□晚報記者 楊冬 報道

　　樓市政策組合拳頻出，使得近期的上海樓市變化復雜：前段時間還處于“秒殺”狀態的新房，近期就接連出現了打折促銷優惠信息；與新房一樣，二手房買賣的狀態也從“惜售、跳價”轉變為“拋售、議價”。根據記者昨天從滬上一些品牌房產中介機構掌握的最新數據，上海投資色彩較濃的一些高端房區域或許將成為新政之下的“重災區”，新天地、陸家嘴等高端住宅板塊近期的掛牌量正在不斷被刷新。

　　銀行不放貸導致客戶被動違約

　　“整整10天，上門客只有20來個，且沒有一單成交。 ”二手房經紀人敖婷的遭遇并非個案。

　　來自安家網的統計數據顯示：上周二手房看房、購房客戶電話咨詢量明顯下降，與4月第二周相比，下降約2成左右，較3月同期下滑約3成左右。與此相同的是，滬上不少房產中介實體門店的上門客戶量、帶看量也呈萎縮態勢，不少中介門店再度面臨“零”成交的狀態。

　　上海中原旗下的門店調查結果也印證了這一趨勢：三級市場在新政出臺后波動明顯，部分中高檔房掛牌量增幅10%-20%，成交量普遍銳減并出現5%議價空間，而門店客戶來訪量急劇減少30%-50%，退單現象有明顯增加，70%-80%的意向購房者選擇觀望。

　　中介人士紛紛表示，盡管近期二手房房源掛牌量增加，更新速度明顯，房東出售誠意度提升，但是客戶似乎并不受用。從目前的掛牌情況來看，盡管市場上約有3成左右的房東愿意降價出售，且幅度在5%—8%左右，但依舊無法打動購房者。

　　更為顯著的市場苗頭則是，隨著新政的出臺，客戶違約情況有所增加。二手房經紀人徐先生告訴記者，原來前期有意向的部分客戶，受到新政影響寧愿賠付訂定金而違約，究其原因是客戶對于未來房價看跌心態所致。此外，未來或將有部分合同處于“被違約”狀態，極有可能銀行不放貸導致客戶被動違約。

　　上海中原研究咨詢部經理龔敏認為，新政之后，一些剛性自住購房者開始新一輪觀望，不僅放慢了購房步伐，甚至還出現放棄訂金的毀約案例。其中有首付款比率提高的客觀因素，但更多也摻雜著對房價拐點的期待。在經歷近兩年的調控起伏之后，面對新一輪打壓，投資客群信心受挫，但價格僵持仍會維持一段時間。供求雙方的觀望將導致短期市場流量走勢低迷。

　　高端樓盤投資客拋售潮將至

　　毫無疑問，二手市場上的投資、投機客正在被新“國十條”驅逐出市場，而改善型和剛性需求也因新“國十條”出現較大的心理落差，選擇等待觀望。

　　據市場監測數據顯示，從4月16日-4月23日的一周時間內，滬上二手房掛牌量更新近54000余套，其中新增掛牌前周相比幅度上揚約4成，90平方米以上房源約占7成，此外200-300平方米大戶型房源掛牌量也一夜增加近2.5成。其中僅19日當天新增掛牌數就超過6700余套，創下某二手房門戶網站今年以來的日新增掛牌量新高。與此同時，盡管從掛牌價格來看雖未有明顯降價幅度，但“急售、甩賣、超低價”等字眼頻頻出現。

　　此外，前期成交紅火的高端房源受此次新政沖擊較大，從掛牌量來看，浦東陸家嘴板塊、盧灣新天地板塊、長寧古北板塊三大投資客集中板塊，近期大戶型房源量掛牌激增，較上周同期增加3成，其中面積在200平方米以上的房源，占總掛牌量的6成以上。

　　根據記者從中介人士獲得的一組最新數據來看，新天地板塊目前掛牌量中有近9成以上為千萬級豪宅，翠湖天地御苑、嘉苑等樓盤掛牌量呈直線上揚態勢，與此相同的是陸家嘴板塊中的財富海景花園、世茂濱江花園等樓盤，也在新政出臺后的第二天，掛牌量不斷刷新。

　　“隨著政策力度的加大，高端樓盤投資客拋售潮將至，其中前期獲益豐厚的溫州客、港資客均會在此時果斷地將手頭物業拋出，以犧牲部分盈利來換取現金回籠。 ”分析人士如是說。

　　而在投資客同樣眾多的浦東聯洋社區，掛牌量暗流涌動成為市場的另一個風向標。 4月前23天，聯洋社區新增掛牌量為97套，比3月份全月的87套還多增加10套。多年來一直備受投資客推崇的仁恒河濱城4月份新增掛牌量33套，環比3月份全月已經增長了32%。雖然掛牌量明顯增長，但多數區域房東主動調價的比例并不是很大，僅占掛牌量的不足2成。安家網董事長魏文生向記者表示，新政出臺無疑是在考驗著買賣雙方的心態，從現階段來看，投資客獲利拋售已成必然，或將刺激周邊二手房房東跟風出售，而新房降價趨勢也將使得二手房房東心態走低，未來二手房成交量將陷入年初冰點。成交價格短期內依舊維持年初狀態，但是價格松動、議價空間將加大。

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