北京經(jīng)適房將出新規(guī)

　　申購資格審核更嚴(yán)格 中央樓市新政近期落地

　　本報訊 記者昨天從市住保辦獲悉，針對住建部《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，本市正在研究制定新的管理制度，在待市政府批準(zhǔn)后將對外公布并實施。 

　　住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，即便沒有這個《通知》，他們也會加強(qiáng)對申購人的資格審核。針對此《通知》，市住保辦將會同其他部門，對目前已提出申請，并正在輪候的政策房申請家庭申購資格再進(jìn)行一次嚴(yán)格審查。具體方式主要是通過購房信息的查詢等。 

　　對于《通知》之前的經(jīng)適房如何審查，目前還沒有制定具體政策。該負(fù)責(zé)人說，新經(jīng)適房管理辦法制定公布后，他們將按照新辦法嚴(yán)格審查。 

　　昨天，市住建委發(fā)出通知，進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房、經(jīng)適房和限價房申請資格審核管理有關(guān)工作(見附件)。市住建委表示，制定過程根據(jù)三房管理辦法的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實際進(jìn)行起草，將于5月1日起正式實施。 

　　據(jù)了解，此前國務(wù)院、住建部、銀監(jiān)會等出臺的各項房地產(chǎn)相關(guān)新政將陸續(xù)在京落地。本市住房建設(shè)管理部門執(zhí)行國家相關(guān)政策的具體措施有望在一周內(nèi)出臺，落地政策會比“國家級”政策更加嚴(yán)格。

　　■新聞附件

　　三房申請資格審核部分規(guī)定 

　　已通過廉租房、經(jīng)適房或限價房資格審核，在輪候期間家庭住房、收入和資產(chǎn)等情況發(fā)生變化的，申請家庭應(yīng)如實向戶籍所在地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障管理部門進(jìn)行申報。 

　　經(jīng)審核，申請家庭發(fā)生變化后仍符合申請條件的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障管理部門填寫《申請家庭情況變更核定表》補(bǔ)充相關(guān)材料后，上報復(fù)審。其中，家庭增加或減少保障人口的，補(bǔ)充相關(guān)材料后按“三級審核、兩級公示”程序重新審核。新生兒登記戶口后家庭提出增加保障人口的，經(jīng)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、區(qū)(縣)住房保障管理部門審核可直接調(diào)整配租配售意見。 

　　不符合條件的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障管理部門填寫《申請家庭資格取消核定表》說明原因后，上報區(qū)(縣)住房保障管理部門按規(guī)定作出處理決定，取消家庭申請資格。 

　　各級住房保障管理部門在資格審核、年度復(fù)核工作中發(fā)現(xiàn)或接到群眾舉報申請家庭有不實申報行為的，區(qū)(縣)住房保障管理部門應(yīng)在30日內(nèi)會同街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、民政、社保、公安、社區(qū)居委會等部門對家庭情況進(jìn)行復(fù)查。 

　　申請家庭在申請或輪候期間家庭情況發(fā)生變化后，弄虛作假，隱瞞家庭住房、收入及資產(chǎn)等狀況的，經(jīng)復(fù)查屬實，由區(qū)(縣)住房保障管理部門作出取消申請資格的決定，記入不良信用檔案，并公開曝光。該家庭自被取消申請資格之日起五年內(nèi)不得再次申請保障性住房。 

　　對于已簽訂經(jīng)適房或限價房購買合同的家庭，區(qū)(縣)住房保障管理部門應(yīng)及時向開發(fā)企業(yè)發(fā)放《取消購房資格通知書》。開發(fā)企業(yè)自接到通知后20個工作日內(nèi)按合同約定與購房人解除購房合同。 

　　因取消資格收回的房源由市或區(qū)(縣)住房保障管理部門重新調(diào)配。

　　■影響

　　經(jīng)適房集中區(qū)商品房價或上漲

　　記者昨天從多家房屋中介公司獲悉，住建部經(jīng)適房政策出臺后，不少業(yè)主打電話要求過戶躲避新政。 

　　“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，新政將對經(jīng)適房集中區(qū)域的二手房市場產(chǎn)生重大影響，對租賃市場的影響將主要在于監(jiān)測機(jī)制的健全。 

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，回龍觀、天通苑二手房源中，經(jīng)適房所占比重很大，區(qū)域二手房成交主要依賴于滿5年經(jīng)適房的成交。張月認(rèn)為，一旦經(jīng)適房再上市通道受阻，這類典型區(qū)域二手房市場或?qū)⒊霈F(xiàn)兩大現(xiàn)象：區(qū)域供需比快速上升，商品房及二手商品房價格迅速上升；引發(fā)需求轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向其他二手房源供應(yīng)相對充足的區(qū)域。 

　　盡管此次經(jīng)適房新規(guī)對典型區(qū)域租售市場影響相當(dāng)大，但是經(jīng)適房在整體租售市場交易比重較小，因此對整體市場影響不會很大。

　　■調(diào)查

　　回龍觀變相賣房有“高招”

　　針對住建部關(guān)于經(jīng)適房的政策，記者昨天走訪了經(jīng)適房項目比較集中的回龍觀地區(qū)。房屋中介公司工作人員表示，在網(wǎng)上瀏覽了《通知》相關(guān)內(nèi)容，但新政策的出臺暫時未對他們造成影響。部分中介公司甚至已想出了規(guī)避措施，并表示新政策實施落實有難度，短時間內(nèi)不會對經(jīng)適房租賃買賣的“潛規(guī)則”造成影響。

　　租房廣告貼滿窗戶

　　《通知》要求：經(jīng)適房購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。 

　　楊女士在去年租住回龍觀天露園一區(qū)。租房時，中介公司告知，這里都是經(jīng)適房，她租的房子一直空置�！耙郧奥犝f經(jīng)適房不能租，中介說沒事。”上月，楊女士裝修了房屋，貼上“囍”字，打算五一結(jié)婚時做婚房。 

　　“要結(jié)婚了，房子卻要被收回了。”楊女士緊急聯(lián)系中介公司，對方稱：“上有政策，下有對策，不必?fù)?dān)心。” 

　　昨天，記者找到一家中介公司，稱要租住天露園小區(qū)的房子。一位工作人員帶記者前往該小區(qū)。記者沿路看到，小區(qū)一區(qū)南側(cè)有數(shù)十家空置底商，每家底商的窗戶上貼滿了租房廣告。 

　　“這是經(jīng)適房，也沒滿5年，租房不會有麻煩吧？”對此，該工作人員表示，“以前就這么規(guī)定，但一般沒事�！奔词剐抡�策出臺，具體操作實施起來還是有難度的。

　　無書面意見仍然可租售

　　《通知》要求：對不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)適房。 

　　記者以賣房者的身份前往一家中介公司，并稱自己的經(jīng)適房未滿5年，暫時沒有完全產(chǎn)權(quán)，欲委托中介公司代理出租或售賣。 

　　置業(yè)顧問李女士稱，這種情況下，出租和出售均可進(jìn)行，但出售時，買賣雙方應(yīng)達(dá)成一致，各自承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。她邊說邊要求記者告知房屋位置，稱所有手續(xù)半小時內(nèi)完成。 

　　對于《通知》提到的“書面意見”，李女士稱，目前并未接到相關(guān)要求，“只要個人信息就行”，此前所有的房屋交易也沒有出具“書面意見”的操作步驟。 

　　《通知》發(fā)布后，有部分賣房人擔(dān)心，個人信息泄露，經(jīng)適房可能會被收回。李女士說，只有置業(yè)顧問知道哪個經(jīng)適房欲出售，不可能泄露，而且現(xiàn)在賣房，賣房人不用出示書面意見，不用擔(dān)心信息泄露。

　　債權(quán)抵押變相賣房

　　《通知》要求：對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)適房，或擅自改變住房用途且拒不整改的，按規(guī)定或合同約定收回。 

　　龍華園東區(qū)一家房產(chǎn)中介的工作人員透露，《通知》出臺當(dāng)晚，就有部分員工對《通知》內(nèi)容逐條分析以找出規(guī)避措施。 

　　對于經(jīng)適房違規(guī)出售問題，多數(shù)中介表示可采用“暗箱操作”過戶。一中介公司店長透露，對未滿5年沒有取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房，買賣雙方可采取債權(quán)抵押的形式規(guī)避政策。比如一處未滿5年的經(jīng)適房雖不能上市交易，但買房人可按市價私下向賣房人支付全款，雙方做全款公證。賣房人以欠買房人150萬元為由，將經(jīng)適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后，再過戶，這樣即可完成購房交易。“前段時間，每周都有這樣的房屋出售。”該店長稱，債權(quán)抵押方式在經(jīng)適房買賣中已形成“潛規(guī)則”。不少經(jīng)適房業(yè)主采用這種方式套現(xiàn)，以規(guī)避相關(guān)政策。

　　保障房不應(yīng)持久享用

　　《通知》要求：購買經(jīng)適房后，如有與其申報收入明顯不符的高消費行為時，應(yīng)當(dāng)主動向住房保障部門作出說明。 

　　記者隨機(jī)采訪了回龍觀地區(qū)的部分業(yè)主，多數(shù)人認(rèn)為該政策應(yīng)立即實施。但也有業(yè)主表示，租售經(jīng)適房已成該地區(qū)的普遍現(xiàn)象，要想徹底根治，政府部門必須將此政策落實到底。 

　　“現(xiàn)在這里的經(jīng)適房價格和商品房差不多高”，龍騰苑一名業(yè)主稱，經(jīng)適房的對象是低收入住房困難家庭，但在部分經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)，名貴轎車隨處可見，“窮人怎么可能買寶馬？”他稱，有一位經(jīng)適房業(yè)主，屋內(nèi)安裝了4臺空調(diào)和多臺電視。 

　　市民張先生表示，經(jīng)適房監(jiān)管要有長遠(yuǎn)機(jī)制，“現(xiàn)在月薪800元，你住經(jīng)適房，以后月薪1萬元了，你還住經(jīng)適房？”張先生認(rèn)為，這種福利政策應(yīng)從長遠(yuǎn)角度考慮，經(jīng)適房是保障性住房，任何人都不應(yīng)具備持久享用的權(quán)利，畢竟市民的收入是不斷變化的。

　　■鏈接·北京經(jīng)適房進(jìn)程

　　☆1998年10月29日，以回龍觀、天通苑等為代表的19個首批經(jīng)適房項目在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開了經(jīng)適房在北京大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。起初，購房者只要有北京市戶籍即可購買，并沒有其他限制條件。因位置偏遠(yuǎn)，且住房需求不高，居民最初購買意愿并不強(qiáng)烈。 

　　☆2000年12月，北京頒布《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的暫行規(guī)定》，規(guī)定了購買經(jīng)適房的資格條件。但該規(guī)定對資格審核并不嚴(yán)格，而且是直接委托開發(fā)商售賣。開發(fā)商為盡快回籠資金，在較寬松的條件下就將房屋出售。 

　　☆2007年，北京出臺經(jīng)適房管理辦法(試行)，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，明確這是向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。 

　　經(jīng)適房準(zhǔn)入門檻非常嚴(yán)格，涉及人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)等。對各種違規(guī)行為也作出了明確規(guī)定。 

　　☆2008年6月，北京就已購經(jīng)適房上市出售等問題作出明確規(guī)定，已購經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)提交申請，由住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人，由購房人按原價購買或由住房保障管理部門原價回購。滿5年后，可按市場價出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價和出售價格價差的70%補(bǔ)交土地收益等價款。 

　　在此規(guī)定前簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價格的10%補(bǔ)交土地收益等價款。

　　組稿采寫本報記者 翟烜 孫乾 實習(xí)記者 韓大鵬

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