世貿房地產、中信地產等五巨頭均分亞運城項目，新政壓力之下，項目前景將面臨挑戰

　　【《財經》記者 張杰】6月24日晚，世茂房地產控股有限公司(00813.HK，下稱世貿房地產)公告稱，以1.5億港元的價格從雅居樂、碧桂園手中買下廣州亞運城項目公司20%的股權。

　　同時，當年的項目競標者之一的中信地產也以同樣的價格從富力地產和碧桂園買下該項目公司20%的股權。交易完成后，世茂房地產、碧桂園、富力地產、中信地產及雅居樂在亞運城項目中分別占20%的股權。

　　亞運城項目位于廣州市番禹區、廣州新城的東北部，規劃用地共263萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，已建成物業約106萬平方米。按照規劃，這部分物業將在2010年廣州亞運會召開前投入使用。亞運城項目共規劃為15宗地塊(其中1宗已建成)，大部為居住類用地，最高容積率為6.89。

　　2009年12月22日，三家廣東房企富力地產、碧桂園及雅居樂以255億元的天價拍得亞運城項目，由此也制造了年度地王，三家公司在該項目中的權益各為33%。這一備受關注的土地競拍中，保利地產、萬科地產與中海外組成聯合體出價254億元，中信地產則單獨競價，出價180億元。該項目整體入市時的底價為175億元。

　　然而，雖然中信地產落敗，卻并未放棄入股念頭。2010年春節以來，外界屢屢傳言，亞運城項目將引入外部股東，如今，中信地產最終遂愿，世茂房地產也加入其中。

　　公告顯示，五巨頭成立的項目公司注冊資本為7.5億港元，世貿房地產和中信地產在獲得該項目公司20%的權益之后，也將會承擔相應的土地款項。

　　這宗地王以255億元的總成交價登上中國地王的寶座，也是歷史上廣東三家民企巨頭富力、雅居樂與碧桂園首次大手筆聯手。依照當日合同約定，三家公司將在三日內交付四成首付金，共約102億元。2010年12月10日前，需交納第二期30%即76.5億元，剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清。

　　該項目落槌之日，正值國企兇猛拿地之時，民企聯合體的勝出，也讓外界頗感意外。此前，該項目曾有內定國企的傳言。但是，《財經》記者獲悉，該項目入市之前，國企身份的地產公司仍享有較高的議價權。

　　知情人士向《財經》記者表示，在亞運城用地進入競價前數天，中海外曾與政府協商，要求將該宗土地中已建成物業的評估值固定在66億元，這一提議雖然外部非議很大，但最終仍獲政府首肯。

　　根據此前公示的出讓條文，這部分共106萬平方米物業的估值為亞運城總成交價的40%。顯然，若依255億元總價計算，已建成物業的價值至少在102億元，遠逾修改后的合同定價，這一變化則與未來相關稅收和盈利數字聯系密切。

　　一位廣東地產界人士分析：“這就是國企的優勢和心態，他們希望項目一經預售，就能賺到錢，而不是像民企一樣去承受來自市場的風險。對于國企來說，土地總價并不是最主要的事情，他們的考量很短期，就擔心土地剛運營就虧損，各方很難交代，影響前途。”

　　公開數據顯示，亞運城項目的綜合樓面價達到5800元/平方米。在房地產新政壓力下，廣州房地產價格已開始下跌，這也將對新股東入股后的亞運城項目前景帶來挑戰。