新浪財經訊 4月20日消息 上周國務院連發房產新政，被業內稱為“前所未有的嚴厲”，新浪財經對上海樓市調查發現，滬一手房上周量價齊升，均價突破兩萬三關口，再漲4.8%；上周二手房掛牌總數環比下降8%，買賣雙方都陷入觀望。

　　上周接連的針對樓市政策之后，有報道稱在深圳和北京， 都已出現“賣方降價、買方觀望、炒家拋售”現象，如深圳有投資客一次性掛出上百套房源出售，北京原領漲的通州新盤就爆出直降3000。但新浪財經觀察，相對來說上海似乎并不明顯，二手房買賣雙方同時陷入觀望。

　　滬一手房上周量價齊升 均價再漲4.8%

　　業內普遍認為，房地產調控政策的“嚴厲程度”前所未有。但新浪財經從網上房地產匯總一手房成交數據時發現，似乎房產新政對一手房成交影響并不大，甚至上周樓市量價齊升，出現搶搭“末班車”現象。

　　以發布“差別化住房信貸政策” 的14號為界限，后6天(14日-19日)每日成交分別為： 743套，842套，921套，754套，457套，641套；前六天(8日-13日)號成交數據分別為778套，975套，771套，476套，691套，780套。前后6天對比并無明顯下降趨勢。

　　據中國房產信息集團的數據顯示，上周(4月12至18日)共有22個項目推出41.48萬平方米的房源，是前一周推盤量的2.5倍。受到高供應的帶動，上周商品住宅的成交量大幅上升了34.6%，達到34.71萬平方米。商品住宅成交均價在歷史最高水平上再漲4.8%，突破了2.3萬關口，達到23305元/平米，與上周環比增長近12%。

　　對于成交量不降反升，業內分析認為，因對通脹存在預期導致部分資金流入房地產以期保值甚至增值。據上周公布一季度經濟數據顯示，國內生產總值大幅增長達11.9%。

　　中房信分析師薛建雄認為，在目前過熱經濟的帶動下，房地產購買力和投資保值需求大幅上升，給已經處在高位的房價帶來巨大的泡沫化壓力�！斑@便有了政府一周之內連下猛藥大幅提高貸房貸門檻，以抑制過盛的投資需求�！�

　　也有觀點認為這有可能是市場對政策解讀的消化延遲反映。王永平認為，房子買賣并不是股票市場，并不能快速做出決定�！安粌H是買房，賣方同樣需要經過謹慎考慮做出決定，有關市場反應還有待進一步觀察。”

　　滬二手房上周掛牌總數環比下降8% 出現區域分化

　　如果說一手房受信貸政策影響尚需時日，那么二手房掛牌量是投機客去向的“風向標”。而與北京、深圳等一線城市得“立竿見影”相比，上海市場觀望情緒尤為濃厚。據中原房地產監測數據，上周北京二手房掛牌量增加23%，上海新增掛牌房源反而下降8%，但總體仍維持高位。

　　同時，中原門店的客戶到訪量與上上周也基本持平。“政策才出來幾天，有些購房者上個周末還在繼續看房，順便了解下政策出來，是否有人愿意降價，同時賣房者也為自己是否出手收集些資料，這些天到中介門店的人還是挺多的�！敝性�地產二手房分析師瞿安新表示。

　　實際上，上海上周二手房掛牌開始出現區域分化。據21世紀不動產分析報告顯示，目前在黃浦、盧灣等中心城區，房東心態仍然較穩，掛牌量仍與上月持平。但在寶山顧村、松江泗涇、閔行七寶等外環區域，房東心態則開始松動，不僅掛牌量較上月同期有1-2成增加，并有少部分開始提供議價。

　　21世紀不動產上海區域數據監測中心的統計數據顯示，4月1日到14日，全市二手房成交再次放量，部分板塊較上月同期甚至增長2倍以上；但從4月15日起，有些板塊如松江泗涇、閔行七寶等單日成交套數開始下滑，且位于4月份日均成交套數的水平線以下。

　　“如果是老城區，成熟社區周邊交通發達配套設施齊全，市場預期不錯拋售可能性較小，或轉售為租，不大會著急出手，除非家里急用錢�！币晃恢薪楣�司負責人分析。

　　相比老城區，部分外環區域掛牌增多，雖有讓價卻并不普遍。在寶山顧村板塊，受投資客及置換型房東放盤影響，4月以來掛牌量已有10%左右增多。據21世紀不動產上海銳豐顧村分行負責人介紹，房東出售誠意度也有所提升，跳價現象已基本絕跡，并有少數愿意提供議價。

　　“在分行附近的世紀非凡錦城小區，1名投資客房東從上月起便開始掛牌出售其面積在98平米的2房房源。在之前的成交回暖期，房東報價一直在15000元/平米，且抱著可賣可不賣的心態；調控政策出臺后3天，房東立即降價500元/平米，希望能在高位及時拋盤。”上述人士透露。

　　但她同時強調，目前房東中提供讓價者僅為極少數，“但看跌房價者已有20%，不排除讓價現象會在短期內繼續蔓延”

　　“從我手邊掌握的信息來看，政策的效果還并沒有完全顯現出來。”瞿安新直言，他預計觀望情緒會在4月下旬蔓延開來，首當其沖便是交易量大幅下降。

　　一位不愿具名的開發商表示，“國家的這些政策執行是否到位還有待觀察，但未來一段時間內觀望都將是主力�；蛟S隨著時間推移，人們開始心里對高房價逐漸適應，房地產市場趨于平穩發展。而平穩才是國家要的結果，不可能持續打壓到一蹶不振�！�

　　滬樓市陷觀望 業內認為房價持穩是基調

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪表示，國務院此次連續出爐的“國四條”及“國十條”政策，通過信貸收緊的方式，來抑制投資和投機性購房甚至改善性需求，達到穩定房價、為市場降溫的效果。

　　這些政策組合拳聯合出臺將使市場交易量有所下降，這一點已經達成共識，而是否會進一步遏制房價漲勢甚至引起房價下降，卻觀點不一。

　　有人提出，一系列的政策勢必帶來樓市成交量的急劇下降，“在開發商扛不住的情況下，房價不可避免的將下降。”對此，王永平表示，房價上漲趨勢將得到有效遏制，但下降的可能性比較小�！坝袌蟮勒f房價將因為這些政策下降兩成，我認為可能性比較小�！�

　　另一位中介負責人直言：“經過2005年，2008年兩次市場低谷，多數人的心態較為成熟。要想房地產市場出現顛覆性變化，房價大幅度下降似乎不大可能，你能指望上家給下家讓利嗎？”

　　交銀國際房地產行業分析師何志忠表示，政策短期內有機會對市場成交量造成少量的負面影響，資金不夠的二套房購買者可能受到影響，“但我們對這政策能否有效打擊房價表示疑問，我們認為對房價的影響很有限�！�

　　江南證券分析師張紹坤認為，長期來看，政策首先將影響二套房和大戶型商品房價格，然后逐步傳導至中小戶型普通商品房；短期內，由于開發商財務狀況較好，商品房價格粘性較大，由于需求受首付提高影響下降，銷量將繼續萎縮，市場格局將繼續維持價穩量跌格局。

　　業內人士分析認為，未來不排除價格波動的可能性，新房降價由市場判斷及開發商的資金鏈決定，房價持穩是基調。

　　也有觀點認為，從長遠來看，房價的穩定還要看新增供應是否能得到增長。葉厚彪認為，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供應水平不增加，在信貸松綁、需求釋放之時，房價水平很可能繼續上漲。

　　“在突出保障性住房地位的同時，增加商業住宅土地供應，加快新房開發、上市節奏，才是達到房價穩定的效果�！比~厚彪此言直指開發商“慢慢蓋慢慢賣”等捂盤行為。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，政府僅從單方面的打壓需求；對于穩定房價單方面的需求的打壓是不能長期維持的�！爸苣┏雠_的停止發放第三套房貸款建議，并非強制性政策，地方政府也沒有打壓房價的動力，因此這條政策能否真的實施有待后續房價走勢。”(金霞 發自上海)

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