能夠決定“誰能享受換房政策”，最簡單的“誰是村民”的問題，也變得錯綜復雜。

　　農村人員結構復雜，在一個村莊里，有農民，也有由于征地轉非(非農戶口)、因上學從農村戶口轉為非農業戶口、外來戶(從其他地區，從市區搬到村莊居住非農業戶口)，如何界定這部分人員“是不是集體經濟組織成員，能否享受政策”，判定的工作變得錯綜復雜。  

　　再則，農村家庭人口結構復雜，一家祖祖輩輩老少幾代全居住在一個村莊里，房屋財產分割界定也有困難。

　　一個家庭，兄弟姐妹眾多，父母輪流跟兒女生活，換房時居住面積算在哪一家？

　　這一系列的問題，都要求宅基地換房政策必須針對實際狀況不斷完善。

　　據悉，在實施項目之前，要對村莊的每一戶都進行調查，要達到95%以上的戶支持，5%的戶不反對，才能實施宅基地換房項目。

　　李光華透露，實施宅基地換房項目后，不僅實現土地集約化使用，還將居民的財產性收入，從兩三萬元，提高到了四五十萬。

　　示范作用：可用于經濟發達地區城鎮化

　　華明模式已經聲名遠播，不僅作為城鎮化專項展示項目上了世博會，也吸引了全國各地前往取經的政府隊伍。

　　但李光華并不認為華明模式可以遍地開花，這種方式有前置條件。

　　他認為前置條件包括：“這一地區的經濟來講相對應該比較發達，土地供應相對緊張，土地價格比較高，這樣土地收益才能平衡建設費用；同時，老百姓對土地的依附性不是很強�！�

　　“一般在大城市的周邊，在縣城的城關鎮，在經濟比較發達的鎮，宅基地換房的項目能夠得到順利的推廣�！� 李光華說。

　　華明工業園規劃引進4類產業

　　新規劃建設的華明示范鎮，包括示范區、商品房區和一片規劃占地20平方公里的工業園區。

　　“工業園區的招商有標準：投資強度要求每畝地達到200萬，稅收貢獻率要在每畝25萬以上�！崩罟馊A介紹說。

　　據華明工業園區管委會副主任吳曉春介紹，園區將引進航空航天配套制造業、交通車輛、電力電氣、低碳總部四大產業。一期兩年內建成，預計提供就業5-8萬人；二期5年內建成，占地20平方公里，可提供15萬就業崗位。(華艷 發自天津)

　　以下為訪談實錄：

　　宅基地換房破解城鎮建設土地和資金難題

　　新浪財經：李主任，宅基地換房已經實施以來受到了很大的關注，請給我們介紹一下當時啟動的背景？

　　李光華：在2005年之前，地區進行小城鎮建設，但是在建設過程中發現有兩大制約瓶頸，土地和資金問題。正好常務副市長黃興國來調研，針對現實情況提出了以宅基地換房的創新模式。

　　新浪財經：在試點過程中，這個項目怎么來解決土地和資金的問題？

　　李光華：宅基地換房是習慣性的叫法，按照國土資源部的要求應該是城鎮建設用地增加與村莊建設用地減少相掛鉤試點的一種全新的模式。主要兩個大的原則，第一要做到土地平衡，第二要做到資金平衡。所謂土地平衡就是說在小城鎮建設過程中，耕地一畝地不能減少，能夠實現原有村莊的建設用地全部得到覆蓋，達到歸還國土資源部給我們的建設指標。第二資金平衡，就是說政府不花錢，老百姓不掏錢，所用來操作的公司也不往里搭錢，實現小城鎮建設。所運用的方法就是劃撥出一部分土地用于招拍掛，所獲得的收益用于平衡老百姓換建房的運作資金。

　　新浪財經：實施這個項目以來，在土地和資金平衡方面，有沒有具體的數目帳？

　　李光華：12個村莊參與示范鎮試點，用于老百姓還遷的建設用地是3476畝地，劃撥出讓用于平衡建設資金的土地是4951畝地，加起來是八千多畝地。原有村莊，在老百姓還遷完之后，進行復墾，用于歸還國土資源部給我們建設指標，在實施復墾項目的同時，我們把原有村莊道路周邊的坑塘荒地也一并復墾，一共復墾的土地應該是12000畝地，這樣不僅能夠實現建設用地的八千多畝地的平衡，還富余出四千多畝地用于農業生產。

　　到目前為止，復墾工作已經通過國土資源部門的驗收，已經達到土地的平衡。

　　新浪財經：建設資金這塊，是怎樣平衡的？

　　李光華：按照我們最初測算，整個小城鎮建設所需的資金應該是37個億左右。后面有一些項目追加，應該是將近50億，目前4950億畝地已經全部出讓，出讓資金應該是50多個億，已經實現資金的平衡，并略有盈余。

　　新浪財經：宅基地換房這個政策具體是怎么規定的？實施五年當中，有沒有根據實際情況變化？

　　李光華：宅基地換房是一種習慣性的叫法，操作過程中進行房屋置換，按照老主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。人均達不到30平米的，我們給補到人均30平米，在補償這部分差價是每平米一千塊錢。

　　在整個項目實施過程中，因為宅基地換房是一個新生事物，也是一個比較龐大，比較復雜的工程。所以在實施過程中，遇到許多新的問題，新的困難。在操作過程中，我們也是在總的原則方針不變的情況下，根據新發生的實際問題調整操作方案和政策，來保證項目順利實施。

　　新浪財經：實際操作當中，具體遇到比較多的困難是什么？又是推動什么政策來解決的？

　　李光華：在操作過程中，因為農村人員結構是比較復雜的，在一個村莊里，有農民，也有由于征地轉非或上學從農村戶口轉為非農業戶口，還有一部分外來戶，就是從其他地區，從市區搬到村莊居住的一些非農業戶口。

　　人員結構是比較復雜的，如何界定這部分人員是不是集體經濟組織成員，能否享受我們的政策。人員結構界定上是非常困難的，工作量也非常大的。農村家庭人口結構比較復雜，一家祖祖輩輩老少幾代全居住在一個村莊里，在財產分割界定上，也有一定的困難。所以我們針對這種情況，也完善了政策。

　　新浪財經：比如說怎么完善？

　　李光華：舉一個簡單的例子，在家庭人口情況方面，我們就是以戶口居住地登記的住址為原則來確定置換房屋，界定到每個家庭成員的每個人口身上來進行置換。

　　新浪財經：在實際過程中，比如說像一些房屋大小、質量不一樣，建設成本也不一樣的問題，在置換過程中，會不會也會產生一些摩擦，怎么解決？

　　李光華：在農村，老百姓的房屋建設質量不可能是完全一致，肯定出現這樣那樣的差異。但是我們的原則就是盡量照顧一些弱勢群體，照顧一些低收入的家庭，即使房屋質量稍微差一點，置換原則也是一平米換一平米。

　　新浪財經：您提到的是30平米每個人，為什么定了這么一個標準，這個標準是什么樣的水平？

　　李光華：在操作過程中，政策是主房一平米換一平米，輔房兩平米換一平米。同時天津市人均居住面積達到小康水平應該是30平米，對于一些老百姓的置換房屋達不到這一標準的，我們要補到30平米，出臺這樣一個政策。主要是通過宅基地換房這個項目，使老百姓居住水平，生活質量有一個大的提升。

　　宅基地換房提高村民財產性收益

　　新浪財經：從農村到城市，老百姓有一個生活習慣的改變的過程，怎么讓大家都滿意，前期有沒有調研的工作？

　　李光華：老百姓在原有村莊，自然村落里的生活習慣，生活方式，跟搬到示范鎮集中居住有很大的差異，這是我們在實施項目之初非常擔心的事情。成立了六個管委會，形成以三千戶為一個社區，三百戶為一個鄰里的結構，對老百姓進行環境衛生，環境保護意識上的培養和管理。還成立了物業公司，加強對環境的治理。環境也可以改變人，老百姓對這里的適應還是非�？斓�。

　　新浪財經：大規模搬遷應該近于結束的狀態，老百姓對這個政策，是什么樣的態度？

　　李光華：在項目運作之初，就把老百姓是否接受作為我們一個前置條件。在實施項目之前，對村莊的每一戶都進行廣泛的調查，要達到95%以上的戶支持，5%的戶不反對，達到這樣的標準才實施宅基地換房的項目。

　　通過這幾年實施，我感覺宅基地換房有幾個好處：第一是實現集約利用土地，這也是國家現行政策主導的方向；老百姓財產性收入大幅增加，原有村莊老百姓一套宅基地價格，也就是三四萬塊錢，換到示范鎮之后，房屋價格一般在每平米六千塊錢左右，這樣一戶能達到四五十萬的財產性收入，收益成倍的增加。

　　新浪財經：村民自己的房子以后可以自由買賣嗎？

　　李光華：最終的結果是，老百姓的房屋可以市場流通，但為了保護老百姓，維護社會的穩定，我們現在是要求必須五年之后老百姓的置換的房屋才能夠上市。

　　新浪財經：剛剛也提到了，他們從農村生活變成了城鎮生活，可能面臨著生活成本上升的問題，怎么解決？

　　李光華：老百姓在自然村落里的生活，生活成本相對于搬到示范鎮來講低一些。搬到示范鎮以后，包括集中供熱，燃氣，自來水，這部分成本會增加一些，包括物業費。在示范鎮整體建設一共是166萬平方米，其中有22萬平方米是營業性公建，由示范鎮管委會統一管理，進行對外出租，收益用于補貼物業費用。我們現在跟老百姓承諾的是，物業費每平米一毛錢，最終也不會超過三毛錢。

　　華明工業園重點發展四類產業

　　新浪財經：在就業方面，有沒有輔助的政策？

　　李光華： 11個村莊4.3萬老百姓全搬到示范鎮，現在的一個工作重點是增加老百姓的就業和財產性的收入。

　　為了促進老百姓的就業，增加收益，我們辦事處成立了勞動服務中心，勞動服務中心下面成立了四到五家勞動就業服務公司。

　　服務公司針對示范鎮周圍大的產業園區，包括空港，泰達西區，高新技術產業園區、華明工業園區，與這些園區的企業進行對接，通過勞動服務公司搭建一個信息交流的平臺。我們還定期進行就業機會推介會，建立了勞動力就業培訓中心，進行針對性的培訓，使他們能夠適應企業對勞動技能的要求，實現有就業愿望的人能夠盡快地就業。

　　新浪財經：四萬多人當中，有就業愿望的人口大概有多少，周圍能不能給他們解決就業的問題？

　　李光華：搬進示范鎮應該是四萬三千多人，華明地區原先的經濟相對來說也是比較活躍的，華明的傳統產業有倉儲運輸、機械加工制造，電器控制制造。原有的老百姓就業率比較高，需要就業的人數現在來講應該是三四千人，在我們人力資源統計的時候，是這樣的數據。

　　新浪財經：華明在規劃一個工業園區，招商引資有沒有什么樣的要求？

　　李光華：結合著示范鎮土地復墾指標流轉，在示范鎮的西側規劃出來一個7.33平方公里的工業園區。目前所有的基礎設施配套全部到位，“七通一平”全部實現。到目前為止，有40多個大項目已經簽約，協議投資額已經達到140多億。

　　新浪財經：這些項目什么時候建成，未來工業園區還有什么樣的規劃？

　　李光華：這些項目希望通過兩年的努力，與企業密切配合，加強我們的服務，加大政策上的支持。想通過兩年的時間，使這些企業全部能夠得到落實建設。后期我們將結合項目的落地情況，向北環鐵路以北，再加上機場快速路以西進行拓展，最終實現我們工業園區達到20平方公里左右。

　　新浪財經：到時候，能提供多少的就業崗位？

　　李光華：按照我們現在的預計，能夠提供四萬到五萬人的就業機會。

　　新浪財經：園區將來招商引資將會吸引什么樣的企業來入�。�

　　李光華：按照發展定位，是四大產業：航空配套制造業、車輛制造、電力電器、總部低碳產業。目前，工業園區的招商標準包括：投資強度每畝地達到200萬，稅收貢獻率在每畝25萬以上。

　　新浪財經：宅基地換房試點項目在國內走得比較領先，而且上了世博會，作為一個項目來展示。現在到咱們這里取經的地方政府肯定也比較多，您覺得咱們這種試點的模式，未來在國內城鎮化發展當中推廣的前景怎么樣？

　　李光華：宅基地換房這種模式，到目前為止，應該是得到了社會各界各方面的認可。這種方式也不是說沒有它的前置條件：第一，這一地區的經濟來講相對應該比較發達，土地供應相對緊張，土地價格比較高。老百姓對土地的依附性不是很強。一般在大城市的周邊，在縣城的城關鎮，在經濟比較發達的鎮，宅基地換房的項目能夠得到順利的推廣。(華艷 張健發自天津)