業內預計“可能以一定人均面積為起征點，超出部分才按比例征稅”

　　早報記者 朱楠 

　　昨日有消息稱，落實“國十條”的上海樓市調控細則正在進行最后修訂，最快本周即可頒布，與此同時，上海旨在對住房保有環節征稅的房產稅征收也將在細則出臺后正式啟動，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值0.8%的房產稅。

　　早報記者昨日進一步了解到，正在討論中的上海房產稅可能僅對新購房屋征收，而之前已有的房屋可能僅作為起征點的考量，不再實征。

　　計稅基礎或為房產評估價

　　《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”)發布已近一個月，北京、深圳等一線城市已出臺落實細則，但在上海，業內關注的上海樓市調控細則遲遲未落下最后一只靴子。

　　昨日有消息稱，5月6日，上海市政府召開了一個房地產會議，市政府相關部門以及地方監管部門負責人，以及上海市相關領導人均出席了該場會議，對上海擬定的樓市調控細則征求各方意見。

　　早報記者昨日從知情人士處獲悉，5月10日，上海市政府相關部門曾召集各區區長共同商討上海樓市地方新政的相關細節，其中就包括房產稅的征收問題。

　　早報記者還從上海市住房保障和房屋管理局一內部人士處了解到，雖然沒看到上海樓市調控細則草案，但住保局內部也已獲悉，住房保有環節的征稅可能以房產稅的名義開征。

　　有消息稱，在已經形成的上海樓市調控細則初步草案中，家庭人均面積作為判定是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產值0.8%的房產稅。計稅基礎為評估價而非房產成交價。另外，對于已經出租的住房，并按時繳納了房產稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

　　昨日，有業內人士預計，滬版房產稅政策可能以一定的人均面積為起征點，超出部分才按比例征稅。此外也有消息稱，房產稅或只對增量房征收，該稅出臺之前已買入的房子只做起征點的人均面積考量，不再征收。但這一說法未獲得相關政府部門的證實。

　　可查資料顯示，根據1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有非營業用的房產免納房產稅。就這一條例而言，房產稅并非開征問題，而是征收范圍擴大的問題。

　　根據上述條例，現行房產稅計稅依據確實有從價計征這種形式。但對其稅率計算，法律規定是按房產原值一次減除10%-30%后的余值計征的，直轄市人民政府的權限只有決定扣除比例是按10%-30%中的哪個比例扣。

　　征收手段仍存技術難題

　　對于擬議中的上海房產稅可能采取的征收方式，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，上海房產稅針對的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投資和投機客，對他們的房產保有環節征稅。

　　楊紅旭還表示，通過征稅，讓這些人手中的房源流入到市場，并加快這些投資和投機客的拋盤速度，讓二手房市場供應充足，以達到抑制房價作用。

　　但也有觀點認為，征收物業稅無益于抑制房價，操作不當，甚至會助推房價。

　　對于房產稅是否會推向全國，楊紅旭認為，上海這次的房產稅是一個臨時性政策，短期內推廣到全國的可能性也不大。

　　在近日舉行的“21世紀不動產上海區域主題論壇”上，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，上海的房產稅應該不會與上海樓市細則同時出臺，至少在世博會期間應該不會出臺。他認為，房產稅不過是一個信號，提醒炒房者“要當心一點，不要太高興”。

　　一位房地系統內部人士昨日也向早報記者表示，房產稅的征收還存在一些技術性的難題。“用什么手段去核實起征點？就算核實了，誰來征收？是地稅部門上門收取，還是讓老百姓自覺繳納？如果有人堅持不繳，又如何催繳？如何懲罰？”該內部人士表示，房產稅不像個人所得稅，可以從工資中直接扣繳，征收手段是個難題。

　　第一太平戴維斯中國投資部聯席負責人、中國區執行董事劉德揚則告訴早報記者，國外很多國家征收物業稅或不動產稅的方法，是政府每年對房地產評估一次，稅單直接寄到房產業主家中的信箱內，業主拿著稅單去稅務部門自行繳納。

　　“國外有很完善的個人信用體系，國民繳稅意識也很強。拒不繳稅會影響到個人的信用記錄，對以后申請信用卡、買賣房屋等都會受到影響，一般都會自覺繳稅。”劉德揚表示，只要政府下定決心征收，技術層面的問題其實不難解決。

　　名詞解釋

　　房產稅“不存在重復征收問題”

　　所謂房產稅，是一種財產稅。房產稅以房屋為征稅對象，按房屋的余值(即房產原值按照規定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。根據《暫行條例》，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有非營業用的房產免納房產稅。

　　其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的稅率是1.2%(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12%。

　　如果以此前房產稅稅率來計算的話，一套100萬元的房子，則每年需要繳納的稅金為8400元(1000000×70%×1.2%)。

　　對于房產稅的征收辦法，多數專家和民眾都認為，應當區分自住性房產和投資性房產，把自住性房產排除在征稅范圍以外。財政部財政科學研究所所長賈康早在今年“兩會”期間便建議，在實施的初期，對一般的消費性住房不考慮實征，如考慮對一定面積以下的居民“第一套自用住房”實行永不實征。管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征。

　　賈康當時還特意區分了房產稅和物業稅的概念。他解釋說，對于每隔一段時間重評一次稅基、對非經營性房地產覆蓋的物業稅，更規范的表述可稱為“房地產稅”。

　　可查資料顯示，中共十六屆三中全會上，物業稅的概念被首次提出，當時的提法是“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。按照最早有關部門對物業稅開征前景的研討，該稅包括房產稅(含城市房地產稅)、土地使用稅、耕地占用稅(也有說土地增值稅)、契稅及土地出讓金，簡稱“四稅一金”。 

　　賈康說，“土地出讓金”的性質是土地使用權的價格，即憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租；而房地產稅，其性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者(國家)憑借的是社會管理者的政治權力。因此，“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。

　　值得注意的是，財政部4月6日公布的2010年工作要點中，并沒有“物業稅”字樣，取而代之的是“完善房產稅制度”。

　　可見，關鍵的問題是，緩行集“四稅一金”于一體物業稅，先推房產稅。

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