4月份南京房價漲幅創5年來新高

　　國家統計局昨日公布了4月70個大中城市房價指數及1-4月房地產市場運行情況。4月，全國70個大中城市房價同比一年前上漲12.8%，漲幅創近年來最高，環比3月份上漲1.4%，也達到今年以來的新高。面對這樣的數據，人們不得不問一句：這到底是新政的效果還沒有顯現出來，還是統計的數據不對呢？

　　全國

　　房價起伏太大

　　事實上，由于房屋銷售價格中不僅包含商品住宅，還包括漲幅非常有限的經適房、限價房等各種保障性房屋及政策性房屋的價格，所以反映到數字上的12.8%其實遠遠低于大部分市民的直觀感受。即使是上一輪房價大跌時，一年內房價的落差也只在4%以內，像現在這樣一年之間全國同比漲12.8%，房價起伏如此之大，這幾年來從未有過。

　　海口漲得最猛

　　房價一年間漲得特別厲害的，海口市首當其沖，房屋銷售價格同比漲53.3%，新建住宅漲64.3%，連二手房都漲了37.45%；三亞緊隨其后，三個指數同比分別增長52.3%、58.2%和48.8%。另外溫州房屋銷售價格同比漲26.1%、金華23.8%、北京21.5%，都是一年來房價漲得比較多的城市。

　　只有廣州小跌

　　從單月的價格相比來看，4月全國房價銷售價格比3月漲了1.4%，高于今年1、 2、3月的1.3%、0.9%、1.1%。即使與去年下半年相比，這個上漲幅度也僅次于去年12月份的1.5%，也堪稱近期以來的最高漲幅了。從最能反映房價實際走勢的90平米及以下新建住宅的價格走勢來看，70個大中城市中，只有廣州、湛江、瀘州三座城市4月的中小戶型新建住宅價格出現下滑，其中廣州跌 0.6%。 石小磊

　　南京

　　同比漲12.3%，5年來最高

　　與全國房價走勢幾乎平行的是，南京4月份的房價同樣創下自2005年以來的最高。上個月，南京房屋銷售價格同比漲12.3%，新建住房價格同比漲14.5%，90平米及以上新建住宅價格同比漲 18%，90平米及以下新建商品住宅價格同比漲25.1%，二手住房價格同比漲11%。

　　環比漲0.7%，漲幅驟減

　　不過，相對于全國房價環比增速仍在加快而言，南京樓市顯然對新政的“敏感度”要高于全國平均水平，可以說一有政策上的“風吹草動”，房價上立馬就有反映。 4月南京房屋銷售價格比3月上漲0.7%，漲幅明顯小于3月的1.3%，新建住房價格環比上漲0.9%，也小于上月的2%，90平米及以下新建住宅、二手住宅價格環比漲幅分別為0.3%和0.5%，漲幅均小于上月的2.6%和0.6%。　　石小磊

　　■疑問

　　是新政沒效果

　　還是數據算錯了？

　　此次房貸新政出臺，正好卡在了4月的中間。但不管是全國的數據，還是南京的數據，4月房價都沒有像老百姓期待的那樣出現下跌，反而仍在上漲。這讓不少人提出質疑：是新政沒效果，還是數據有問題？

　　對此，業內人士解釋，新政的直接效果首先反映在了房屋成交量及開發商的開發“熱情”上。國家統計局昨日公布的數據也顯示，4月當月，全國商品房銷售面積 8051萬平方米，比3月減少155萬平方米。與此同時，房屋施工面積分類指數為111.85，比3月份回落0.19點。

　　應該說，新政之后全國各地樓市交易量萎縮，但最后影響到房價統計數據的大多數卻都是新政出臺前半個月的成交價格。“因為只有交易成功的價格才能納入統計，”相關人士表示，正因為4月下半個月交易減少，實際成交價在數據中的權重就比較小，所以最后看整個4月的均價仍是上漲的。

　　但隨著5月份地方樓市新政的陸續出臺，5月的數據應該就可以發現新政的明顯影響。比如北京在樓市新政出臺后的近一個月時間內，商品住宅成交均價降幅近8000元/平米。

　　但統計人士指出，由于去年上半年樓市正處于低谷，所以反映到同比數據上仍會有比較明顯的漲幅。要想房價回到一年前，除非樓市現在立即大跳水。按目前開發商資金情況而言，這種可能性并不大：今年1-4月，國內房地產開發企業本年資金來源21603億元，同比增長59.9%。當然，最終的效果還要看接下來各地樓市新政的力度如何了。

　　石小磊

　　有一種姿勢叫 撐著

　　新政后南京開發商“表情”各異

　　哥不叫降價

　　叫“調低房價預期”

　　樓市新政出臺到現在，對于買房人來說，其實關心的就一個問題：房價到底降了沒有？為了尋找答案，記者采訪了南京多家樓盤以及開發商，對于“降價”，多數人都很敏感，不過“調低房價預期”則是一個可以接受的說法。

　　“其實都是一回事，開發商不直說降價，就是要個面子罷了”，一位買房人調侃道。

　　調低預期派

　　典型代表：江寧、河西

　　和降價相比，開發商的“預期回調”只是換了個說法而已，本質上與降價并無二致。而說到降價，目前南京最引人注目的就是河西和江寧的樓盤。

　　以江寧板塊為例，龍湖灣的預期價格在1萬以上，最終開盤后的價格在每平方米8000元到9000元，認購量超出開發商的預期。

　　類似情況在河西板塊同樣比比皆是。碧瑤花園二期的心理價位原本在2.5萬左右，受到新政的影響，開發商給出了2.26萬的均價；融僑中央花園的洋房在春交會時的預期接近3萬元，而上周開發商對外宣稱的房價在2.5萬以上，目前待定；和府奧園之前預期2萬以上，最新的消息是開發商也開始隨“大流”，房價回調到了2萬以內。城南的金浦名城世家也從原先的1.8萬調到了1.53萬，此外還給出了不少優惠。

　　有不少業內人士表示，河西的房價應該還會有下調的空間，不過降幅可能不會太，毛坯房1.8萬的價格買房人其實已經可以考慮出手了；至于江寧，專家表示多數買房人的心理價位應該在萬元以下。

　　房價堅挺派

　　典型代表：城中

　　從嚴的房貸政策對南京城中板塊似乎沒什么影響。記者了解到，由于土地稀缺，今年上半年南京城中板塊的新房上市量很少，房價維持在2.5萬到3.5萬的水平線上；而在新政之后，甚至有一家樓盤宣稱要開出4萬元以上的房價，令人大跌眼鏡。

　　該樓盤的銷售人員告訴記者，3.5萬是之前毛坯房的價格，現在精裝修交付，房價自然要提高。至于新政出臺后價格會不會降，銷售人員說，“現在主城的房子越來越少，而且買我們房子的都有一定實力，這個價格還是比較合理的。”

　　除此之外，建鄴路上的金鼎灣自開盤以來也一路走高，目前價格在3萬元以上，開發商同樣表示新政對主城區特別是核心板塊的房價影響不大，隨著未來上市量的緊缺，一些樓盤甚至有可能成為“絕版”。

　　持續觀望派

　　典型代表：江北

　　不少細心的買房人會發現，新政之后江北樓盤的“聲音”幾乎聽不見了。特別是新政后的第一個雙休日，當地一樓盤開盤遭遇“零成交”的尷尬后，江北的開發商集體“禁聲”：不僅新房源的上市量幾乎沒有，對房價也不愿多談。

　　記者了解到，天潤城、大華錦繡華城等一批樓盤目前都沒有多少新房源，大都是在售項目，而房價仍維持在9000元到1萬元之間，開發商死扛的態度相當明顯。而在二手房市場上，一些撐不下去的投資客則紛紛低價拋房。在新浪樂居的二手房板塊里，一套天潤城的二手房房主報價7000多元每平方米，而市場價目前仍處于8000元到9000元的高位。

　　該人士分析說，買房人對江北樓盤的承受力應該在6000元到7000元之間，而開發商仍在“堅守”9000元的高位，這一場博弈可能還將維持一段時間才能見分曉。

　　馬祚波

　　市場

　　分析

　　開發商還能硬撐多久？

　　下半年日子就不好過了

　　尤其是去年高價拿地的主兒，資金鏈一緊張，不降價咋辦？

　　南京的房價到底還能硬扛多久？業內專家告訴記者，一段時期內房價持續低迷將是必然現象；而隨著下半年大量新房源的接連上市，開發商將迎來最困難的時期。

　　買的少了，賣的卻多了

　　記者根據南京網上房地產公布的每日成交數據統計，5月1－10日，全市商品住宅認購總計1080套，成交330套。而去年5月上旬，樓市卻是另一番景象：10天共計認購3462套，成交2005套。

　　雖然房子賣不動，但商品房的供應卻并沒有因此削減。一項統計顯示，4月7日以來全市共有38家樓盤領取了預售許可證。根據國家住建部的新規，商品房項目領取銷售許可證10天之內必須公開銷售，這也意味著，接下來將會有二三十個項目接連開盤銷售，市場供應量將進一步加大。

　　下半年房價可能會松動

　　目前，南京新開盤價格普遍降了一兩成，但仍有一些樓盤還在死扛。南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，從目前來看，除了一部分去年快速擴張、高價拿地的企業外，大多數開發商的資金壓力還不是很大。新政來臨后，這些“不差錢”的開發商還能扛上一陣子。

　　但隨著下半年商品房供應量的進一步增加，市場銷售更加困難，而資金又回籠不了，開發商的日子就不好過了。下半年到年底前后，可能是開發商最困難的時期，房價松動的可能性也最大。

　　同時，張輝也表示，去年高價拿地，以及同時開發好幾個項目的企業，資金鏈最為緊張，也最有可能降價。

　　有人說江北會跌到六七千

　　那么，房價究竟能降多少？能否跌回2008年？張輝認為，從均價上看至少有10%的降幅，部分樓盤不排除降價較多的可能。

　　南京大學經濟學院博士生導師高波教授提出了14%的標準線，“按國際貨幣基金組織提出的泡沫破滅指標，股市下跌超過30%，房價下跌超過14%，泡沫就破滅了，所以房價跌幅在14%以內比較合理。”

　　一位開發商則認為，房價跌回2008年不太可能，但下跌兩成左右還是有可能的，比如江北的房價回到六七千元。“如果江北的房價能回到這一水平，百姓的安居問題也就能得到解決。” 　　　 王 燁

　　■相關新聞

　　銀行說跌三成沒事

　　任志強說能撐一年

　　新政若致房價下跌，銀行房貸資產質量將受怎樣的影響？記者獲悉，從4月中下旬開始的房貸壓力測試基本已告一段落，結果顯示，多家商業銀行對房價下跌容忍度在30%至40%之間。

　　另據悉，就在“扔鞋門”發生后的第三天，華遠集團總裁任志強再度“無畏”開腔，說開發商堅持一年都沒有問題。

　　據北京晚報

　　有一種態度叫 嚴格

　　南京兩家銀行房貸開始“認房”

　　如查不到有沒有房子，貸款人必須到房產局開證明

　　在大多數銀行仍在觀望和等待之際，南京銀行和民生銀行南京分行悄然出臺新規：“認房”；而其他銀行則表示，暫時仍然“認貸”。

　　南京銀行、民生銀行率先“認房”

　　南京銀行房貸部人士表示，該行上周就已制訂新規，明確要求遵循“認房”原則，即只要能查到客戶有房子，再貸款買房就算二套甚至多套，提高首付和利率。“如果不能確定客戶有沒有房子，我們會要求客戶到南京市房產局檔案管理處和江寧區房產局檔案管理處去打印自己的房產記錄，證明自己所持有的房屋套數。”

　　民生銀行南京分行房貸部人士也表示，該行也要求客戶到房產局打印實際持有房屋的證明材料，然后再辦理貸款。“外面說我們‘既認房又認貸’，這是誤解，實際上我們是只認房的。”他表示。

　　多數銀行目前還只“認貸”

　　除這兩家銀行外，南京其他銀行目前仍是“認貸”不“認房”。

　　某國有大行房貸部人士告訴記者，該行是全國性的大行，房貸政策由總行統一制訂，但目前總行還在等待央行和銀監會的相關規定，沒有出臺細則。所以在眼下的過渡階段，他們仍“認貸”，即通過查詢人行征信系統來確定客戶有幾套房，如果客戶沒有貸款記錄，則按首套房政策執行，“以后細則出臺了，我們一定認真執行 ‘認房’的規定。”

　　貸款人開證明要跑兩個地方

　　如果銀行要求貸款客戶提交實際持有房屋的證明材料，貸款人該如何辦理呢？相關人士告訴記者，如果貸款人已婚，應帶好自己的身份證、結婚證和戶口本，分別去南京市房產局檔案管理處和江寧區房產局檔案管理處查詢自己的房產材料，并開具相應證明，每份證明須要20元手續費；如果是單身，則在查詢前還需提供民政部門或公安部門出具的單身證明。

　　為什么非得跑兩個地方呢？據悉，這是因為南京市房產局和江寧房產局不聯網，市房產局只有江南八區和江北浦口、大廠的房產檔案材料，不包括江寧。 陳春林

　　■相關新聞

　　上海可能“限購兩套”

　　上海可能出臺的限購政策，或許也以家庭為單位，包括已持有房產套數，同一家庭最多可購買兩套房屋。也就是說一個家庭如果至今未購房，則還可新購兩套房屋；已擁有一套，最多只能再新購一套；而已擁有兩套或以上的家庭，則不能再新購房屋。據財新網

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