新華網(wǎng)南寧3月13日電(記者李斌、李子文)就在廣西南寧市拆除民歌廣場建“匯歌湖”大型城市濱水公園4個(gè)月之后的3月10日，緊鄰原民歌廣場的金浦路141－1號ＧＣ2010－003地塊，以每畝8650萬元、總價(jià)15．9億元被拍下，成為目前廣西土地出讓史上的最高成交單價(jià)，新“地王”就此誕生。

　　報(bào)價(jià)扶搖直上 國土局長“預(yù)料不到”

　　3月10日上午，南寧市明園新都酒店二樓多功能廳，南寧市2010年第一期國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣會(huì)在此舉行。

　　最引人注目的是ＧＣ2010－003地塊，這一地塊按照要求要建成300米以上的超高層建筑，將超過南寧市目前最高的建筑——58層、276米的南寧地王國際商會(huì)中心。此間早有媒體和業(yè)內(nèi)人士預(yù)測這將是南寧的新“地王”。這地塊位于南寧市金浦路與匯歌路交界處，與正在改造為大型濱水公園的民歌廣場為鄰，跟南寧國際會(huì)展中心隔河相望。地塊屬埌東ＣＢＤ范圍內(nèi)，周邊有成熟的居住小區(qū)、商務(wù)樓和購物中心，地段優(yōu)越。

　　這塊地塊以每畝1953萬元起拍，報(bào)價(jià)扶搖直上，拍賣單價(jià)最終定格在每畝8650萬元，樓面地價(jià)合11033元／平方米。廣西新“地王”由此產(chǎn)生。

　　對這宗“天價(jià)”地塊，南寧市國土資源局局長譚玫瑰稱之前“預(yù)料不到”，他認(rèn)為投資者看好這一地塊主要有幾方面原因，一是南寧近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢比較好，隨著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)如期建成，南寧市的區(qū)位優(yōu)勢日益突出；二是去年底南寧市在“中國綠城”的基礎(chǔ)上，提出了打造“中國水城”的設(shè)想，特別是金浦路的這塊地緊臨將于今年年底建成的“匯歌湖”，旁邊還有南寧國際會(huì)展中心，是南寧瑯東片剩下的最后一塊成熟地塊；第三是這地塊比較小，開發(fā)起來相對比較容易。

　　樓面地價(jià)邁入萬元時(shí)代？

　　對于“樓面地價(jià)達(dá)到11033元／平方米”的說法，南寧市國土局稱“算法有所不同”。

　　南寧市國土局土地利用管理科科長馮曉鋒說，按照容積率計(jì)算，金浦路這一地塊樓面價(jià)格是11033元／平方米，“這是一種算法”。但“這個(gè)地塊非常特殊，拍賣公告已規(guī)定需建成300米以上的超高層建筑。”而100米以上的容積率是沒有計(jì)算的，若按最低標(biāo)準(zhǔn)300米來算，它的總建筑面積將達(dá)到27萬平方米左右，實(shí)際容積率可以達(dá)到21，樓面地價(jià)應(yīng)在6000元／平方米左右。“隨著建筑高度的增加，樓層的增加，樓面地價(jià)還會(huì)降低。”

　　譚玫瑰說：“從單一地塊來講，這個(gè)價(jià)格是不太正常，但這一地塊在南寧甚至廣西具有‘唯一性’”。他說，在對這宗地評估之時(shí)，南寧民歌廣場尚未拆除，“匯歌湖”項(xiàng)目尚未開工，當(dāng)時(shí)估計(jì)這宗地單價(jià)每畝在5000萬元左右。南寧打造“中國水城”，這塊地塊緊鄰“匯歌湖”，環(huán)境好了，價(jià)值提升在情理之中。

　　3月11日，拍得此地塊的廣西紅日東升投資有限公司一名黃姓“工作人員”告訴記者，公司將按要求建設(shè)一棟300米以上的建筑，類似金融中心。對于購買此地塊風(fēng)險(xiǎn)，黃稱，“這個(gè)公司肯定考慮過”，前面便是“匯歌湖”、緊鄰南寧國際會(huì)展中心、民族大道，“這是不可復(fù)制的稀缺資源”。

　　據(jù)了解，南寧民歌廣場于2003年竣工，它作為南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)的主會(huì)場，建成后每年在此舉辦大型廣場文藝晚會(huì)。隨著南寧打造“中國水城”規(guī)劃的提出，建成僅6年多的民歌廣場于2009年11月底拆除，民歌廣場將改造變成匯歌湖。

　　11日上午，記者在新“地王”地塊一路之隔的匯歌湖項(xiàng)目工地上看到，數(shù)臺挖掘機(jī)正在緊張工作，曾經(jīng)的民歌廣場已挖出了數(shù)米深的坑。

　　新“地王”后市如何

　　南寧出爐的新“地王”后市如何發(fā)展，業(yè)界頗多關(guān)注。譚玫瑰認(rèn)為，這宗土地的批準(zhǔn)用途為城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售，但住宅的所占比例應(yīng)該不超過10％，因此不會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生多大影響。他同時(shí)表示將采取增加住房土地總量供應(yīng)、保證保障性住房的土地供給等措施抑制房價(jià)過快上漲。

　　廣西一些房地產(chǎn)人士認(rèn)為，超過300米的建筑不大可能用于建設(shè)住宅，因此新“地王”對房價(jià)的影響尚難估計(jì)，但對拍出如此高價(jià)均表示“沒有料到”。廣西榮和企業(yè)集團(tuán)公司副總裁周鷹認(rèn)為，從成本分析，目前的地價(jià)再加上后期建設(shè)的10億多元的建設(shè)資金，估計(jì)最后這棟樓的成本要達(dá)30億元左右。加之這個(gè)地塊停車位的建筑設(shè)計(jì)比較難，估計(jì)要建到地下8－9層才能滿足停車位及其他的相關(guān)配套，這樣來看，成本還要往上走。

　　廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長吳光明認(rèn)為，僅從價(jià)格上看，這個(gè)總價(jià)是違背目前房地產(chǎn)市場規(guī)律的。目前，全國擁有超過300米超高層建筑的城市都是上海、廣州、深圳等一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。以南寧目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，還缺少支撐這樣超高層建筑的市場基礎(chǔ)。

　　就在1月底召開的廣西壯族自治區(qū)政協(xié)十屆三次會(huì)議上，政協(xié)委員熊慶安建議出臺廣西商住房土地在拍賣前限定最高房價(jià)政策，即“限房價(jià)競地價(jià)”政策，就是在土地拍賣之前增設(shè)限定在這宗地上的商住房銷售的最高單價(jià)的條件。他說，衡量一個(gè)地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫，最重要的一個(gè)國際通用指標(biāo)就是房價(jià)與收入比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)：發(fā)達(dá)國家的收入與房價(jià)比一般在1．8—5．5倍之間，發(fā)展中國家的房價(jià)收入比一般在3—6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價(jià)收入比已超過8倍，廣西南寧也已超過10倍。熊慶安稱，要高度警惕房地產(chǎn)泡沫。

　　“限房價(jià)競地價(jià)”顯而易見確實(shí)可以抑制房價(jià)，但地方政府是否愿意呢？譚玫瑰在回應(yīng)外界關(guān)于南寧“土地財(cái)政”的質(zhì)疑時(shí)透露，去年南寧財(cái)政收入240億元，土地出讓入庫收入為67億元，“不到30％”。3月10日，與南寧新“地王”一起拍出的地塊共有4塊，共計(jì)拍出了27．86億元。

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