■ 政策因素：房產(chǎn)新政導(dǎo)致部分購(gòu)房人由買轉(zhuǎn)租，需求大幅增長(zhǎng)

　　■ 季節(jié)因素：畢業(yè)生提前找房，許多家長(zhǎng)趕在開學(xué)前搶租學(xué)區(qū)房

　　■ 世博因素：世博會(huì)吸引大量境外人士抵滬，高端房源供不應(yīng)求

　　■ 中介因素：中介“囤房包租”確實(shí)存在，但對(duì)整體市場(chǎng)影響有限

　　早報(bào)記者 沈靚 欒曉娜  

　　一份住建部公布的調(diào)查報(bào)告，給一個(gè)很火的“中介囤房炒高房租”老話題加了一把柴。對(duì)這份報(bào)告的結(jié)論——“主要是房產(chǎn)中介推高了租房?jī)r(jià)格”，民眾大多表示相信，而房產(chǎn)中介則齊聲喊冤。

　　早報(bào)記者近日調(diào)查官方數(shù)據(jù)上海部分的原始來(lái)源，發(fā)現(xiàn)住建部調(diào)查的結(jié)論主要源于對(duì)全國(guó)形勢(shì)的總結(jié)，在上海未必適用。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海最近房屋租賃價(jià)格的上漲原因較多，房產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致“由買轉(zhuǎn)租”人士的增多，大學(xué)生畢業(yè)季節(jié)到來(lái)，世博會(huì)等多重因素共同推高了房租。從4月份開始確實(shí)有一些中介陸續(xù)吃進(jìn)地段較好的房源，囤房包租，但對(duì)整體房租價(jià)格影響不大。

　　中介由售轉(zhuǎn)租

　　獲利不大反而處境尷尬

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降的同時(shí)，最近一段時(shí)間以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州等地的房屋租賃價(jià)格平均漲幅都超過(guò)10%，部分城市的房源價(jià)格漲幅甚至同比超過(guò)20%。7月7日，北京、上海、廣州、深圳四城市房租暴漲原因初步調(diào)研報(bào)告上交給了住建部。對(duì)于房租上漲的原因，報(bào)告顯示，除了季節(jié)性因素外，部分中介從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租，是房租上漲的主因。

　　報(bào)道顯示，這份報(bào)告上海部分的數(shù)據(jù)，由福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)提供。早報(bào)記者昨天聯(lián)系福美來(lái)，獲得了該公司提供給住建部的原始數(shù)據(jù)，上海福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)分析員李金旺昨天向早報(bào)記者表示，根據(jù)數(shù)據(jù)，近期滬上房租上漲屬于正常范圍，中介做所謂的“二房東”并不是推高房租上漲的主因，相反，中介從租賃業(yè)務(wù)中所取得的利潤(rùn)其實(shí)并不大。“目前我們的利潤(rùn)來(lái)源主要靠二手房買賣，占到了60%左右；其次是新房的銷售，在30%上下；而從房屋租賃業(yè)務(wù)中取得的利潤(rùn)只有10%，目前的情況下中介是被動(dòng)地‘由售轉(zhuǎn)租’。”

　　“中介在這輪‘由售轉(zhuǎn)租’的過(guò)程中其實(shí)并沒(méi)有獲得更大利潤(rùn)，反而處于一個(gè)‘兩邊堵’的尷尬境地。”恒和房地產(chǎn)鎮(zhèn)寧店的工作人員袁小姐解釋說(shuō)，“通常房產(chǎn)公司的傭金為一個(gè)月房租的60%左右，理論上房租基數(shù)越大中介就越能獲利，因此部分中介可能會(huì)推高房租或勸說(shuō)房主抬高房租以圖獲取高額利潤(rùn)。”袁小姐說(shuō)，“一方面房主會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)行情和相關(guān)政策而上漲房租，另一方面求租者對(duì)房租會(huì)有一個(gè)自己可承受的心理價(jià)位，中介要做的是尋找兩者之間的平衡點(diǎn)，盡量多促成交易量，獲利并不大。”  

　　多重因素交織

　　造成房源緊張房租上漲

　　在中原房地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)，不同板塊有不同的原因，目前這波租金上漲的原因是季節(jié)性回暖、剛性購(gòu)房者觀望滯留、世博會(huì)短租以及學(xué)區(qū)房和拆遷房等多重因素交織在一起，造成房源的緊張。

　　福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)依據(jù)上海市房屋租賃辦公室發(fā)布的租賃指數(shù)，根據(jù)全市中心和郊區(qū)的比例系數(shù)進(jìn)行采樣計(jì)算做成的調(diào)研報(bào)告顯示，3、4、5、6月份，上海市住房租金整體呈連續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中，中檔住房環(huán)比每月呈0.12%連續(xù)增長(zhǎng)，同比上漲0.39%；低檔住房環(huán)比每月呈0.38%連續(xù)增長(zhǎng)，同比上漲4.13%。該報(bào)告在分析本輪房租上漲的原因主要?dú)w納為4個(gè)方面：

　　1.部分購(gòu)房人由買轉(zhuǎn)租導(dǎo)致需求大幅增長(zhǎng)(30%)。(據(jù)中原相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大約有近五成的人受樓市新政的影響，“轉(zhuǎn)買為租”。)

　　2.季節(jié)原因(如大學(xué)生畢業(yè)、小孩上學(xué)等)(20%)。(據(jù)中原相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于楊浦、七寶等學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比去年同期上漲15%左右。)

　　3.世博會(huì)召開，高端租賃房源呈現(xiàn)供不應(yīng)求(30%)。(據(jù)中原相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，浦東上南地區(qū)世博板塊短租房交易量比去年同期增長(zhǎng)了15%～30%，價(jià)格相比增長(zhǎng)10%～20%。)

　　4.交通建設(shè)(20%)。軌交10號(hào)線通車、外灘通道的竣工，周邊惠及區(qū)域的租價(jià)因?yàn)榻煌ū憷�相�?yīng)提高。

　　記者的調(diào)查也佐證了中介的上述說(shuō)法，記者走訪部分中介發(fā)現(xiàn)，低端租賃房源最受青睞，江蘇路近延安路一間3000元/月的兩室房現(xiàn)在可以以3500元/月的價(jià)格轉(zhuǎn)租出去，漲幅超過(guò)了14%，還是吸引了不少附近工作的白領(lǐng)和剛畢業(yè)的學(xué)生前來(lái)看房。

　　房東孔先生在新閘路有一套35平方米的一室戶房子，租金是2600元/月，但該價(jià)格只在簽訂一年的租房合同下才成立。孔先生表示，一些來(lái)上海看世博的游客往往只呆兩個(gè)月左右，所以短租價(jià)格是3000元/月。

　　公租房將抑制房租

　　但房源有限受惠人群少

　　對(duì)于房租上漲，新浪樂(lè)居的一份調(diào)查顯示，60.2%的人認(rèn)為是中介在哄抬房租，11.7%的人認(rèn)為傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅也是令房租上漲的一個(gè)原因，房東害怕房產(chǎn)稅加大持有成本，而提前將該部分稅收轉(zhuǎn)移給租房者。10.7%認(rèn)為，外地人入滬工作就業(yè)使租房需求大量增加，從而推高房租。

　　面對(duì)高房租現(xiàn)象，專家表示，未來(lái)公租房的出臺(tái)可能會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)一部分的租金價(jià)格，作為福利性質(zhì)的政策，其租金必然成為抑制租金持續(xù)飛漲的一道枷鎖。不過(guò)，新浪樂(lè)居調(diào)查顯示， 60.2%受訪者認(rèn)為公租房政策雖然能減少租房負(fù)擔(dān)，但政府目前能提供的房源有限，能享受到這一政策的人群太小，只能說(shuō)是杯水車薪，不能解決根本問(wèn)題。