國土廳：要防止出現“地王”，更要防止出現土地流拍

　　黃樹輝

　　4月1日，海南中部地區瓊中縣的兩宗土地出讓公告，揭開了海南重啟商業用地出讓的序幕。多個地市也相繼推出土地出讓計劃。出人意料的是，此前市場預期的開發商搶地熱潮并未出現，部分地塊甚至遭受冷遇。

　　海南省國土環境資源廳有關官員在接受《第一財經日報》采訪時表示，這表明海南房地產市場虛熱已經過去，開發商正趨于理性。而為了確保土地供應和出讓價格合理平穩過渡，此前該廳一度派出2個工作組深入市縣逐一指導，一方面是為了防止出現“地王”，另一方面更要防止出現土地流拍。

　　多市縣掛牌出讓土地

　　瓊中縣國土環境資源局公告稱，出讓該縣兩塊分別為12385.55平方米的旅游用地和10100平方米的商業用地，面積分別折合為18.58畝和15.15畝，出讓參考價格分別為每畝9萬元和21.7萬元。

　　�？谝矑斐隽藮|營靈山2宗國有建設用地出讓公告。一塊位于瓊山東營糧所，面積為250平方米，土地使用性質為城鎮住宅用地，使用年限70年，起始價為468.39元/平方米。 另一塊位于靈山鎮新市墟，面積為242.99平方米，不過該宗地土地使用性質為教育用地，起始價為257元/平方米。

　　相比之下，三亞亞龍灣推出的1宗旅游綜合用地相對搶眼。這幅位于亞龍灣國家旅游度假區的7.2125公頃國有建設用地，公開拍賣起始價為93萬元/畝，使用年限40年，競買保證金人民幣10061萬元。

　　本報記者從海南省國土環境資源廳獲悉，目前多個市縣都在上交4月份商業用地出讓計劃和土地拍賣方案，包括�？凇⑷齺�、昌江、瓊海、瓊中、澄邁、樂東7市縣共有13宗地開始掛牌公開出讓。

　　這并非是海南4月份商業用地出讓的全部數量，海南省國土環境資源廳有關官員透露：“接下來海南還會有一些公開出讓的土地將陸續推出，但也不會太多，我們是根據需要進行適量供地，而不是為了供地而供地�！�

　　值得關注的是，上述公告的土地出讓參考價都是按照各市新的基準地價，相比之下地價有所抬升。此前2008年，海南對基準地價進行了調整，去年以來各市縣在出讓土地時既執行新的基準地價標準，又參考市場行情綜合定價，土地出讓溢價情況明顯。以海口市為例，去年9月1日施行的住宅用地新基準地價較舊基準地價上調了111.78%。

　　意外的是，此前市場預期的開發商搶地熱潮并未出現，部分地塊甚至遇冷。

　　本報記者從三亞市國土環境資源局獲悉，三亞亞龍灣土地出讓競買報名截止時間到4月23日，“目前有一些人前來咨詢，但報名的開發商暫時不多，更沒有大的開發商出現，最終的競買情況還需要進一步等待”。

　　而�？谑袊�土資源局則向本報表示：“�？谶@次推出的2宗地塊面積較小，問的人非常少，暫時更沒有大的開發商前來報名�！杯偤Ｊ型恋貎�備整理交易中心也表示，目前咨詢和報名的情況也不太理想。

　　大開發商反應冷淡

　　從目前來看，面對海南商業性開發土地出讓和新房地產開發項目審批的重新開閘，開發商更多的是在選擇持幣觀望。一方面海南目前推出的土地相對零散，且位置多以二、三線城市為主。另一方面海南樓市回調讓開發商普遍趨于理性。

　　海南旅控會展公司策劃經理李東緒向本報表示，由于此前土地出讓暫停兩個多月，總體上目前海南推出的土地數量并不算多，除了部分小開發商對這些地塊有些興趣外，大開發商反應并不積極，與此前開發商到處找地買地的瘋狂勢頭相差甚遠。

　　多位受訪的開發商表現出冷靜的態度。海南置地實業有限公司總經理姚惠芬說：“合適的地塊肯定有人要，但現在大家都理性了很多，不會像以前那樣盲動。”海南雅居樂房地產開發有限公司有關負責人認為，海南房地產市場很難再度瘋狂。

　　對于已進駐海南并完成戰略布局的開發商來說，他們并不缺乏土地以供開發，這也是大開發商反應平靜的一個深層次原因。根據海南省國土環境資源廳的統計，目前海南企業手中掌握的存量建設用地大約多達13萬畝，理論上最少可建設8666萬平方米的商品房，而目前海南每年銷售的商品住宅是300萬~600萬平方米。也就是說，僅僅這些企業手中的存量建設用地就足以開發15年左右。

　　在這種情況下，一些大的外來開發商更多是傾向于通過與海南土地儲備多但開發經驗不足的央企或土地一級開發商合作，以此實現曲線拿地。有媒體報道稱，萬科、華僑城等開發商已經私下與海南的“地主”進行接觸，以了解海南土地情況及探討聯合開發的可能性。

　　此前3月份，佳兆業已經攜手海南最大的“地主”海航置業，共同開拓海南房地產市場。佳兆業集團主席郭英成在公司業績發布會上公開表示，之所以通過與海航置業合作進入海南，除了對海南國際旅游島概念的未來發展持正面看好的預期外，以這種方式獲得土地開發的成本也會比通過招拍掛的成本更低。

　　海南省國土環境資源廳上述接受采訪的官員說：“經過兩個月的暫停，開發商趨于理性，我們判斷不會出現土地過熱局面和新地王�！倍�在未來，海南將嚴控低端地產開發用地供應。

　　海南樓市在熱潮退卻之后進入持續成交低迷，這迫使開發商變得更加理性。根據中國指數研究院的數據，3 月份全國絕大部分城市成交面積環比上漲，總漲幅約90.04%，但三亞樓市成交面積卻逆勢環比下跌3.88%，且成交均價居跌幅榜榜首，環比下跌26.34%。�？诘臉鞘谐山痪鶅r也環比下跌了4.93%。海南樓市高位回調態勢已經毫無懸念。

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