本市發展公共租賃住房的實施意見(征 求 意 見 稿)

　　為進一步建立健全本市住房保障體系，積極發展公共租賃住房，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)和《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》(滬府辦發〔2009〕58號)等文件的精神，結合本市實際，制定本實施意見。

　　一、發展公共租賃住房的總體要求

　　(一)發展公共租賃住房的基本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，通過專業機構采用市場機制運營，根據基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規定對象供應的保障性租賃住房。發展公共租賃住房要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求，符合“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進住房租賃市場規范和健康發展。

　　(二)發展公共租賃住房的基本原則。為促進公共租賃住房規范、健康發展，應堅持以下基本原則：一是科學規劃，合理布局。公共租賃住房發展應符合城市經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鎮規劃，采取大分散、小集中的方式布局，集中設置的項目應在交通較便捷、生活配套設施較完善的區域內安排。二是規范管理，只租不售。公共租賃住房著重解決規定對象的階段性居住困難，滿足基本居住需求，應規范供應程序和租賃管理，定向出租，只租不售。三是政府支持，機構運作。政府采取政策優惠、專項投入等方式，支持一批公共租賃住房專業運營機構通過各種渠道籌集并經營公共租賃住房；包括支持有條件的單位(各類經濟和產業園區)利用自用土地規范發展公共租賃住房(即單位租賃住房)。四是市區聯手，以區(縣)為主。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統籌規劃；區(縣)政府是公共租賃住房工作的責任主體，應因地制宜、規范管理，組織開展本區(縣)公共租賃住房的實施工作。

　　(三)落實管理部門。市住房保障領導小組負責對本市公共租賃住房的政策和規劃制定、發展目標和階段性任務等重大事項進行決策協調。區(縣)政府按照屬地化管理原則，負責本轄區內公共租賃住房建設、籌集和供應的實施管理，可結合本區域實際情況制定相關工作的實施細則。市住房保障和房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(縣)住房保障和房屋管理部門是本區(縣)公共租賃住房工作的行政管理部門。市和區(縣)發展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業、經濟信息化、公安、監察等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關管理與監督工作。

　　(四)積極組建公共租賃住房實施機構。市、區(縣)政府應組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經營管理的專業機構(以下簡稱“運營機構”)，負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。運營機構應具有法人資格，按《公司法》有關規定組建，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現公共服務的功能。其中，單位租賃房的投資經營管理，由相關企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊、農村集體經濟組織等單位組織實施。

　　(五)認真編制公共租賃住房發展規劃和實施計劃。區(縣)政府應當根據住房保障需求、產業發展定位等情況，統籌安排，合理布局，組織編制公共租賃住房的發展規劃和年度實施計劃，報市住房保障領導小組備案。公共租賃住房新增建設用地應符合土地利用總體規劃和城鎮規劃，并納入土地利用年度計劃管理，規劃土地部門應當保證優先供應。

　　二、多渠道籌集房源

　　(六)拓展房源籌集渠道。市、區(縣)政府要統一安排和協調房源的籌集工作，運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房，包括結合舊城區改造、市政基礎設施建設、大型居住社區建設等項目，單獨選址、集中新建；從新建、配建的經濟適用住房和其它保障性住房中，經規定程序批準轉化；利用單位(包含經濟、科技、產業等園區)自用土地建造；按有關規定，綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建；對于因產業結構和城市結構調整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造；收購或代理經租社會上閑置的存量住房；同時要積極探索房地產開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源，以及采取其它有效方式籌集房源。

　　(七)明確房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建成套住宅的建筑設計應符合國家和本市有關的規定和技術標準，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構成等要素，合理確定套型比例和結構，套均建筑面積一般控制在40—50平方米。新建集體宿舍的建筑設計，應符合建設部頒布的《宿舍建筑設計規范》及國家和本市的有關建筑標準、規范和規定。公共租賃住房的出租房屋條件和人均承租面積標準應符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規定。公共租賃住房在使用前可進行簡易的裝修，配置必要的家具和家用電器等設備。

　　三、規范供應管理機制

　　(八)制定符合實際的準入條件。申請公共租賃住房的對象(包括單身和家庭)，應同時具備的條件為：一是具有本市城鎮常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限；二是已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；四是申請時未享受本市其他住房保障政策。各區(縣)政府根據上述基本條件，可結合本區(縣)經濟社會發展等情況制定具體的準入標準，并可適時調整。準入標準應向社會公布，在公布準入標準前，應當報市住房保障領導小組備案。

　　(九)嚴格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運營機構提出申請，也可以向本市戶籍所在地的運營機構提出申請。申請對象應如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，經申請對象所在單位蓋章確認，交運營機構審核。對審核通過的申請對象，運營機構應出具登記證明，報區(縣)住房保障機構備案。區(縣)住房保障機構應對申請審核情況進行抽查，發現有不符合規定的，向運營機構提出整改意見，運營機構應當及時落實整改。

　　(十)提高房源使用效率。各區(縣)應根據申請對象的人口結構、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應標準；根據房源供應等情況，可實行輪候供應制度。

　　(十一)加快建立租賃信息管理平臺。市、區(縣)應建立全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，并與房地產租賃合同登記信息系統、實有人口管理信息系統相銜接，形成完整的全市住房租賃服務的信息網絡系統，發布房源信息、提供租賃服務、實行監督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按照《上海市實有人口業務數據信息共享管理辦法》(滬府辦〔2010〕12號)規定執行。

　　四、健全租賃管理機制

　　(十二)合理確定租賃價格。按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構按規定制訂，報住房所在地的區(縣)物價部門和房管部門備案。在租賃合同期限內，運營機構不能單方面調整租賃價格。

　　(十三)確保租金支付。承租人應根據合同約定，按時支付租金，有條件的可以按規定申請提取公積金賬戶內的存儲余額，用于支付租賃租金。用人單位可根據職工的貢獻等因素，向承租公共租賃住房的職工發放相應的租金補貼，租金補貼直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應配合運營機構建立租金支付或租金匯交制度。

　　(十四)規范租賃行為。公共租賃住房只租不售，實行有限期租賃；經租管理可由運營機構自行實施，也可委托專業的公司實施。出租人應與承租人簽訂租賃合同，并使用統一的住房租賃合同示范文本，申請辦理租賃合同登記手續。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期仍需租賃的，運營機構應重新對承租人進行資格審核，符合條件的可續簽，租賃總年限一般不超過5年。單位集體租賃的，出租人應與用人單位和承租人共同簽訂租賃合同。

　　(十五)強化退出管理。租賃雙方應嚴格按合同約定承擔責任和義務，對承租人發生將所承租的公共租賃住房轉借、轉租的，擅自改變承租住房居住用途的，購買住房或享受其它住房保障政策的，違反物業管理公約拒不整改的，以及其它違反租賃合同約定的情況等，出租人可與其解除或終止租賃合同。對承租人按合同約定應騰退住房而不騰退的，出租人可要求用人單位協同督促騰退。對確有特殊困難的，給予一定期限的過渡期；拒不騰退的，應按合同約定嚴肅處理，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個人信用聯合征信系統、5年內不得享受本市住房保障政策等措施，必要時可通過司法途徑解決。

　　五、加大政策支持力度

　　(十六)保證政府投入。市和區(縣)政府可以采取投資入股運營機構，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營機構持續發展公共租賃住房。在運營機構組建時，市和區(縣)政府可以一次性注入部分資本金，予以支持；在國有土地上單獨選址、集中建設的公共租賃住房，可以參照《上海市經濟適用住房管理試行辦法》(滬府發〔2009〕28號)的相關規定實施開發建設，政府可以將在建設中按規定可減免的土地出讓金及各項行政事業性收費，作為政府的投入，作價入股；市和區(縣)政府提供其它土地、房產的，其中低于市場價部分可以折價入股。

　　(十七)完善配套政策。市、區(縣)政府應通過多方面政策支持和推動公共租賃住房健康、有序發展。運營機構在籌集房源和租賃經營方面所涉及的稅收，按照相關優惠政策執行；新建的公共租賃住房、特別是集體宿舍，根據實際情況可以適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率；有條件的公共租賃住房建設項目中可配套一部分商業等經營性設施；鼓勵有條件的單位建設單位租賃房，按照單位租賃房建設和使用管理的相關規定享受優惠政策；公共租賃住房運營機構經過批準，可以通過多種形式與農村集體經濟組織合作，參照單位租賃房建設和使用管理的相關規定，利用農村建設用地建設公共租賃住房；公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準按照居住類房屋標準執行，實際使用量按照居民生活用水、用電、用氣標準計價；結合實有人口管理要求，相關部門應對公共租賃住房承租人的戶籍管理、就學和就醫等問題制定相關的配套政策。

　　(十八)創新投融資機制。本市各金融管理部門，應按照有關規定，積極支持金融機構、公共租賃住房運營機構和有關單位，探索創新公共租賃住房的投融資機制。

　　六、其他規定

　　(十九)市和區(縣)住房保障房屋管理、發展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業、經濟信息化、公安、監察等部門應當根據各自職責，加強對公共租賃住房建設和籌集、申請審核、供應分配、租后管理工作的監督，依法查處違法違紀行為。公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作接受社會監督。有關部門應當及時受理監督舉報，并向社會公開處理結果。

　　(二十)公共租賃住房建設、經營和管理的有關單位和人員，發生違規行為的，應按照有關法律、法規的規定進行處理。

　　(二十一)本意見自市政府頒布之日起實施。市政府相關部門應根據各自職能制定相關配套實施文件。