廣州調高土地增值稅預征率開發商擔心全面清算

http://www.sina.com.cn 2010年09月02日 09:21 金羊網－新快報

　　按季申報改為按月申報，次月15日前須申報

　　新快報訊 (記者駱智冕通訊員王凌張瑩)廣州市地稅局昨日宣布，從今年7月1日起，廣州市房地產開發項目土地增值稅預征率有所調整，其中普通住宅由原來的1%提高一倍，調整為2%。

　　據了解，國家稅務總局于今年6月份下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，廣州此次新政便是為了落實貫徹這一通知。不過，市場專家認為，國家稅務總局的要求除硬性規定了預征率外，也強調了提高清算水平。而以土地增值稅作為調控房地產市場的措施之一，其實關鍵還在清算工作。

　　住宅項目預征率翻倍

　　日前，廣州市地稅局發布《關于調整我市土地增值稅預征率的公告》明確，廣州市房地產開發項目土地增值稅預征率全面上調，其中住宅類項目中，普通住宅調整為2%；非普通住宅3%，別墅4%。生產經營類項目中，寫字樓為2%，商業營業用房和車位為4%。而經濟適用房等仍不實行預征土地增值稅。此次預征率調整執行時間自2010年7月1日起至2011年6月30日止。

　　據了解，廣州市2004年實行土地增值稅預征。2008年1月1日開始，廣州市(含番禺區、花都區、南沙區、從化市、增城市)規定，房地產開發項目土地增值稅預征率為：普通住宅1%；其他商品房2%；經濟適用住房(含解困房)和限價商品住宅不實行預征。

　　目前來看，廣州市土地增值稅新政所涉及到的房地產開發項目預征率基本上翻了一倍。而且，對于開發項目的類型也有了更為清晰的界定，從原來的三種類型擴展到了四種，首次明確了別墅、商業營業用房和車位的預征率。

　　按季申報改為按月

　　此次下發的新政還對土地增值稅的申報時間作出了重大修改，從原來的按季度申報預繳土地增值稅改為按月申報預繳，申報期為次月15日前。

　　廣州市地稅局相關負責人告訴記者，以前每個季度的土地增值稅都是在下個季度的首月進行申報預繳，如7月-9月的可以在10月份申報預繳。而現在就變成了上個月的要在下個月繳，即7月份的8月份要預繳。因此，廣州市的房地產開發商原本在今年10月份預繳的土地增值稅要在9月份提前繳納。

　　上述負責人表示，此次調整是根據廣東省地方稅務局《轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的規定，并結合廣州房地產市場的實際情況而進行的。對廣州房地產市場有多大影響不好評論，但將申報時間縮短到按月申報，無疑將占用開發商的流動資金，對資金鏈產生影響。

　　清算方式未改

　　據了解，廣州此次出臺的土地增值稅新政并未對清算環節進行修改。而根據國家稅務總局下發的通知，明確提出了各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作，要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標等要求。同時，還特別提出地方要全面推進工作和重點清算審核結合起來，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。并且，在6月底前將本地區的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務總局，以便總局對清算情況進行抽查。

　　開發商：更擔心會全面清算

　　新快報訊(記者黃穎)對于7月1日廣州全面提高土地增值稅的政策，開發商表示早已有了預算，因此并不算太擔心，反而是擔心以后會全面清算樓盤的土地增值稅。

　　一位不愿意具名的開發商表示，廣州樓盤土地增值稅預征多是每年清算，按其銷售金額的1%計征，現在則等于翻倍了。打個比方，一個樓盤一年銷售額10億元，則要征收2000萬元的稅費。但這相對于全面清算土地增值稅來比，還是一個小數目。

　　據了解，去年廣東推出的15條救市措施中，明確有困難的開發商可以申請暫緩清算土地增值稅。事實上，廣州不少樓盤也通過種種辦法來拖延清算土地增值稅。

　　之前國家稅務總局發布的《關于加強土地增值稅征管工作的通知》明確，將取消暫緩清算土地增值稅的規定，大部分樓盤只要符合條件都要開始被清算。而早年開發的樓盤增值額占比可能會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%——這才是開發商們害怕的事情。

　　看法

　　韓世同：對市場肯定有影響

　　對于廣州出臺的土地增值稅新政，知名地產專家韓世同也表示，提高土地增值稅預增率對房地產市場的影響是肯定的，但僅僅提高預征率不加強清算，土地增值稅的調節作用會大大減小。

　　他分析稱，土地增值稅的預征是按照項目竣工結算前出售商品房所取得的收入計算，在市場好的情況下，開發商可以將這部分成本轉嫁給消費者。而清算從既得利潤來征，而且利潤越高，需繳納的稅額越多，而這部分也只能是開發商自己出。但我國目前的征管條件，清算難度大，都是以預征代清算。

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