葉國靖

　　昨天，杭州主城區出讓三幅住宅地塊：拱墅區田園地塊、江干區草莊地塊和濱江區濱康綜合體地塊，競拍過程波瀾不驚，輕松拿地的萬科A（000002.SZ）和綠城（03900.HK）雖然在拍賣中幾乎沒有對手，但卻遭遇了“幸福的煩惱”：去年下半年，萬科和綠城在上述田園區域、草莊區域制造了樓面地價的單價地王，而昨天成交的樓面地價跌破了去年地價。

　　換言之，隨著杭州樓面地價的下行，西湖“地王們”龐大的存貨引發資產減值風險。這些昔日“贏者”如何走出暗虧泥潭？

　　昨天，當萬科直接以底價12.9億拿下草莊地塊時，拍賣現場噓聲一片：草莊地塊折成樓面地價8560元/平米。該地塊出讓面積6.85萬平方米，容積率2.2，只有萬科一家進行有效報價，直接成交。而在2009年，萬科和濱江集團（002244.SZ）曾經過激烈爭奪，拿下過草莊相鄰地塊，最高樓面價為11283元/平方米。

　　記者計算發現，萬科昨天摘得的地塊樓面價與去年相鄰地塊樓面價相比，下跌約24%。

　　另外，綠城、浙江西子房產集團有限公司（下稱“西子房產”）、杭州紫元教育投資有限公司的聯合體，昨天以17億元投得杭州主城區今年最大宅地——田園地塊，折合樓面價9143元/平方米。這幅住宅(設配套公建)用地出讓面積116208平方米，其中建筑面積為185932.8萬平方米。

　　而2009年綠城和西子房產曾以破萬的樓面價拿下田園宅地，田園板塊橫空出世。《第一財經日報》記者通過查詢杭州市國土資源局的土地市場成交信息發現：2009年9月10日，綠城出手拱墅區(田園R21-05地塊)，樓面地價為9547元/平方米，總成交價為66666萬元。2009年12月1日，綠城拿下拱墅區(田園R21-15地塊)的代價是：樓面地價11118元/平方米，總成交價為42800萬元。此次成交的樓面地價，也低于去年。

　　對此，第一太平戴維斯中國投資部聯席負責人、中國區執行董事劉德揚表示，過于集中的“地王”在一個城市出現，在當前市況下存在較高經營風險，并且其高價拿下的地塊可能面臨無利可圖的困境。從一、二手市場的各項指標來看，市場何時回暖無法確定。因此，寄希望于市場價格的整體攀升以對沖成本劣勢，顯然不太可行。