一直未出臺(tái)調(diào)控地方細(xì)則的上海，正在寂靜中醞釀一場(chǎng)更大的風(fēng)暴

　　文/《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者 魏洪磊

　　房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴震蕩于多個(gè)城市之際，上海依然寂靜無(wú)聲。

　　自4月17日國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)十條”以來(lái)，各省市紛紛出臺(tái)配套地方細(xì)則，一線(xiàn)城市上海失語(yǔ)。

　　根據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查，有跡象表明，上海不僅未成為政策的真空地帶，反而在寂靜中醞釀一場(chǎng)更大的風(fēng)暴。多方人士證實(shí)，上海的地方調(diào)控細(xì)則已經(jīng)成型，且以嚴(yán)厲程度不同，存在幾套方案。而最大的變數(shù)來(lái)自房產(chǎn)稅，這也成為上海細(xì)則前期難產(chǎn)的直接制約因素。

　　在上海調(diào)控細(xì)則制定過(guò)程中，核心部門(mén)為上海市房管局。其內(nèi)部人士在與《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的交流中，并未否認(rèn)“細(xì)則已存在”這一說(shuō)法。“還沒(méi)出就等于沒(méi)有，存在的只是一個(gè)征求意見(jiàn)稿，而且并非我們一個(gè)部門(mén)能決定。”

　　接近上海市房管局的人士表示，“細(xì)則盡管沒(méi)有公布，事情卻一直在做。至于上海政策的落地時(shí)間，還要看中央政策的實(shí)施效果。”

　　他同時(shí)透露，國(guó)務(wù)院層面已經(jīng)準(zhǔn)備好8個(gè)文件。一旦調(diào)控未見(jiàn)明顯效果，后續(xù)組合拳將一一亮相。“判斷標(biāo)準(zhǔn)就是，幾個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)可否降到滿(mǎn)意程度。”

　　受卡房產(chǎn)稅

　　自北京率先推出“京11條”后，輿論焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至上海。至今，上海樓市新政何日出臺(tái)，成為遲遲未能落下的“另一只靴子”。

　　5月，上海細(xì)則即將出臺(tái)的消息流出，細(xì)則內(nèi)容眾說(shuō)紛紜，其中一個(gè)共識(shí)是，房產(chǎn)稅內(nèi)容將包含在細(xì)則中。

　　但6月份之后，各地并不樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相繼出爐，上海細(xì)則一事被束之高閣。

　　接近住建部的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，就在5月份，住建部調(diào)研小組曾奔赴上海，小組由房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠掛帥，專(zhuān)程研究上海調(diào)控細(xì)則。

　　“上海調(diào)控細(xì)則早已經(jīng)成型了，很多人都看到過(guò)調(diào)控細(xì)則的一個(gè)征求意見(jiàn)稿，但因有房產(chǎn)稅內(nèi)容，在市場(chǎng)層面引發(fā)了很大的反彈。”上述人士表示。

　　這份意見(jiàn)稿在住建部層面并未遇到阻礙，一位接近上海市政府的人士透露，“從上海市政府到住建部，推動(dòng)決心都很大，征求意見(jiàn)稿在5月21日就上報(bào)到了國(guó)務(wù)院。”

　　按照上海市政府的預(yù)計(jì)，該方案經(jīng)國(guó)務(wù)院討論通過(guò)后，將于6月中旬開(kāi)始實(shí)施。

　　但之后的事態(tài)發(fā)展超出各方預(yù)料。接近住建部人士透露，財(cái)政部與國(guó)稅總局“希望地方能緩一緩，等《房產(chǎn)稅暫行條例》先修改一下，再有具體動(dòng)作”。

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》頒布于1986年10月1日，當(dāng)時(shí)的主導(dǎo)部門(mén)為財(cái)政部。而在今日看來(lái)，國(guó)稅總局也似乎成為利益相關(guān)方。

　　“上海收稅，估計(jì)是全部收入自己的腰包，房產(chǎn)稅屬地方稅種，在地稅局交。因此，上海方面肯定比國(guó)稅總局積極。”房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。

　　“現(xiàn)在看來(lái)，上海調(diào)控細(xì)則出不來(lái)，就卡在房產(chǎn)稅上。”接近上海市政府人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》分析表示。

　　這位人士進(jìn)一步透露了所見(jiàn)細(xì)則中信貸政策的關(guān)鍵內(nèi)容：第三次買(mǎi)房者，以及在上海本地繳社保不超過(guò)三年者，將不予貸款——此一條嚴(yán)厲程度已超過(guò)北京。

　　他說(shuō)，細(xì)則中明確了房產(chǎn)保有稅這一概念。其起征標(biāo)準(zhǔn)是，對(duì)于存量房和增量房區(qū)別對(duì)待。不管之前有多少房產(chǎn)，只要是買(mǎi)新房，就要算總賬。“但只對(duì)增量征收，還是對(duì)總量征收，這一點(diǎn)無(wú)法確定。”

　　“估價(jià)按市價(jià)，就高不就低，稅率按千分之八。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備了三套方案，這套是最輕的。”上述人士表示。

　　除了房產(chǎn)稅帶來(lái)的阻力之外，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商反對(duì)之聲強(qiáng)烈，亦成為細(xì)則遲遲未出的重要因素。

　　上海知名地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民透露，7月初，政府曾召集眾多開(kāi)發(fā)商和中介開(kāi)會(huì)。房管局的高層在會(huì)上表態(tài)說(shuō)，上海的調(diào)控細(xì)則最多影響到20%的人，涉及范圍不廣，殺傷力有限，和北京不一樣。“官方希望通過(guò)開(kāi)發(fā)商，讓市場(chǎng)都了解政策，大家不要那么擔(dān)心，該買(mǎi)的還是要買(mǎi)。”蔡為民說(shuō)。

　　但在蔡看來(lái)，20%是立即的殺傷力，會(huì)產(chǎn)生威嚇作用。“這20%事實(shí)上是地產(chǎn)市場(chǎng)的主力部隊(duì)，完全可以撬動(dòng)80%的市場(chǎng)。”

　　這次會(huì)議上，綠地、金地等企業(yè)對(duì)新政所帶來(lái)的下行預(yù)期均表示出擔(dān)憂(yōu)。

　　“最終，決策層覺(jué)得一旦這個(gè)細(xì)則出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)打擊會(huì)非常大，希望再觀察一下市場(chǎng)，作為政策儲(chǔ)備。”上述接近住建部人士表示。

　　博弈平衡點(diǎn)

　　全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否見(jiàn)效，在某種程度上，決定著上海調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的速度。而上海樓市經(jīng)歷調(diào)控初期的短期震蕩后，已漸漸恢復(fù)元?dú)狻?/p>

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“目前已經(jīng)有‘日光盤(pán)’出現(xiàn)了，盡管這只是個(gè)別項(xiàng)目，卻是積極的信號(hào)。”

　　根據(jù)他的調(diào)研，上海樓市目前進(jìn)入了新一輪穩(wěn)定期，“成交量與價(jià)格均無(wú)太大動(dòng)蕩。”

　　陳嘯天表示，若將上海分為中心、次中心和郊區(qū)三大塊，則它們均已完成了價(jià)格測(cè)試。“不怕博弈和僵持，就怕找不到博弈的平衡點(diǎn)。”陳嘯天說(shuō)，“這一平衡點(diǎn)的大概數(shù)字是降價(jià)15%。”

　　在中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)控的上海多家樓盤(pán)中，“一些7折、8折的盤(pán)，走得都非常快。”

　　陳嘯天分析，這些價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的開(kāi)發(fā)商可分為兩類(lèi)：求周轉(zhuǎn)和創(chuàng)紀(jì)錄。

　　比如當(dāng)?shù)匾患抑�名�?guó)企，2009年的銷(xiāo)售收入達(dá)到106億元，而今年上半年，其銷(xiāo)售額尚不足30億元，資金壓力巨大。

　　成全機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)全忠對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，資金狀況好的公司并不少，但隨著時(shí)間的推移，開(kāi)發(fā)商心態(tài)會(huì)有變化，而且是朝著不好方向變化。“我們負(fù)責(zé)代理的幾個(gè)項(xiàng)目，大家都已經(jīng)把開(kāi)盤(pán)預(yù)期降低了，銷(xiāo)售策略是就低不就高。”

　　創(chuàng)紀(jì)錄則是幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商的訴求，為完成年度指標(biāo)而快速回籠資金。“比如恒大或萬(wàn)科，有一些盤(pán)降了15%左右，但它們只降不說(shuō)。”陳嘯天說(shuō)。

　　打折促銷(xiāo)，看似熱鬧，但蔡為民認(rèn)為這依然是個(gè)案。“根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，上海樓市價(jià)格僅僅下調(diào)了5%到8%。”據(jù)蔡為民統(tǒng)計(jì)，在較為偏遠(yuǎn)的嘉定，房?jī)r(jià)下跌幅度也不足15%。

　　全忠則認(rèn)為，看似下調(diào)的價(jià)格背后，均價(jià)、個(gè)案、指標(biāo)樓盤(pán)這三個(gè)因素應(yīng)該都考慮在內(nèi)。“比如近期高端樓盤(pán)入市少，均價(jià)自然會(huì)下來(lái)。”而在他看來(lái)，多數(shù)高端樓盤(pán)的價(jià)格并未出現(xiàn)松動(dòng)。

　　房產(chǎn)稅前奏

　　價(jià)格僵持不下，這與決策層當(dāng)初的設(shè)計(jì)背道而馳。

　　一位接近任志強(qiáng)的人士透露，任上月曾被某部門(mén)約談。在此后的一次聚會(huì)上，任志強(qiáng)與王石相遇。“任志強(qiáng)覺(jué)得華遠(yuǎn)降價(jià)，帶動(dòng)效應(yīng)有限，所以勸萬(wàn)科帶頭表態(tài)，但王石拒絕了。”上述人士表示。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科已完成350億元的上半年銷(xiāo)售計(jì)劃，并無(wú)降價(jià)壓力。

　　就在這次聚會(huì)上，任志強(qiáng)透露，若房?jī)r(jià)繼續(xù)僵持，會(huì)有更嚴(yán)厲政策出來(lái)。“這也是任志強(qiáng)近期不斷呼吁降價(jià)的原因。”上述人士分析。

　　與此同時(shí)，國(guó)十條的落實(shí)工作依然在進(jìn)行。8月底，上海再次重申收緊三套房貸。“這說(shuō)明之前信貸政策始終沒(méi)有貫徹，因?yàn)闆](méi)有具體細(xì)則。”蔡為民說(shuō)。

　　“即使沒(méi)有調(diào)控細(xì)則，我們的工作也一直在做，就是落實(shí)國(guó)十條。”上海市房管局人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。“具體主導(dǎo)當(dāng)然是市政府，比如涉及到信貸政策、供地計(jì)劃等，已經(jīng)超出了房管局的權(quán)限。”

　　陳嘯天對(duì)此表示，“政府在刻意保持信息的模糊性，這對(duì)樓市有穩(wěn)定作用。”

　　對(duì)于上海調(diào)控細(xì)則最終能否出臺(tái)，多位受訪(fǎng)人士意見(jiàn)不一。蔡為民認(rèn)為，距“國(guó)十條”出臺(tái)超過(guò)4個(gè)月，此時(shí)再出細(xì)則已無(wú)意義。但他認(rèn)為，“按照目前態(tài)勢(shì)，上海明年出臺(tái)房產(chǎn)稅不可避免。”

　　全忠則透露，二手房交易稅可能會(huì)在2010年10月率先變革。“過(guò)去有陰陽(yáng)合同，現(xiàn)在的新政策將不按合同交稅，要按照權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)征稅，叫做資本利得稅。這或?qū)⑹欠慨a(chǎn)稅的前奏。”全忠說(shuō)。