■新快報記者 李琳

　　“五一”假期剛過，廣州一家知名的地產(chǎn)中介公司高調(diào)發(fā)布其搶閘推出的研究報告——“透視‘五一’新政后的廣州樓市發(fā)展藍皮書”，該公司董事總經(jīng)理區(qū)俊文在新聞發(fā)布會上表示，今年“五一”宏觀調(diào)控的威力已在廣州市場初現(xiàn)，預(yù)計本輪調(diào)控將令廣州樓價下調(diào)10%-15%。

　　需求受抑供應(yīng)上升 后市樓價難漲

　　對業(yè)界擔心的本輪宏觀調(diào)控后，市場是否會再現(xiàn)2009年中后期的樓價報復(fù)性狂飆問題，區(qū)俊文明確表示，“今年的情況與2007年完全不一樣，這輪宏觀調(diào)控來得急，程度嚴厲前所未見，不僅限制投資和投資性購房，連樓市最中堅階層的改善性換房階層也大受打擊，甚至還限制了異地借款購房。其市場反應(yīng)也非常快，五一量價齊跌，功效立竿見影。但是，調(diào)控過后，整體卻不太可能會像2009年那樣快速反彈甚至狂升。”

　　區(qū)俊文分析，從近期各項土地、房產(chǎn)政策看，保障性住房雖然是“遠水”，但從明后年開始，每年就將有幾十萬乃至上百萬平方米的保障性住房供應(yīng)，如果政策不改變的話，中低收入者再也不需要在商品市場購買房屋，因此市場整體上對商品房的需求就會降低。另一方面，2008年市場不好，很多發(fā)展商暫停開發(fā)計劃，2009年市場好又加大開發(fā)力度，但這些新項目大多需要在明后年才能上市，必將令市場供應(yīng)量大增。另一方面，市中心的“三舊”改造工程，因為有與原村民的分配比例問題，不可能是“血統(tǒng)很純正的馬”，其項目很難做到很高端，因此從定價來說，自然會讓市中心的價格更合理化。

　　區(qū)俊文指出，因為“三舊”改造和未來市場供應(yīng)已平抑了有效供應(yīng)，過了今年到明年后，房價很難有新的上升推動力。

　　“我的判斷是，五年內(nèi)房地產(chǎn)雖然仍是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但廣州樓價仍不可能有報復(fù)性或爆炸性飆升。”區(qū)俊文補充道，“當然，個別樓盤價格繼續(xù)高漲是完全有可能的，尤其是廣州存在‘洼地’現(xiàn)場，去年底廣州才有公寓定價超過3萬元/平方米，而3—5年前北京、上海、深圳的都已超過此價格。從城市地位看，今后廣州出現(xiàn)3萬元/平方米或5萬元/平方米以上的高端項目是很正常的，這是個性化發(fā)展的過程，但市場整體卻不可能再現(xiàn)短期報復(fù)性狂飆。”

　　丁財兩不旺價格現(xiàn)松動 五月成交將跌三成以上

　　該研究報告顯示，今年“五一”，廣州市場整體上丁財兩不旺，只有個別樓盤例外。與去年同期相比，因多個樓盤延后銷售，今年“五一”廣州推盤量下降30%，今年廣州十區(qū)只有69個樓盤在推，去年是99個，總供應(yīng)量只有2.3萬套；新增供應(yīng)量也只有7000多套，同比下降28%，創(chuàng)近年新低。

　　除少數(shù)個盤外，眾多樓盤人氣不足，買家數(shù)量僅比平時周末人數(shù)略有增加，只有現(xiàn)場有組織活動的樓盤人氣能比較足，但活動結(jié)束后，第二天客流量就劇減。從買家調(diào)查看，有超過60%的買家看跌后市，過半推遲購買，令市場成交量大跌。

　　該報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在受宏調(diào)影響嚴重的2008年5月1日，廣州有接近15個樓盤成交超過100套，但今年“五一”檔期，廣州市場成交超過100套的樓盤不超過5個。預(yù)計今年5月份，廣州十區(qū)成交量將同比減少三成以上。

　　樓價將整體跌10%-15%

　　該報告顯示，“五一”期間，廣州樓價已開始明顯松動，雖然大部分項目價格仍未下調(diào)，但是折扣和優(yōu)惠已加大。如宏新華庭北向單位8.2折，嶺南新世界VIP客戶9.3折再9.9折還可以減10萬元/套。其他項目不少有9.5-9.9折，新盤保利春天里總價減1.5萬元再9.5—9.7折，均價1萬元/平方米左右，比原先吹風的1.3萬元/平方米價位要低得多，低樓層甚至只有8000—9000元/平方米。還有中海錦榕灣和江南新苑，“五一”拉大價差，中海錦榕灣低層單位低至1.7萬元/平方米，高層是2.4萬—2.5萬元/平方米，低端產(chǎn)品比之前2.2萬元/平方米的成交均價大為拉低。江南新苑的小戶型單位面向馬路均價只有1.7萬—1.8萬元/平方米，望園景單位要2.3萬—2.4萬元/平方米。價差拉大，其實也就是調(diào)低了中低端產(chǎn)品價格，讓消費者覺得物超所值，因此成為本檔期難得的暢銷盤。

　　該報告指出，“五一”市況已顯示，未來市場調(diào)整已不可避免，預(yù)計未來將有更多面向剛性需求的項目也會迎來價格調(diào)整，以價換量。預(yù)計市場整體降價幅度將在10%-15%。

　　后市預(yù)測

　　中型發(fā)展商率先降價求生

　　該報告指出，從發(fā)展商情況來看，小型開發(fā)商的壓力比較小，他們主要是項目數(shù)量少，現(xiàn)金流充裕，售價的調(diào)整壓力比較小，價格調(diào)整壓力最大的是中型開發(fā)商，他們因為擴張的速度比較快，項目的資金流就開始出現(xiàn)緊缺，對資金的要求又很高，可能是最先調(diào)整價格的一部分群體。

　　大型開發(fā)商會出現(xiàn)兩種情況，一種是穩(wěn)健型的開發(fā)商，因2009年銷售狀況良好，現(xiàn)在資金壓力不大，對項目調(diào)整的壓力不大；一種是發(fā)展型開發(fā)商，擴張型的項目比較多，在樓市環(huán)境下，因為消費者普遍觀望，成交不理想，資金壓力比較大，售價調(diào)整也是比較大的。

　　該報告建議，對發(fā)展商來說，應(yīng)對新政第一要優(yōu)化產(chǎn)品，精益求精；第二要通過外拓和公關(guān)活動提升人氣，精準營銷，拓展銷售渠道和客源；第三是要合理定價；第四是可專門針對新政，以付款方式的多樣化，規(guī)避銀行貸款的限制。

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