田新杰 周盛舸

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海存量土地高達(dá)4629公頃，這將是調(diào)控能否取得理想效果的巨大變數(shù)。

　　調(diào)控下樓市故事的演繹并未超出預(yù)料。本報記者最近同時從多家房企獲悉，他們已紛紛明確嚴(yán)控新開工量，放緩在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，同時延后儲備土地的開發(fā)程序。

　　“隨著各地可售存量房源激增，存量土地將對后市供求產(chǎn)生海量壓境的‘副作用’。”一位券商分析師不無擔(dān)憂，在兩個巨大的“非正常”變量作用下，調(diào)控的效果令人擔(dān)憂。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容告訴本報記者，樓市的調(diào)控是一個長期的過程，一口氣吃不成一個胖子，目前下任何判斷都為之過早。

　　“存量——閑置”危機(jī)

　　本報記者從中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)(以下簡稱CRIC系統(tǒng))最新獲得一份報告，披露了上海存量土地的現(xiàn)狀。截至2008年底，上海已出讓但尚未開發(fā)的用于住、商、辦用途的土地一共433幅，土地面積為3865萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為5329萬平方米。2009年上海已出讓但尚未開發(fā)的土地共129幅，土地面積為764萬平方米，其規(guī)劃總建筑面積為1187萬平方米。

　　兩項(xiàng)相加，上海已出讓未開發(fā)的土地多達(dá)562幅，涉及土地總面積4629萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為6516萬平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級咨詢顧問周建成博士坦言，“這些數(shù)據(jù)將決定著上海未來幾年商品住房可能的供應(yīng)空間。”

　　一位上海開發(fā)商的高層對此表示，與土地供應(yīng)量相比，這些存量土地的絕對量顯然是巨大的，但與市場上近幾年的新增商品房成交量相比，其對應(yīng)的規(guī)劃總建筑面積相對數(shù)值并沒有想象的龐大。

　　2008年和2009年上海商品房銷售面積分別為2296萬平方米和3372萬平方米。其中，住宅銷售面積分別為1966萬平方米和2928萬平方米(包括保障性住房在內(nèi))。與成交量相對較高的年份2009年相比，截至2008年上海已出讓但尚未開發(fā)土地的建筑面積不足2009年成交量的2倍。

　　但在建設(shè)用地指標(biāo)緊張的上海等重點(diǎn)城市，超過4600公頃的已出讓建設(shè)用地，依然是一個不能忽視的巨大變數(shù)。報告還提到，“由于紛繁復(fù)雜的原因，部分較早年份出讓但尚未開發(fā)的土地很難順利進(jìn)入開發(fā)階段。”

　　企業(yè)緩拿地、地方政府緩供地

　　土地市場成交量大跌，直接體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略。據(jù)中原全國12個被監(jiān)測城市宅地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，上周宅地供應(yīng)總量達(dá)370公頃，是今年以來周供應(yīng)量第三高位，較新政前周平均210公頃增加76%。主要原因是受到天津高達(dá)305公頃土地入市的推動，促使整體供應(yīng)大幅反彈。但成交情況則與之相反，上周共成交宅地80公頃，較新政前周平均194公頃成交下降59%。

　　需要指出的是，上周宅地供應(yīng)量出現(xiàn)大增，主要緣于天津一次性集中推地的突發(fā)性因素，并沒有掩蓋其他大部分城市土地供應(yīng)量縮水的事實(shí)。

　　除了新增供應(yīng)迅速縮水外，包括上海在內(nèi)的部分地方政府，甚至將已推出的待出讓土地重新“拿回去”。4月23日，上海市規(guī)劃及土地資源管理局通過“預(yù)公告”方式一次性推出地塊105幅，但截至目前約60%的地塊預(yù)申請尚未突破零的記錄，面對這種處境，已經(jīng)有不少地塊開始陸續(xù)被發(fā)布公告終止出讓程序。

　　上海浦東某知名土地一級運(yùn)營商負(fù)責(zé)人告訴本報記者，推遲或放緩的地塊最終必須要尋找合適的時機(jī)入市，從土地一級開發(fā)投入資金的回籠角度，必須這么做，否則一級運(yùn)營商的資金安全、銀行貸款的回收，都會出現(xiàn)問題。

　　可是，當(dāng)這些原計劃現(xiàn)在入市的地塊推遲到后市推出，難免與后市計劃供應(yīng)的土地產(chǎn)生沖突，進(jìn)而影響整個供應(yīng)計劃和供求關(guān)系。

　　“簡言之，這樣一來，全市的全年甚至多年的土地供應(yīng)計劃就被打亂了，調(diào)整的代價是巨大的。”這位負(fù)責(zé)人坦言，這種影響最終也會傳遞到商品房市場。

　　現(xiàn)在可以明晰看到，開發(fā)商手中的海量存量土地和地方政府手頭大量待出讓土地的供應(yīng)不約而同擠向后市，加上市場需求習(xí)慣性地觀望，很大程度上需求也擠向后市。再嚴(yán)厲的調(diào)控政策，可能也難以短時看到理想的效果。

　　開發(fā)商和地方政府在土地環(huán)節(jié)的“雙延”，意味著樓市后市有效房源供應(yīng)量面臨危機(jī)。

　　周建成分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的時松時緊，會影響上海住房需求在短期之內(nèi)擴(kuò)大或者收縮，但從長期來看，上海的年均剛性住房需求穩(wěn)定在3000萬-4000萬平方米之間，這將構(gòu)成上海住房總需求的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　新調(diào)控政策下，如果沒有對存量土地、地方政府土地供應(yīng)的有效監(jiān)管和督促措施，問題又將回到往年“空調(diào)”的老路上：供求關(guān)系的失衡，房價重新面臨上漲壓力。這個結(jié)果，顯然不是調(diào)控的決策者所愿意看到的。