相比于那些動輒售價五萬元以上的高檔樓盤，普通住宅更快地感受到了來自調控政策的“寒意”。

　　盡管距離4月24日已經領取的預售許可證已經一月有余，但是在北京市房地產交易管理網，遠洋一方的銷售記錄上，批準可售315套，僅僅售出96套，開盤一個月銷售率約30%，和該項目以前開盤即售罄的風格極不相符。

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，遠洋一方的本期開盤銷售均價為25000元/平方米，售價與其相近的萬科·紫苑項目也不再有開盤當日售罄的“神話”，降價之后，開盤當日也只售出50%左右的房源，盡管萬科方面對此業績已經滿意。

　　房企面對如是市場，又是一道何去何從的選擇題。

　　曾幾何時“一房難求”

　　開盤一月，價格無調整，這在2009年的北京樓市，幾乎是不可想象的事情。

　　“我們現在沒有價格調整的計劃，均價還是在18000元/平方米，開盤已經20多天了，成交速度不快，是沒辦法漲價的。”位于北京東五環外某住宅項目的銷售總監告訴記者，而就在去年，他們在兩個月內，便調整了四次價格。

　　記者了解到，這是一個沒有“降價”的項目，它的境遇實際上并不孤單。記者查閱北京市房地產交易管理網數據顯示，于4月24日開盤的遠洋一方項目，截至本報記者發稿時，其批準可售的315套房，僅僅售出96套。

　　這與2009年業界已經習慣了的遠洋地產快速銷售的風格對比鮮明。2009年遠洋地產的沁山水、遠洋一方兩個住宅項目，基本上是以開盤當日售罄的方式進行銷售，基本上處在“一房難求”，2009年初，北京市建委還特意組織開發商到遠洋地產考察，以幫助時值回暖初期的北京樓市開發商促進銷售，今昔對比，不無落差。

　　遠洋一方目前的對外銷售均價為25000元/平方米，而據北京市房地產交易管理網的數據記錄，上一期遠洋一方開盤的銷售均價在19000～21000元/平方米左右。該項目位于北京東南四環，本期批準預售面積為29274.5平方米，總計三個樓棟。

　　記者掌握的情況表明，除去一次性付款9.8折優惠外，作為該項目的開發商，遠洋地產沒有其他折扣優惠。而開盤一個月，遠洋一方亦未進行相應的調價。

　　5月14日，保利地產在北京的住宅項目保利·西山林語亦獲得了預售許可證，但記者于5月25日查詢其成交記錄時卻發現，一周之內，批準預售的7個樓棟，未有一套簽約或者認購記錄。

　　北京市房地產交易管理網上的登記信息顯示，西山林語的開盤銷售均價為22100元/平方米，較上一期最終銷售均價略有漲幅，沒有采取向下調整價格的策略。該項目位于北京西五環外，本期批準預售面積76345平方米。

　　“現在真正進行價格策略調整的開發商還是少數，大部分選擇觀望，把開盤價的漲幅控制得低一點，看市場的情況，這是比較普遍的心態。”前述不愿具名的銷售總監告訴記者。

　　降價才是市場硬道理

　　盡管在“降價”的“行為”上，地產商尚未取得一致，但是，在思想的認識上，已經有越來越多的地產商認同小幅價格調整在當下市場環境下，對銷售的促進作用，特別是在恒大、北京萬科相繼降價銷售，并取得市場認可情況下。

　　與“不降價”的地產商形鮮明對比的是，5月16日，北京萬科紫苑項目開盤當日，北京萬科推出大幅優惠活動，累加優惠后，較前一期最終銷售均價下調將近800元/平方米，北京萬科營銷負責人肖勁表示，此舉是北京萬科順應市場大勢，促進銷售所最終做出的決策。

　　在此之前，恒大地產也已經在全國范圍內執行8 .5折優惠，在合 肥恒大城開盤當日， 即 解 籌800多套，恒大地產總裁夏海軍亦對記者表示，盡管較先前銷售業績有所差距，但是，在調控背景之下，這樣的銷售業績，已然能夠讓恒大滿意。

　　肖勁也向記者表示，優惠開盤當日，萬科紫苑項目當日實現了50%的銷售率，萬科對此十分滿意。

　　保利地產董事長李彬海就曾告訴記者，4月14日以來出臺的宏觀調控政策將遏制房價上漲勢頭，而且由此引發的市場調控周期將長于2008年。

　　“我們現在只是在個別樓盤進行了打折銷售，目前還是項目的營銷策略，這需要一個階段和過程。”5月19日晚，一位保利地產的高管向記者表示，截至目前，保利地產還沒有形成統一打折促銷的“共識”。

　　一道十分復雜的命題

　　“長期銷售走低的話，拒絕調整價格策略的開發商的資金鏈就要經受考驗，因為他們的資產周轉率會降低，這對于大型的房地產企業，會非常致命，上游的土地市場以及未來的市場拓展，都會成為問題。”薛建雄向記者表示。

　　恰在此種銷售狀態之下，遠洋地產曾在望京高價拿下的“地王”，傳來了退地的消息，盡管隨后遠洋地產出面否認了此消息，但是對于這些地王在調控之下的命運，市場仍然捏著一把冷汗。

　　遠洋地產在2010年前后擴張非常———記者了解到，在2010年遠洋地產的內部工作會議上，擴張成為或顯性或隱性 的關鍵詞 。成都、重慶、海南，這些曾在遠洋地產業務版圖上為空白的區域，都將在2010年年陸續開設“分公司”，業務擴張的意圖明顯異常，但在調控之下，這種擴張背后的現金，顯然需要良性的銷售回款支撐。

　　2006年曾經瘋狂擴張的順馳，即因在宏觀調控的背景之下，過快的規模擴張，導致資金鏈條無法周全運作，最終不得不將公司拱手讓于路勁基建。

　　“類似綠地、保利這樣在去年及今年初擴張最快的開發商，都有可能是此輪率先降價的房企。包括綠城、龍湖、招商地產等企業也都在此前激進擴張，資金鏈將隨著銷售放緩漸顯緊張。”易居中國分析師薛建雄向記者表示。

　　十分微妙的是，遠洋地產位于玉泉路的沁山水上品項目，將在6月開盤銷售，在遠洋一方的銷售業績進展并不順利之時，沁山水上品項目將如何定價，將是考驗遠洋地產高管的一道考題，而在遠洋一方附近的遠洋地產塔營項目及位于通州的遠洋東方項目，也都即將進入銷售期，其定價，同樣是一道十分復雜的命題。

　　作者：洛濤 陳先鋒